先に注釈として書いておきます。
この記事は「自身が投資する余地がないにも関わらず紹介する」というものです。
ただ単純にお世話になっている事業者さんの案件がちょい苦戦気味なので、
ほんのちょっとでも寄与出来ればと思い紹介しています。
自分のアクセス数目的とか、広告リンクを貼りたいというのもないことはないですが、
たぶんそのあたりはあまり効果がないとは思うので、
愛好家が文章の練習で書いているくらいに思って読んでいただければと思います。
今回の案件は、6/24の12時半から募集開始で、終了は6/29（火）の夜中の2時。
募集価格は2201万で、メインとなる案件は2200万、12ヶ月、利回り5.2%です。
案件名は「埼玉ファンド１号【一部不動産担保付】」
ということで、タイトル通りですが、埼玉県越谷市の土地一筆を担保に貸し付ける予定の資金の事前調達とのことです。
ところで、ポケファンの案件には大まかに2つあり、ちらっと説明をすると、
沖縄系案件によくあるタイプの「既に貸付を終えている分のお金の事後調達」と、
今回のような「これから貸付をするためのお金を調達する」という、まあ、普遍的なタイプの2つです。
前者をポケファンではリファイナンスと呼んでいて、これは私たちが思う【償還予定だけどまだ借りておきたいからもう一度募集する】という意味のリファイナンスではないので注意が必要です。ただしそちらの意味のリファイナンスを兼ねている案件も多いですので、詳しくは案件を見るという基本に尽きるかもしれません。
で、今回は普遍的な投資家資金をそのまま貸付資金にするというタイプです。
ポケファンは担保の7割で募集をすることが多いですが、首都圏の流動性の高いと思われる案件は8割まで上げることがあり、今回もほぼ8割ピッタリの案件です。
そのあたりが今回は敬遠されている理由なのかもしれませんが、
今まであればインバウンドなどの効果で黙っていても地価が上がっていった沖縄が苦戦している今、個人的には首都圏案件の方が（ポケファンを信じる信じない的な部分は別として一般的な意味で）今は安心なのかも？と思ったりはします。
さて、というわけで案件についてちらっと考察してみます。
えー、越谷市。良いところですよね。実はですね、私の生まれは越谷市なんですね。
仕事でも埼玉にかなりお世話になっている上に、生まれも越谷市。
大昔ちびっこの頃は、隣の草加市の親の友達の家にもよく行ってました。ちょっと年上の子で、ドラクエとかをファミコンでやってた記憶があります。
元気してるのかなあ。名前も思い出せないですが・・・いや、顔もか・・・（笑）
ま、なので、あまり調べなくても書けるなと思って書いているという次第です。
今回の土地は、越谷市の中でもかなり北の方、東武伊勢崎線（スカイツリーライン）のせんげん台駅周辺とのことです。
越谷市は東西にJR武蔵野線、南北に伊勢崎線が走っていて、交差する駅である、
「南越谷」（東武では新越谷）・・・なんこしが栄えているあたり。
で、今時はそれより少し東側にイオンのレイクタウンという巨大モールがあって、
その2つが大まかに言うと栄えている。ここらへんの近くは住みやすいし評価高い。
それ以外の駅前かつ南の方は都内までの通勤時間が1時間か1時間弱かで派手さはないものの使い勝手が良く、逆にそれより北の方だと都内までは少し遠く評価は下がる感じ。
そして北側かつ駅から遠いあたりは【結構、田舎】でしょうか。
こんな感じで広い市なので、同じ市内でもかなり雰囲気は色々かもしれません。
北側は「しんちゃん」でお馴染み、春日部市に近いのでやや都内まで出ようとすると辺鄙だし、（やや辺鄙な春日部市とはいえ、若くして専業主婦と子ども2人に犬まで飼ってる野原ひろしさんはリスペクト対象です笑）北東側は「石川遼選手」でお馴染み松伏町とほぼ雰囲気は同じ。ここらへんは陸の孤島っぽいあたりでしょうか。ここから都内まで通学してたのは大変だったよなーとか石川さんに対しては当時思ってました。
というわけで話がそれましたが、せんげん台のあたりなので世間的なイメージとしては、越谷市というか春日部市のイメージで考える辺りかなーとは思います。
ここ最近は知名度の割に意外と都内まで出るのが大変というのもあって、やや評価を落とし気味の春日部市とか越谷市の北の方とはいえ、
伊勢崎線自体は都内まで出るのに昔から便利な路線なので評価は程ほどでしょうか。
土地は56坪くらいということで185平米くらい。戸建て用地としてはやや広いですが、
まあまあ、郊外の中でも都心から遠めのあたりなのでこれくらいの広い家がいいと思う年収高め世帯なんかもあるでしょうし、悪くない大きさの土地かなーと思います。
事業用地としてもアリという記載なので、
4号と4号バイパスに挟まれたあたりなんでしょうかね。
公示地価から考えると、1平米あたり保守的に見れば12万くらいでしょうか。すると2200万くらい。もうちょい好意的に考えて15万くらいと考えると2775万。
2783万という査定とほぼ同等の数字が出ました。
自分が戸建てを買った時の土地代（場所は全然違いますが、イメージの話として）
が公示地価からこれくらい高めに計算した価格って感じで、実際は建物代にも土地代相当の利幅が乗ってるでしょうから、それも加味すると、今回の案件も戸建てを建てた上で、土地とセットで売るならば3000万以上の値付けは出来るんだろうなとは思います。
もっとも正確な土地が分からないので、事業者の自己申告を信じて普遍的な土地であるとすればの話にはなりますが。
基本的には最低でも2200万以上では売れる土地で、土地だけで売れば2700万くらいでは売れるだろうし、上物とセットで売れば3000万くらいの価値はありそうな土地でしょうか。なので、シニアローンで2200万貸すというのは、妥当な案件かなと思います。
事業会社は資本金も小さいですし、そこまで信頼性は高い業者という感じはないですが、営業利益と経常利益の差も程々で、経常利益、純利益もプラスなので、貸付利率も13%とやや財全さんとしては低めですし、悪くない案件じゃないかなーと。
ってか、結構良い案件じゃない？と書いてみて思いました。
デポジットがあったら私なら投入してるだろうなと思いましたね。
まあ、これくらいの案件でも苦戦するというのは今のこの界隈が募集金額、件数が多いことの証明なんだろうなーと思いました。
一度埋まるペースが落ちると危険なのか？と敬遠する人も増えますし、
埋まるかどうかって結構水物的なところがありますよね。
この案件は悪くはない案件だろうなとは感じましたので、
デポジットがあるとか、浮いた資金があるとかで余裕のある方は投資を検討されてもいいのではと書いてみて思いました。
というわけで、案件の紹介はこんなところで終わります。
尚、ポケファンは貸付先にあまり良くない状況があった場合（？）でも営業者である財全ソリューションによる営業者都合の償還という裏技的な形で償還することがあるっぽい（？）ので、少額案件であれば財政的にも悪くない親会社があるという安心感で投資しやすい会社というイメージを私は持っています。
7月30日まで「キャンペーン期間中のファンドに投資した 累計投資額に応じて、旬な沖縄県産品 うちな～(沖縄)まーさむん(美味しいもの)をプレゼント！」
というキャンペーンもやっていますので、案件もそこそこ出てきますし、サブ的な扱いで投資しておいてもいい業者さんではと私としては（実は？）考えている会社さんです。興味のある方は登録されてはいかがでしょうか。
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