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COZUCHIから久々に（？）面白そうな案件が来ましたね！
今回は東京の大都心、港区西麻布のマンションの共有持分が対象の案件とのことです。
またしても共有持分案件が来て、【COZUCHI、共有持分案件好きだな】
とかちょっと思ってしまいました（笑）
前回のリニア案件から少し今までになく間が空きましたが、
（中の人曰く、いくつか素案はあったようですが）
満を持して都内一等地の案件が登場。
今回もなかなかストーリー性に富んだ案件ですので、
自分なりに頑張って紹介してみたいと思います。
尚、先に宣伝を失礼させていただきますが、
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（でも、ここだけの話、当ブログからの登録はここ数ヶ月でもちょこちょことあります。
ありがたい話です。登録いただいた方々に感謝申し上げます。）
いずれにしても今回も既投資家、新規投資家に対してインパクトを与えるに十分な案件が来たかなと思っていますので、
自分なりにご紹介していきたいと思います。
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まずは早速、概要です。
案件名：西麻布 一棟マンション 【キャピタルゲイン重視型】インカムゲイン1.5%+キャピタルゲイン4.5%
募集金額：7億円
目標利回り：6%
運用期間：12ヶ月
募集開始：2/7 19時～2/14 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
大都会のハイソな（死語？）立地にして利回り6%ですから、
ごく一般的に言えば結構高い水準と言えるでしょうね。
何だかCOZUCHIの高利回りに慣れてしまっていることもあって、
6%がむしろそんなに高くないような気持ちになってしまっているわけですが、
いやいや、普通に港区の麻布で6%ですから高いですよね。
とりあえずまず普通だなーみたいな認識を改めようと思った自分でした（笑）
募集価格は7億円。
ここのところクリアルが物凄い金額を集めていることもあって、
そこから比べても、COZUCHIだし7億くらいそりゃ募集するよね。
みたいな変な達観が出てきている私です。
何なら自分も1000万くらい投資してるくらいの気持ちにまでなっています。
（実際はその50~100分の1なわけですが笑）
面白い案件が数多あって、時間を割いて記事で紹介をしたり、
無論、タイアップもさせていただいていますし、
単純に投資額もそれ相応にはなっている。
その諸々でいつの間にか1000万くらい投資してるかのような錯覚に陥るんですよね。
本当に勘違いしそうなわけではないんですけど、気持ち的にイレ込み気味というか。
ただ、不思議と単に応援してるっていうファン的なイレ込みとも違うというか、
何なら【不備があったら見つけないと】とか【変な案件じゃないかしっかり見るぞ】
的な変な気持ちの高まりもあるというのが割と正確なところでしょうか。
投資ですからどの案件もどの事業者さんも自分事として見ないといけないわけですけど、特にCOZUCHIに関してはそうしている。出来ている。
ということかなーと思います。
という諸々もあり、今回の記事も自分なりにはなりますが、
いつも以上にちゃんと書きたいなとか思って書いてはいます。
そのせいで更新が遅れて、結局、他の方より記事が遅くて、速達性に欠け、
記事の重要度が下がるという状況になってしまいましたが・・・
ともかく、どんどん書いていきます。
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次は住所とアクセスを見てみます。
住所
東京都港区西麻布４丁目
アクセス
日比谷線「広尾」駅 徒歩7分ほか
今回も住所は非公開ということでざっくりした表記になっています。
しかし、物件の写真もありますし、周辺の写真もあるので、
ある程度時間をかければ物件そのものをストリートビューなどで発見することは容易ですね。ってここまで書いたのですが、【よく見たら写真に名前が写ってる】という。
まあ、ちょっと見づらいので積極的に公開しているという意図ではないんでしょうけど、気づいた方は詳細まで調べられてラッキーなのかもしれませんね。
ちなみに色合いに特徴のあるポスターも画像では写っています。
見る人が見れば何のポスターかは分かるのではないかなとも。
そのあたりは物件の旧所有者がどこまで関係しているか不明ですが、
ちょっと個人的には気になりましたね。
