あまり人気が出ていなさそうなので、投資報告も兼ねて、ポケットファンディングの新規案件について書いてみます。
新規案件の名前は「千葉ファンド１号【一部不動産担保付】」
メインとなる案件は12ヶ月の運用予定で、総額2001万の募集、利回りは5.4%です。
案件の中身としてはタイトルの通りですが、千葉県松戸市の土地を担保に、
営業会社が貸し付ける予定のメザニンローンの事前調達資金という形です。
自分的には結構いい案件だなと思ったのですが、メザニンローンなのが気になるのか、
それともポケファンなのに沖縄じゃなくて千葉だってことが良くないのか、
それともマッドシティ（松戸市）なのがいけないのか・・・
ともかく人気がない感じなので、盛り上げ役で（こんなブログで盛り上げ役になるのかって話ですが）書いてみます。
今回の案件は松戸市の土地4筆で計915坪。平米に直すと3000平米超えです。
まー、デカいっすね。我が家何個分ですかっていう大きさです（笑）
特にその後、どんな風に使うというのは書いてないわけですけど、たぶん住宅用だとは思うんですよね。
松戸市のこのあたりは、そんなに馴染みがあるわけじゃないのですが、親戚も住んでますし、土地勘自体はあって、住所さえ教えてくれればナビはなくても行けるかなーくらいの土地勘です。
で、この案件、生産緑地の開放とかもある意味絡んでるのかなーとも。
来年に開放があるので、その前に土地を売っておきたいという需要がそれなりにあるような話も聞いていますし。
住宅需要自体はこういう松戸市とかの郊外においては旺盛でしょうから、
今回はそういうわけで大きな土地が空いたんじゃないかなーと何となく想像してます。
これは単なる素人の想像ですけど、松戸市といえば梨園とかを筆頭に農業系の用地がたくさんありますしね。
場所自体は松戸市の中ではやや辺鄙な方で、どちらかといえば今の流行ではない方面。私も謹慎期間中（コロナ濃厚接触による）はとにかく時間があったので子どもがドライブ好きなこともあり、家から色んな方面まで「降りないドライブ」（謹慎中のため）をしていて、このあたりも走ったなーと、ふと思い出しました。
（結構思った以上に寂れている駅なんかもいくつかあって、ちょっと寂しい気持ちになったりもしました。）
我が家からは結構遠いんですけど、親戚の家の確認なんかも含めて無意味に走りました。あの頃はある意味しんどかった・・・
・・・と話はそれましたが、まあ、それほど流行ってる方ではないです。
でも、とはいえ、それなりに名の通った都市である松戸市で恐らく駅まで徒歩圏内。
そこから都内まで通勤することも充分可能。（1時間前後）
ということで、価値はある程度あるあたりですよね。
そして、このあたりは比較的土地の高さが高くて水害の心配がないのもいい。
またこの先、見直されそうな土地かなとも思います。
そういうわけで、とりあえずざっくり1平米10万と見ると、3億円ですから、
担保評価額もそれほど背伸びはしていないんじゃないかなと思います。
現在の区画のままだと大きな分、1平米あたりの単価は下がってしまうでしょうけど、
これをちゃんと小さい区画にして戸建て用地とかにすれば、1平米あたりの単価は上がって、それこそ10万でも12万でもなるわけでしょうから、
まだ、途中段階とはいえ、最終的な土地の評価額が26500万くらいというのは妥当なんじゃないかなーと自分的には思います。
貸付先も営業利益と経常利益の差がとてつもなく大きいというわけでもなく、経常利益がちゃんと出ていますし、
そういった優良な会社だからかメザニンで13％と普段の案件より貸付利率も低い。
何よりメザニンということは逆に考えれば、シニアローンで別の金融機関がちゃんと貸し付けている「裏付けのある案件」という考えも出来るわけで、
そうやって考えると【背伸びしてる担保評価額で業績の悪い会社への高利率のシニアローン】よりいいのでは？と私には思えますね。
まあ、もっとも多少なりとも土地勘があるからそう思うのかもしれませんが。
というわけで、貸付利率が13%のメザニンで、利回りが5.4%と相変わらず抜き幅が大きいのは気にかかるわけですが、裏付けのある案件で、現状で評価額の5割台の貸付と担保余力もありますし、結構いい案件なんじゃないかなーと個人的には思いました。
（もっとも追加融資も検討されており、根抵当権であることには注意が必要ですが）
自分自身は残っているデポジットを全部投入しましたが、少額です（苦笑）
追加も検討はしているものの、手持ち資金がかなり脆弱なので、現状は厳しいかな・・・と思うところです。
この案件の追加募集があるようなことも書いてあるので、それが来たら検討するくらいかなーとも思ったりはしますが。
先日、LENDEXさんで結構な金額の早期償還があったのですが、
（予期していなかったので、臨時収入的な感覚で妙に喜んでしまいました笑）
その分は、チャレンジ枠ということで暗号資産に変えてしまったので、
結局手持ちは残らず。
SBISLからの償還もそれほどなかったし、まだまだ脆弱な資金状況が続きそうです。
というわけで、自分は少額になってしまいましたが、案件としては悪くないと個人的には思ったので、興味のある方は案件をご覧になったらどうかなと思います。
その案件自体には間に合わないでしょうけど、一応広告リンクは置いてみます。
【キャンペーン期間中のファンドに投資した 累計投資額に応じて、旬な沖縄県産品 うちな～(沖縄)まーさむん(美味しいもの)をプレゼント！】
というキャンペーンもやっていますので、合わせて今回ご紹介してみました。
--------------------------------------
