投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング愛好家です。比較的高利回り案件を中心に考察をしています。

住宅ローン減税を上手く使うことは出来るか。

ちょっと雑談記事を書いてみたいと思います。

 

タイトルの通りですが、「住宅ローン減税」を上手く使うことってどこまで出来るんだろうなーという話です。

 

まず初歩的な話ですが、税の計算は給与所得者の場合、

こういう順序で計算がされていきます。

 

1:給与(総支給)

これがまあ、OOO万なのか、OOOO万なのかあります。

 

2:給与所得控除(みなし経費)

これは個人事業主だったら経費で落ちる部分がサラリーマン(公務員)だとない。

でも、サラリーマンだってスーツを自腹で買ったり、色々な経費があるじゃないか。

そういうようなイメージで、この給与だったらこれくらいは「みなし経費」で課税対象から外そうねってことで考えられたようです。

この金額については、極々一般的なサラリーマンや公務員だと、収入の2割に44万を足した金額だそうです。年収500万なら144万分は控除になります。

もうちょいもらってる人だと、収入の1割に110万を足した金額だとか。

700万だと180万という感じか。それ以上だと195万が上限。意外と少ないですね。

 

3:所得控除

ここが諸々のいわゆる控除の部分になりますね。基礎控除があって、社会保険料の控除や、生命保険・年金保険・医療保険の3つの保険や、地震保険や、寄付金控除(ふるさと納税など)や、小規模企業共済等掛金控除(iDeCoなど)がある感じ。

ここの金額を多くして、課税所得を低くすると、

いわゆる【税金をあまり納めていない人】という感じの括りになれます。

疑似的に年収の低い人のように見せられるという感じでしょうか。

私の場合は戸建てを買う前に、iDeCoを始めていた上、3つの保険全てに加入してもいたので、戸建てを購入した時に申請するともらえる、「すまい給付金」は収入から算出した本来のランクより、もう1つ収入の少ないランクになったことで、もらえる金額が10万余分になったりしました。

(年収の少ない人のような課税所得だったということです)

その他にも、うちの2歳児の保育料も、夫婦の課税所得を基に、自治体がいくつかの枠に分けて、保育料が枠ごとに各々計算されるので、私の課税所得が本来の収入より少ないことで、保育料も節約出来ていたりはします。(年収の高い人の保育料はなかなかすごい金額ですよね・・・)

・・・というように、何かと重なってお得な形になることもあるので、所得控除の額はなるべく多いに越したことはないというのはあるかもしれません。

 

で、この1から2と3を引いた結果が、「課税所得」となって、

そこから特定の料率に応じて、所得税と住民税が計算されるわけですが、

【住宅ローン減税】に関しては、この2,3の後ろに来る感じなんですよね。

 

4:税額控除

ここも種類は色々あるみたいですが、概ね大衆に縁があるのは、

「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除」という住宅ローン減税の部分ですね。

私もそれ以外はあまり分かっておらず。

これは、結構破格な話で、【計算して出た金額がそのままマイナスされる】(多少の条件はあるにせよ)という形です。

3000万の住宅をフルローンで組んだら、1%までは引けるので、30万も税金をマイナス出来るわけですからすごいですよね。

しかもこれが10年とか最大13年とか続く。(残高がだんだん減っていくので、ずっと同じ金額ではないですし、最後の方はまたちょっと計算方式が変わるわけですが、でも、ずっと大きな金額が税額控除になるのは概ね変わらない)

 

仮に所得控除まで終わった課税所得が250万くらいの計算になったとすると、所得税は15万くらいになる計算ですが、その場合「超えてる」わけですからね。

所得税ゼロ。そして引けなかった分は住民税の方を結構な割合で引ける。(こっちは制度上ゼロにはならないですが)

まあ、すごい制度だなと思います。

私もそれこそ笑っちゃうくらい税金が戻ってきて、嬉しかったです。

 

※分かりやすいサイトがあったので、参考までにリンクを貼ってみます。

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というわけで、まあ、住宅ローン減税を利用している場合、3の所得控除が多少少なくとも、税額控除でドバっと引かれてしまうので【あんまり関係ない】ってのは正直言うとあるんですよね。

私自身は、とはいえ所得控除が増えると保育料が下がったりと、多少なりとも恩恵があるので余裕のある範囲で所得控除も増やすようにしていますが、無理にやる必要はない。

保険も解約したっていいし(控除という部分だけで見れば)、iDeCoも無理しなくてもいいという感じでしょうか。

 

ま、という、【枠が余っちゃうくらいマイナスしてくれる制度である住宅ローン減税】をなるべく投資において活用出来ないかなーというのが、今回の話のネタです。

 

普通であれば他の投資よりどちらかといえば損な考え方である、

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの雑所得という区分も、

税額控除にかかれば何の問題もない。

雑所得が仮に50万あれば、10万くらい【税額控除のタネが出来る】というだけです。

まあ、無論、10万とか引けるくらい多額のローンを組んでいるかどうかって話もありますが、投資にある程度の金額を割けるような、それなりの収入がある人ならば5000万くらいの物件を買って4000万とかローンを組んでいても不思議はないでしょうし、

