投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング愛好家です。比較的高利回り案件を中心に考察をしています。

「限界」な雑談。

こんばんは。

おはようございます。NNSです。

(昨日更新出来なかったので挨拶が「こんばんは」になってしまった…笑)

 

今日は雑談回ということで書いてみます。

不動産クラウドファンディングなどの投資とはあまり関連性はありませんが、

不動産の話ではありますし、何より、

雑談したい気持ちになったので書いてみるという感じです。

 

最近、私は【限界ニュータウン探訪記】というブログの過去記事を、

古い方から順番に読んでいます。

このブログは、吉川祐介さんという個人の方が執筆されているブログで、

2018年から現在に至るまで、時折更新されているというものです。

URBANSPRAWL -限界ニュータウン探訪記-

 

地方のご出身のようですが、色々あって都内での勤務、在住なども経験しつつ、

現在では千葉県は横芝光町というところにお住まいとのことです。

御年は40代前半。

 

で、そのブログの内容としては、当初はご自身のお住まい探しなども兼ねた千葉県北総部(成田市近郊の自治体)の限界分譲地・限界ニュータウンへの探訪を、写真などを添えて書いているという感じでした。

当初は最低価格的な価格で取引されている分譲地の紹介、そういった分譲地の問題のある種の暴露、そして時に苦言や提言などを盛り込んで・・・

といった雰囲気でしたが、

個人の方が商売ベースでなく書く内容としてはなかなかない非常に深い探求心に加えて、

今まで誰も書いたことのなかったような切り口での紹介ということで、

特にこの1,2年、気付けば不動産業界、自治体、マスメディアなどにも取り上げられる機会が増えるなど、

時には分譲地の自治会などの要請で過去の事柄を調べたり、

千葉県から遠く離れた自治体の別荘地の取材なども行うようになり、

 

今ではユーチューバーとしてもかなりの再生回数を稼いでいる…等、

何ともいわゆる職業という話で言えば形容しづらい感じですが、

個人的にはユーチューバーというよりは、

【文筆業】【ジャーナリスト】的な雰囲気すら出てきたなという感じの方です。

実際に、今年になって書籍も発刊されており、既に4刷?5刷?くらいは行っているように、書籍という媒体でもスマッシュヒットを飛ばすなど、

今やある意味ニッチな部分とはいえ、売れっ子感まで出てきているなと思います。

(先日はカフェでトークみたいなのもしてました。すごいなと。)

 

何というか限界ニュータウンなどの写真を載せて廃墟紹介みたいなことをしている方は恐らくそれなりにいると思うんですよね。

私も何気に廃墟とか過去の遺物的なものは好きで、自分ではなかなか時間やお金との兼ね合いで行けませんが、

それこそ軍艦島の写真なんかはずっと見てても飽きないなーなんても思いますから、

吉川さんのブログも最初はそういった視点で見始めたのですが、

ただ、そういった面白おかしくという視点だけではなく、

(もちろん、良い意味でユーモアやブラックな笑いの一面もあるのが好きなのですが)

ご自身も安価に住める住まいを探している、自身で周辺の土地を手入れして、住みやすくすることにモチベーションがあるなど、【そこに愛がある】というのが、

今まであったようでなかったのかなと。

 

もっと言えば、ただ単に廃墟を面白おかしく+愛があるというだけでは、

ただの個人ブログの域を出ない(それでもすごいわけですけども)ですが、

吉川さんの場合は、更にどうしてこの限界分譲地がこうなったのかの推察、そしてその推察に基づいた登記簿などの調査、役場などへの資料の開示の依頼などの熱量が凄すぎて、

【この人は何でこんなに突き動かされているんだろう…】

みたいな、何とも言えない凄みを感じてしまうところがあります。

 

実際、その凄みが評価され、

他人から何らかの調査や執筆を頼まれるきっかけにもなったでしょうし、

その凄みがご本人的にはどう感じているのかは私にはよく分からないものの、

【半分職業】的になったことで、より増してきたという感じもあります。

 