そのことによって価値が上下するとかはあまりないでしょうけど、
共有持分になってしまっていることと関係があるのかもしれないなー。
とかは少し妄想しました。
ところで、今回物件のあたりは、麻布とはついているものの、よく見ると住所も西麻布ですし、どちらかと言えば、広尾とか青山に近いあたりですね。
俗に麻布と言うと、麻布十番駅のあたりの方がいかにもな雰囲気ではないかなと。
私自身も赤坂でアルバイトをしていた時代に、
麻布十番駅のあたりはヘルプとして行ったりそれなりに印象が強いのですが、
この西麻布のあたりは高級住宅街という感じでほとんど足を運んだことがない感じがします。単純に住宅街だから行く機会がないというのも一つありますけど、
それ以外にも「坂が多いからわざわざ歩きたくない」みたいなのもありますね。
都心の高級住宅街って良くも悪くも高台で坂が多かったりするので、
水害などのリスクも低くて安全性は高い土地ということなんでしょうけど、
意外と不便と言えば不便なんですよね。
というかそれこそ電車の駅から離れている方が静けさが保たれていて良質。
という価値観も古くは強かったので、
利便性も意外とそこまででもなかったりもするといえばします。
この西麻布4丁目のあたりも高台ですし、
古くからの価値観においての高級住宅街って感じがありますね。
当該物件に関しては広尾駅までが徒歩圏なので、世田谷なんかにありがちな高級住宅街だけど古くからの町で道は狭くて入り組んでいて、電車の駅からも遠くて・・・
みたいな不便さとは全然違って利便性もそれなりには高いわけですが、
とはいえ、今どき流行りの【コスパ良好】的な利便性の非常に高い高級住宅とはまた違う趣ですね。ゴミゴミしていない方が良いという方には最高の立地かもしれません。
というわけで西麻布と聞いても、【雨の】って言葉くらいしか思い浮かばない私ですが、何とか近くまでは歩いたことがあるということで、印象論で書いてみました。
今、西麻布についてちらっと調べてみたのですが、
物件から割と遠いあたりながら、唯一確実に行った記憶というのが1回ありました。
西麻布1丁目にあるEX THEATER ROPPONGIという劇場兼ライブハウスで、
6年前くらいにCAMELという70年代に一世を風靡したプログレッシブロックバンドの来日公演を見たんですよね。
あそこなんか名前も六本木だし、場所もヒルズのちょい向かいあたりなので、
西麻布という印象がまるでなかったですが、
一応、西麻布に来訪経験有だと知りました（笑）
なんか雑談で文章を埋めまくってるなーという記事になってますね。
真面目な考察もそろそろしたいと思います。
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今回案件のキーポイントは【共有持分】というワードです。
この共有持分はCOZUCHIのHPにはより詳細に載っていますが、
ざっくり言うと【土地や建物等の敷地全体のO割を持っている】という形の権利です。
つまり、1階が俺の物、2階があいつの物。みたいな形ではなく、
全体の内の割合しか決まっていないという形です。
（マンションにお住まいの方には割と身近な権利かもしれません）
なので、その物件全体を売ろうとした時には、全員の満場一致がないと出来ない。
つまり非常に不便な形の権利と言えます。
そのため、自分の一存では売れない、一般に評価額が下がってしまうなど、
この形での権利所持はデメリットが大きいということになります。
遺産相続などでしっかり分割しないとこの形が残ってしまうパターンが多いようです。
（今回の経緯は不明ですので、一般論での記載ですが）
ただし、というデメリットの多い形の権利ではあるものの、
【共有持分Ｏ割】という権利自体の売買は可能ということもあって、
評価がディスカウントされたとしても、早期に現金化したい、面倒ごとにもう関わりたくないなどの需要で、共有持分のまま売却されるケースはあり、
今回案件も経緯は不明ながら、TRIAD社が共有持分のまま売却したいという需要に応えて買付してきたという物件が案件対象になっているという形です。
こういった需要を見つけて、それを買い取ってくるというのがすごいですよね。
しかもCOZUCHIのHPから引用しますが、
以下のようなディスカウント価格の取得というのが結構驚きです。
「本ファンドでは、東京メトロ日比谷線の広尾駅から徒歩7分、西麻布交差点から徒歩6分にある全体約205坪ほどある土地及び建物の共有持分の約8割を投資対象としております。 共有持分での取得のため、相場より約38%ディスカウントした価格で割安に取得しております。」
いやー、約4割ってちょっと笑っちゃいますよね（笑）