逆に今度は40万の枠を使い切るほど課税所得がある層ってなると、実際は更に高い家に住んでそうですし・・・

とかとか考えると、なかなかこの枠は余らないように使うって意外と難しい感じかなと。

 

そこで出てくるのが投資で枠を上手く活用。という案です。

(自分が勝手に考えているだけの特に一般的なわけでもない案ですが)

 

まず、ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングは比較的短期の案件が多く、最終的なリターンも読みやすい商品なので、

税制上の不利はあるものの、その部分を緩和さえ出来れば、良い部分はある投資法なわけですし、(リスクとリターンのバランスが良いのかとかの話は一旦置いておいて)

税額控除との相性は良いのかなとも思いますね。

 

この場合、狙うのは【デフォルトしない】ということが第一。

デフォルトして、他の雑所得と損益通算してマイナスを作ってしまうと、

税額控除の枠を使うどころか、使えない枠を更に生むだけになってしまう。

つまり、損益通算しようがしまいが何も変わらないという状況になってしまいます。

(無論、所得控除で引かれたのか、税額控除で引かれたのかという違いはありますが、

恐らくそこは微差の範囲でしょう)

 

そう考えると、住宅ローンを組んでいる層にローリスク・ローリターンなインカム投資を勧めるというのは、「アリ」なんだろうなと思います。

FUNDSでもリンプルでもジョイントアルファでもCREでも、こういう層はやっておくといくばくかでも住宅ローン減税の枠埋めに貢献してくれますからね。

 

でも、それでは満足出来ないのが、山っ気の多い自分です。

なるべく高い利回りを追求しつつ、デフォルトしないことを目標とすれば、より枠は埋められるわけですから、私はそれを目指していたりします。

まー、その結果がSBISLで詐欺的ファンドに40万持っていかれたりという結果なわけで、やっぱりそれは難しいんだろうなーとは思うわけですが、

とはいえ、なるべく税に持っていかれないで、利益を出そうと思えば、

目標とするところは、そのあたりになるわけですよね。

出来るかは別として狙ってみたいなーとは思って、懲りずに頑張っているわけです。

 

で、最近ふと思ったのは、【暗号資産も枠埋めに使えるかも?】ということです。

暗号資産に手を出してみたのも、その観点っていうのもあったりはします。

 

暗号資産の特徴は良くも悪くも「ボラティリティが高い」(値動きが大きい)

ということなわけですから、【最終的に儲かるか】というのは置いておいたとすれば「短期的に1回、2回儲けを出すことは容易」ということです。

つまり、非常にてきとーな例えですけど、1イーサを25万で買って、30万で売る。

そして30万でも29.5万でも30.5万でもいいからまた買う。

その後は、とりあえずしばらくホールドしておく。

これをすれば、5万円は一応儲かったことになるわけです。実際は儲かっているのかは誰にも分からず、全額引き上げて、もう二度とその暗号資産に投資しないと決めるまでは決定していないわけですけど、でも、一応儲かったことにはなってる。

ということは税額控除のタネになる。

 

これを繰り返して、税額控除のタネを作りながら利益を積み重ねて、

万が一損になりそうだったら、しゃーないからホールドオンしておく。

そして住宅ローン減税のなくなった頃(普通に課税される頃)に損切りする。

この時に、他の雑所得があれば、損益通算が出来る。

 

こんな感じなら、商品そのものの利益、損失は別にして、

税の部分は浮かせられるのかなと。

まあ、こんなのデイトレとかやってる人には当たり前のことなんでしょうけれど、素人は自分の頭の体操がてら書いてみました。

もっとも、これは【暗号資産がこの先も伸びていく】というイメージを抱いている前提の話であって、そこがそもそも懐疑的ならば、ホールドしておくことがリスク高く感じるでしょうし、成立はしませんけどね。

そして、私がただ暗号資産に興味を持ったから例えにしたまでであって、別の投資でも似たような形は採れるとも思います。

 

まー、なんか多額を金融機関から借りてる人が、そこまでリスク資産に手を出しまくるのはどうなんだろうという側面もありますけど、

単に税金を浮かせつつ、小銭を稼ぐという観点だと、こういう感じがいいのかなって想像はするんですよね。

 

自分自身はまさしくそんなやり方を既に半分しているので、

上で書いたような形まで発展させるべきなのかは、

もう少し考えてみようかなと思っています。

まー、どうしてもギャンブル好きの血が入ってるだけに、

リスクを負いたくなってしまうのが我ながら玉に瑕かもしれません(笑)

 

というわけで、リスクはあると言えばあるのですが、税額控除を有効活用するという観点で言えば、理屈上合ってるとは思うので、自分も多額の住宅ローンがあって減税受けてるよーみたいな方は、多少の参考にしてみてくださればと思います。

 

とりあえず最後に、コインチェックとローリスク系インカム投資の事業会社さんをいくつか置いて記事を終わります。

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コインチェック

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