良い意味で損得勘定から離れた探求心、ロジカルな調査、徹底的にやる気質など、

ジャーナリストっぽいなーなんてことも思いますね。

ルポルタージュを読んでいるような感覚になるとでも言えるかもしれません。

 

私自身も今でこそこうして投資ブログを開設するなど、

完全に【お金重視】に転んだ感じがありますが、

昔は損得ではない探求心、凝り性な徹底的にやる性分みたいなのが強かったので、

吉川さんのブログには何とも言えないリスペクトの気持ちが生じてきます。

あー、自分が転ばなくてもっと強化版だったらこういうことをやっているのかなーとか。

(無論、常人が出来るレベルではないからこそ唯一無二の存在感なのですが、気持ちの上での話です。)

 

ところで、ご自身での自己紹介によれば働くことにそれほど前向きでない人生を送られていたとか、職を転々としたであるとか、それこそ近年も非正規で働いていたりだとか…

そういった意味で、その知識を持って不動産で投資収益を挙げたなどという方ではないので、(むしろ金欠らしい?まあ、収益を挙げたとかそんな方だったら限界ニュータウンに「住まい」を買おうとは思わない方の方が多いでしょうが。でも彼なら分からない感じも…)

このブログでご紹介している投資などについての話とはあまり関連性はないのですが、

何というか、1ヶ月前くらいに【楽待】という不動産のポータルサイトのYOUTUBEチャンネルの中の、興味深い動画を見ていたら、

この方の動画に【惚れた】感じがありまして(笑)

そこから、最近の日課は、電車の中でブログを読むこと、

家で寝る前に彼の動画を見ること。みたいな感じになってしまいました。

 

非常に面白いブログ、YOUTUBEチャンネルですので、

不動産クラウドファンディングなどで不動産というものに(投資という観点ではなくとも)興味が以前以上に出たという方でしたら、

もし良かったらご覧になってみられても良いのでは?と思い、

今回こうして雑談で書いてみました。

また動画も良いんですよね。声が割と低めの帯域で聞いていて落ち着く?ような。

ちょっと滑舌が悪い(失礼!)ところもあったり、ある意味、オタクっぽく早口になったりとかそういうところは、プロっぽくない良い意味での素人っぽさもありますが、

とはいえ、やっぱり喋りも(回を重ねるごとに)なかなかにまとまっていますし、

そのあたりも含めて、【人間味を感じる】みたいなのはあるかもしれません。

 

私自身、あまり不動産には縁のない人生を送っていましたが、

不動産クラウドファンディングを通じて不動産の面白み(と怖さ)を知り、

クラファンは築古の物件の運用も多いですから、

自分なりに築古のものの注意点も少し分かってきたかなーというところがあって、

(例えば2項道路や私道が絡んでいないか、調区だったり現在の接道用件を満たせているかなど)

投資としてというより、

不動産というものそのものの不思議さ面白さを感じることが増えました。

だから、こういったチャンネルが刺さったのかもしれませんね。

 

元々、実は廃墟とかが好きというのもありますし、

築古不動産というものもこうして興味が出た。

そして、ちょっと話は変わりますが、

【吉川さんが以前住んでいた八街市は父方の祖母の出身地】

【吉川さんが今住んでいる横芝光町は母方の祖母の出身地】

なんていう話もありまして、

何というか80年、90年前におばあちゃんがそのあたりの農村で、

こういう景色を見ていたんだなーなんていうことを想像したり、

ごく小さい頃だけですが、自分自身訪れたこともあり、

母方の親戚もそういった自治体に住んでいる方も恐らくまだいるので、

千葉の北総地域の自治体の置かれている状況が、何となく気にかかる。

みたいなのもあるかもしれません。

 

うちの父方の祖父は埼玉の山奥の出身。

更に先祖は恐らくお隣の奥多摩とかそっち方面。

それに対して祖母2人は偶然にもどちらも千葉の田舎の出身。

(別に知り合いだったということでもなく、たまたま偶然です)