一応、後程自分なりに簡単に計算してみようとは思いますが、
今までこういった記載のあった案件は納得出来る計算になっていたので、
（追記：実際、後述の通り、ちゃんとなっていました）
一旦まずは信じて考えてみようと思います。
ちなみに、物件情報はこんな感じですね。
物件情報
面積：678.77㎡（敷地全体）
建蔽率：60％
容積率：160％
用途地域：第1種中高層住居専用地域
土地権利：所有権（共有持分1万分の7574）
建物構造：鉄筋コンクリート造陸屋根5階建
延床面積：989.91㎡
土地については上記の通り、約75%くらいの持ち分。
建物については階ごとに権利が少しずつ違っており、
実はタブで1つ1つ変えて見られるのですが、
（この仕様を知らない人も多そうです）
以下に転記しますと、
1,2階：3/4持分
30a号：単独
30b号：3/4持分
30c号：3/4持分
30d号：単独
40a号：単独
40b号：単独
50x号：3/4持分
こんな感じで権利が色々になっています。
元のオーナーさんたちが自己使用していた区分もあるような話でしたので、
それらのことで、色々と権利関係が複雑化してしまったのかもしれません。
それらすべてを合わせると、大体8割くらいの権利を持っている。
ということになるんでしょうね。
確かにこんな風に複雑化しているものに手を出す人って多くないでしょうから、
ディスカウントした価格で買えるというのも、
素人が分からないながらに考えても納得出来るかなとは思いますね。
利回りについては6%という数字が目安で書かれていますが、
実は細かく見ると、3つのシナリオが考えられており、
他2つのシナリオで状況が進行した場合には、キャピタルの上振れの可能性があるというのが今回案件の魅力の一つです。
（ただし、あくまで案件自体は最も保守的な利回りのシナリオが基準で考えられていますので、人によっては後述の内容から読み取って【想定利回り6~10%】と記載しています方もいますが、私はこれは正確ではないのではと思ったりもしますね。とプチ他人様の批判を入れてみる笑）
その3つのシナリオについても下記に引用も使いながら書いてみます。
１．シナリオ1（共有持分のまま売却）
「本物件は土地値においては割安な仕入ですが、現況の物件利回りは低く運用されておりました。仕入を検討する上で調査していくと、複数人いた共有持分の前所有者の自己利用等があったため賃料収入は低く見積もられており、取得後リテナント（※）を行うことで収益物件として大きく収益性が改善される見込みです。～（中略）～現況に比べ約2倍ほどの賃料収入が見込める予定です。」
「本物件はリテナントにより共有持分ではあるものの西麻布の立地でありながら非常に収益性の高い物件となるため収益物件としての売却が可能となります。 また、本物件が共有持分の約8割である事から不動産デベロッパー等が将来的な物件全体の取得及びその後の新たな開発を狙った購入ニーズがうまれております。 周辺取引事例から表面利回り5%台であれば共有持分のまま売却可能であると考えており、その際の本ファンド想定利回りは年6%は確保できる見込みです。 ～（後略）～」
共有持分を訴訟リスクなどを勘案して分割しないで、そのまま売ってしまうパターンですね。自己所有などで賃料を取っていなかったり、安く見ていたりしたことの是正、バリューアップで利回りを上げ、価値を上げたことによる高値売却を狙う想定です。
場合によってはTRIAD社が買い取ることもありえるとのことですね。
メインシナリオであるこちらは、利回り6%を想定しているとのことです。
まずはここが基準となる話かなとは思います。
ちなみにバリューアップが出来た場合、インカムでの利回りが改善されることになりますので、それをなるべく早期にすることが出口の確度を高めることになると同時に、
投資家に対してはインカムを1.5%の分配と決まっているわけですから、
劣後出資者であるTRIADの利益が増やせるということですね。
投資家への利回りを不確定要素であるキャピタルに振って、
自社はインカムを手堅く取っていくという形とも言えるかもしれません。
これをどう判断するかは人それぞれ色々な考え方があるでしょうが、
個人的には自社の利益になる事柄である以上、当然早期にそれを目指してくれるはずというある種の信頼感に繋がる部分かなとは思ったりもしています。
２．シナリオ２（交渉を進め一体として売却）
「～（前略）～共有持分は利用や処分に制限があるため、資産価値は相場価格よりも低下する事となります。 本物件においても共有持分ではなく、物件全体を一体として売却することが利益の最大化に繋がります。 そのため既に残りの共有持分約2割の所有者とも協議を開始しております。残りの共有持分は2名が所有しており、そのうち1名に関してはすでに交渉の最終フェーズに入っております。 共有持分の買取による一体としての売却もしくは共有持分の所有者と共同で売却することが可能となった場合には本来の相場価格の価値となるため、西麻布の立地で約205坪の希少性の高さからも高値での売却を見込み、本ファンドにおける想定利回りは年10%を超える予定です。」
TRIADの所持分、他2名の方の所持分をまとめて一括で他社、他者へ売却することで、
売却先は一体となった形で当物件を所持出来るようになるため、
【共有持分としての低い価値ではなく物件本来の価値で所持できる】
＝【高くても売れる】ということですね。
これは理想的なシナリオですよね。
TRIAD社が不動産投資会社として豊富な経験、知識を持っていることが、TRIAD社や私たち投資家に対してのみならず、他2名の方にも利益を生むという形ですから、
関わる全員がWin-Winな形となり、理想的な話だとは思います。
無論、マンションディベロッパーなど、想定される売却先さんにとっても、
更に更に大きな利益を生む物件化することも可能な形になるわけで、
本当に全員にメリットがある。という話だとは思います。
ただ、とはいえ、不動産ってそういう風に傍目から見た理想論では行かないようで、
例えば長年この物件を所持していた、住んでいた思い入れとか、
仮に相続などが絡んでいたとすれば、親が持っていた思いであるとか、
そういったお金では変えられない感情も絡んでいるケースもありそうなので、
今回案件がどうなるかというのは私たち部外者には未知数かもしれません。
とはいえ、2名中1名の方とは最終フェーズに入っているということで半分くらい期待しても良いのかな？って感じはありますよね。
こちらのシナリオは、利回り10%超を想定しているとのことです。
３．シナリオ３（完全所有権として売却）
「共有持分の所有者との協議の上、物件全体を一体とするのではなく権利関係を明確化するために共有物分割請求（※）を行う場合があります。 共有物分割請求を行い、完全な所有権とすることで、共有持分としての性質である利用や処分の制限から資産価値が相場価格よりも低下しているデメリットを解消し、収益物件としての価値を相場価格に近づけることができます。 完全所有権となった場合には西麻布エリアの周辺取引事例から表面利回り4%後半での売却が可能となると考えており、その際の本ファンドにおける想定利回りは年7.5%ほどを見込んでおります。
昨今の共有物分割請求は基本的に問題なく分割が認められる状況が通例ではありますが状況によっては訴訟となる可能性があるため、訴訟となった場合には投資家の安全性を優先し、約款の定めに従い本ファンドの1号事業者であるTRIAD社が、当該評価見込額から本物件を買い取ることを予定しております。
また、訴訟となりTRIAD社が本物件を買い取った後、共有物分割請求が完了しましたら本物件の新たなファンドを組成する予定としております。その際には本ファンドに出資いただいた投資家の皆様の優先出資を行う予定です。」
非常に説明が分かりやすかったので丸々引用しました。
長さを感じさせない、さすがな説明だなーと（笑）
2を目指しつつも、その交渉が難航してしまった場合はせめて共有持分の分割だけでも行って、自社の権利をより高値で売れる形に調整しようという話ですね。
最終フェーズに入っている2名の内の片方の方の分もこの形で分割されれば、
その方も高く売れるようになるかもしれませんので、
そうなると残った1名の方の気持ちもまた変わってくるのかもなーなんて想像しました。もし、3のシナリオでTRIAD社としては転売することになったとしても、
残った1名の方の分もちゃんと分割されているのであれば、
次に入手した会社は、一体化への道がかなり進んだ状態での物件保有となるので、
かなり今後の高値売却に関して有利な形を採れることになりますね。
よりそういった筋道がついていればいるだけ、TRIAD社の転売も高値となるため、
ざっくり言えば【腕の見せ所】みたいなところはあるのかもしれません。
こちらのシナリオは、利回り7.5%を想定しているとのことです。
訴訟云々の場合はTRIAD社の買い取り予定があるということ。
IFに対して更にIFとなるので、どこまで…というところもありますが、
もし自社買い取りになって、更にもし分割が終わったら、新規案件として組成し、
今回の投資家に優先権が付与されるということも記載がありますので、
このあたりを魅力に感じる方はより投資を検討されるのも良いかもしれませんね。
私自身はもちろん魅力にも感じますが、IFのIFなので、