元を辿れば、そういった首都圏の田舎の血が流れている自分には、

何となくですが、興味が惹かれる題材だったということもあるかもしれませんね。

 

ま、ということで、ほんとこの記事はただの雑談なのですが、

当然ですが、深い探求心に基づいた活動のブログや動画ですから、

見ていて勉強になることはたくさんありますね。

分譲当時は接道に問題がなかったものの、今は再建築不可になってしまっている土地、

擁壁などが現在の条例に抵触していて再建築不可になってしまっている土地、

分筆などの地番絡みのあれこれや、登記簿の見方やら。

 

首都圏の平凡な郊外で生まれた時からそれほど不便もなく育った(どころか、年々たまたま住んでいる自治体が便利になっていった)という私には、

そもそもプロパンガス自体、大人になるまでよく知らなかったり・・・

奥まった私道やらセットバックが必要な2項道路がどうこうなんてことも分からず生きてきたので、(家の周りにそんな道が全然なく、むしろ今の会社に入って2項道路が近くに多くてそういう事情を知ったという感じ)

本当に不動産クラウドファンディングでスタート地点に立って、

そしてこういったチャンネルで更に勉強しているなという感じです。

 

私自身もこのブログで広告を掲載した上で、投資について書いているわけですから、

ある意味では反対側に片足を突っ込んでいるとも言えますし、

匿名性はある程度あるとはいえ、記事を掲載する以上はリスクを負っています。

また当然ながら自身も投資をしており、その商品の愛好家として活動しているため、

そちらの意味でのリスクもまずまず負っています。

 

なので、そこを冷静に見ると怖さもありますが、

(まあ、これは他の投資・・・例えば米国株のインデックスなどでもありますよね。

いきなり何が原因で暴落するか分かりません。核が落ちるかもしれないし。

突き詰めれば生きていることを真剣に考えるだけで、生きているのが怖くなってきますからね。)

 

その怖さについては日々生きている中で、少しずつ棚卸しをして、

増してくるのであれば付き合い方を変えるもよし、勉強する中で、怖さが感じられなくなったのなら、また深く付き合うも良しということで、

そこは特にチャンネル云々で直接的に変わる、変えるということはないのですが、

とにかく、【不動産とその歴史、日本の近代史、面白い】ということは思いますし、

【限界ニュータウン、分譲地、別荘地の置かれている状況、厳しい】

ということも思います。

もっと言えば地方出身の妻様の実家のあたりなどは、農村ですが、

似たような問題が山積しているでしょうから、そっちも気になります。

 

見れば見るほど他人事とは思えず、自分事と感じてくるんですよね。

何とか我が実家は4桁までは行かないかもしれないにせよ、

資産とカウント出来る物件なのでそこは救われる部分ですが・・・

妻様の方は悩ましい。といった感じです。

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ちなみに吉川さんの活動として特に面白く見たものとしてここで書くとすれば、

割と最近に近い時に投稿された動画での、バブル期に倒産した(50代以上の方は当時のCMなどでご存じの方も多い?)、

磯村建設というディベロッパーが建てた、嬬恋村の別荘についての事例を通じて、

【別荘の共有持分】の難しさを紹介したものでしょうか。

 

別荘の共有持分、そして首都圏からほど近い地域・・・

私たちクラファン投資家は実際にそういった所有権をどうこうするわけではないので、

リスクは限定的ではありますが、

例えば某Wから始まる不動産クラファンサービスの開発型案件なんかは、

まさしく、この別荘の共有持分が発生するタイプのヴィラの開発ですし、

 

リゾート開発の難しさみたいなものは動画でも間接的に紹介されており、

ここのところ利回りをなるべく少しでも高くしようと開発型かつリゾートという案件がやや微妙に増えつつあるということへの、

注意喚起的に自分の中で見られた感じはありました。

 

無論、プロジェクトの成否は個々の条件によっても違いますし、

今現在は不特法事業者に関しては経営危機になっている会社は見当たらないので、

リスクは一定レベルかなとは思います。

そもそも不特法(不動産クラファン)は資本金1億円が必要であったり(小規模は違いますが)、色々な許認可を得るための必要となる要件があり、

一定水準の会社でないと出来ない事業ではありますしね。

 

とはいえ、そもそもいわゆる限界分譲地、限界ニュータウンが発生したのは、

主に70年代初頭あたりから土地を投資、投機的に買って資産構築、財形を志す人が多かったために、実際は価値の低い土地かつ、使い勝手の悪い低いレベルの分譲地であっても規制の緩い広告や営業活動が許されていたためにどれも売れてしまい

それがバブル崩壊による土地神話の崩壊によって首都圏の中にも関わらず、限界集落・・・もっと強い言い方をすればスラム化した。

みたいな話なので、

リゾートも似たような部分はリスクとしてあるわけですよね。

都心からの利便性が悪く立地であるという意味において。

(無論、リゾート地の景観と農村の景観では違いはありますが)

 

そういった意味で公的な価格で計りやすい都心~良質な郊外の土地と、

地方、山村、リゾート地などの価格が不明瞭な立地では、

やはり明瞭な都心、せめて1平米あたり10万近辺くらいの郊外を投資対象にしておくに越したことはないのかな。なんてことも思いました。

まあ、もう少しまけても1平米5万とかくらいの市街地ですよね。

 

調区とかそもそも都市計画区域外の自治体とかは難しいなと。

そんな風に改めて思いました。

 

ちなみに不動産クラウドファンディングにおいても、たまに築古物件で、

【建築された当時は未線引き自治体だったりして建築が出来ていたけれど、現在は市街化調整区域になってしまって、同じ物件の建て替え程度しか許されなくなってしまった土地】が対象なんていう案件が出てくることがあります。

 

例えば、先日募集されていたFANTAS Fundingの三郷市岩槻区案件がそんな感じでした。

12/24 追記:さいたま市岩槻区の間違いでした。同時に知人とやり取りしていた時の話が三郷の話題だったので脳内で混ざりました(笑)

住み始めた最初の住宅が建築された当時はそこに戸建てを建築OKだったものの、

今は市街化調整区域に入ってしまったため原則NG。

ただし、先に建っていたものなので、建て替えの権利はある。

とはいえ建てられるのは今と同じ規格の建造物に限られてしまう。

みたいな感じですね。

恐らく、FANTASが買い取った個人の方の親世代の方が最初に住み始めた土地で、

1度平成期に建て替えた物件が今回の対象となる築古物件という感じでしょうね。

外観も綺麗だし立地も悪くないのに、リフォーム案件で出てきたので不思議に思っていたのですが、書面を見たら、なるほどなーと思いました。

(そのあたりは本来、成立前書面に基づいた話なのでどこまで書いて良いか…ですが、その土地の用途地域は調べれば分かることであり、用途地域と現況を見れば書面を見なくともそのあたりは推察出来ることということで、これは書いても良いかなと判断しました。)

 

こういうのも吉川さんのチャンネルだけではありませんが、

知識、見識をお持ちのチャンネルを見ることで勉強にはなりますよね。

私も動画はさすがに色々な意味で荷が重いですが、ブログではほんの少しでも人様のお役に立てることが書けたらいいなーとは思うところです。

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特に結論のある話題ではなく、ただ単にマイブームをご紹介しただけの記事ですが、

強いて言えばリゾート案件はやはりよく考えないといけないな。

みたいなことは感じましたので、一応ここにも書いてみることにはしました。

 

ということで、また、これからも吉川さんのブログや動画などもどんどん見て血肉にしていきたいですし、そこから派生して、また別のそういった活動をされている方の活動も見たいなとは思う今日この頃でした。

 

こうして何年も不動産について間接的にでも関われていると、

この先、自身がもっと不動産について深く関わる頃がいずれは来るので、

(実家や妻の実家やら色々あると思います)

その時に良い判断、冷静な判断が出来るでしょうし、そうあったら良いなと、

そんな風に思ったという話でした。

 

以上、「限界」な雑談を書いてみました。

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