そこはあまり深く考えずに投資額は決めようと思います（笑）
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以上の通り、考えられる大きく3つのシナリオがあること。
また自社買い取りやそれを今後の案件に活用出来るかどうかなども含めると、
5,6つくらいのパターンが考えられるという案件ですね。
一言で言って【面白い】と思いました。
利回り的には一旦、最も保守的な数値である6%で考えることが無難かなとは思いますが、数字的な部分よりもシナリオの面白さに関われるということが、
自分的には「是非、投資したいな」と思わせる案件です。
無論、シナリオ2の最も高い利回りが得られる可能性もありますし、
今回は【本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を上限として優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。】
ということで、WARASHIBE時代の基準であった25%が戻ってきましたので、
少し上振れの可能性も想像しながら案件の進捗を見守るという、
COZUCHI案件の醍醐味が感じられるかなとも思います。
この数字はCOZUCHIになってからは少し変動しており、
もっと少ない比率の案件もありますので、25%案件！
ということは今回強調しておこうと思います。
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既に文字数がかなり長くなってしまいましたので、
不動産の価値についても非常にざっくりですが見てみます。
公示地価はそこまですごく近い地点はありませんでしたが、
大体近くで見ると200万前後でした。
COCUZHIのHPでは180万前後という記載ですので、これを使います。
面積が678平米くらいなので、単純に計算すると土地の価値は約12億2000万。
土地は約75%の持ち分なので割って75%とすると持分は約9億1500円の価値です。
それに対して劣後出資を合わせた募集総額は7億9000万ですから、
共有持分のままとはいえ、収益物件が上に建っているのに、
保守的な価格である公示地価の土地代以下での物件入手。
破格の価格で買い付けてきたというのがこれで分かりますね。
建物がタダでついてきたのよりもむしろ安いくらいの価格ということです。
しかも築60,70年という古屋みたいマイナスの価値のものが上物にあるわけではなく、
30代半ばの私と同世代のまだまだ現役の収益物件が上物ですからね。
一言、【すげえな】と思いました。
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文字数がとにかく長くなってしまいましたので、
画像の転載や、まとめ等については省略しますが、
3パターン+αの多様なシナリオが想定され、保守的な想定であっても、
都心の超一等地のマンションの運用で利回り6%を想定しているという、
なかなかに魅力的な案件だなとここまで書いてみて再認識しました。
もっと高い利回りの想定シナリオもあること、
COZUCHI独自のキャピタル分配ルールである【上限なし配当】が、
今回、最も高い数値である【25%】となっていることなども含めて、
魅力満載の案件ではないでしょうか。
私自身も記事を書いてみて、書く前以上に良い案件という印象を持てましたので、
予算と相談しながらある程度の額を投資したいなと感じました。
都心の超一等地の運用というリスクのある程度の低さに対して、
上振れの可能性のあるシナリオもあるという案件の面白さ。
投資検討に充分値する案件と言って良いでしょうね。
尚、COZUCHIはWARASHIBE時代とは違い、
eKYC（スマートフォンを使った形）での会員登録が可能になっていますので、
ネットのみで気軽に会員登録をすることが出来ます。
ご興味の出た方は投資・登録をご検討されてはいかがでしょうか。
また、再掲になりますが、当ブログを含む一部メディアからの新規登録ですと、
Amazonギフト券 2000円分プレゼント！がありますので、お得な形で登録が出来ます。
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以上、自分なりに新規案件についてご紹介してみました。
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COZUCHI、今回案件にご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
