こんにちは。NNSです。
不動産クラウドファンディング界を代表するサービスとしてお馴染み、
COZUCHIから、とうとう36億案件を超す72億案件が来てしまいましたね（笑）
いや、もう、何ていうか…何でしょうね。何も言葉が出てこないです。
（何も言葉が出てこないことを強調するというのも意味不明ですが笑）
私はCOZUCHI応援団を自称しているわけですけれども、応援団が軽く引きました。
応援団が軽く何らかを下半身から〇ビってしまいそうになりました。
いやはや、もう規模感がすごすぎて何も言えません。
とはいえ、【俺は何も言えないけどとりあえず投資してね！】とも広告掲載者としては言えませんから、真面目に考察はちゃんと書こうと思います。
普段の10倍の規模なので、文字数も10倍頑張らないとなーみたいな気持ちになりましたけど、もちろん、10倍長くしても、たぶん読む人は逆に1/10になりそうですから、
んん－、でもいつもの倍くらいは頑張って書こうとは思ったりしています。
さて、今回の案件についてに考察する前に自分で自分への事前情報提供として、
色々とネット上をくまなく（という程でもないですが）見たことを、
ここにまとめてみます。
基本的に「まとめて」と言えるレベルにはなく、
だらだらとした感じになるかもしれませんが、
よろしければ投資判断の一助としてご一読いただければと思います。
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肝心の案件の概要を入れ忘れていましたので15分遅れで追記しています（笑）
案件名：京都 “ANAクラウンプラザホテル” バリューアッププロジェクト フェーズ1
募集金額：72億円
目標利回り：9%（インカムゲイン 0.1%+キャピタルゲイン 8.9%）
運用期間：9ヶ月
募集開始：3/15 19時～3/19 13時まで（先着式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
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以下、メモ書き部です。
１．今回の対象物件は、【京都 ANAクラウンプラザホテル】である。
これはもうファンドページに記載がありますから、明らかですね。
ファンドページにこれまた記載がありますが、
LAETOLIの武藤社長が以前（？）社長を務められていた、
HOTEL CANATA KYOTOが隣にあります。
※参考リンク
２．対象物件の元となる物件を戦後に買い取ったのは、在日韓国人の中山（郭）裕之氏である。
氏は1917年生まれ。高麗人参の販売、釘の販売などで財産を築いた後、観光業へ転身し、莫大な財産を築き、2017年に逝去された。
（超長生きですね…1代で莫大な財産を築き上げて、この長生きっぷり…非常にすごい方です。）
※参考リンク
What you need to know about the life: 郭裕之
３．現在のホテルの運営会社は裕進観光株式会社であり、
その代表は裕之氏の子息である、中山永次郎氏である。
永次郎氏は1957年生まれの65歳（66歳？）。京都では名の通ったホテル経営者である。
父である裕之氏はネット上の情報によると、過去に2度の結婚歴があり、
内縁の妻を入れて3人を妻として迎えたことがあり、子が全員で12人いる。
年齢差から鑑みて、永次郎氏は2番目の妻（？）との子なのかと想像出来る。
（18歳で裕之氏は来日したらしいが、中山ではなく、郭の苗字を名乗っている子が複数いるので、
その名乗りの方々が韓国籍で最初の妻とのお子さん？？）
※参考リンク
(2ページ目)京都の観光業界に衝撃！ 老舗高級ホテルで相続めぐる民事訴訟が泥沼化｜日刊ゲンダイDIGITAL
４．裕之氏の財産を偽造により違法相続しようとした氏の子と孫がおり、
その者を訴えた、別の孫（いとこ同士）は、違法相続しようとした孫の依頼者により、
2017年に殺害された。という事件が起こっている。
従兄弟の依頼者により殺害されたコ・ウソク氏は、韓国映画界の著名人で、
女優 ソン・ソンミ氏と結婚していたということもあり、
韓国内では事件が広く報道された他、日本でも一部報道があった。
尚、この問題は永次郎氏など中山姓の方々はどうやら無関係のようです。
無論、財産を違法に取られるところだったという意味では関係はあるわけでしょうが…
※参考リンク
女優ソン・ソンミさん夫殺人事件、在日韓国人のいとこが殺害依頼 写真1枚 国際ニュース：AFPBB News
（ゴシップ的な話なので割愛していますが、更に詳細を調べて記載しているHPもあり、そこに郭・中山氏のことであることが記載されています）
５．裕進観光株式会社には阪神観光株式会社が親会社として存在しているが、
住所も同じであり、恐らく経営上分かれているだけにも見える。
成立前書面の記載をくまなく見ると2社がところどころ入れ替わって債務者になっている項目もあるため、親会社・子会社があるという点はあまり気にしなくても良さそう。
６．当物件は簡単に分けると、【底地権】【地上権】（ざっくり言って借地権の中のより強い権利形態）【建物の所有権】の3つに分けられる。
底地は運用対象ではないが、少しだけファンド的には良い形が作れている。
地上権は紆余曲折ありつつ（成立前書面内の長ったらしい部分を見ると面白い）、
最終的にはTRIAD社が取得済。
建物の所有権ももう少し紆余曲折度は下がるものの、
こちらも同じくTRIAD社が取得済。
つまり、今回は既に取得済の分をファンドに切り分ける形ですね。
これは正確にはここに勝手に書いて良いのか微妙なところですが、
まあ、それくらいは良いかなと今回は勝手に判断しました。
怒られたら怒られようと思います。（進次郎構文みたいになってしまった…笑）
７．地上権設定に関する訴訟がある。
これまたファンドページに記載がある通りですが、TRIAD社が紆余曲折あって取得済の地上権を底地権者のうちの1社が抹消しろと訴訟を起こしています。
なので、この地上権が抹消されてしまうとファンドとしては権利が減ってしまい、
価値が毀損することとなります。
ただ、個人的には全く素人ながら、訴訟で負ける可能性は低いのでは？
という気もしました。
というのも、この地上権が設定されたのは、だいぶ前の話であり、
設定される直前の土地の持ち主は当時高齢とは言え現役だった「裕之氏」だった上に、
設定させた相手先は自身が代表として経営している会社だったからです。
これまた、ここを書いたらもしかすると良くないのかもしれませんが、、、
でも登記を自分で取れば誰でも見られますし、ホテルの運営者がオフバランスするためにTRIAD社へ地上権と建物の所有権を渡したという記載がファンドページにある以上、
以前の所有者が誰かは明かしているも同然ですから、大丈夫かなと。
つまり自身の財産を自身の会社のために、地上権として分けたわけですから、
それがおかしいとは思えないなと。
恐らく、郭という姓の方々と、中山という姓の永次郎氏等の確執（？）的なものがあり、郭姓の方々にとっては、地上権となったせいで自身らが適切に相続が出来ず、
（ただの裕之氏の所有権だったら、会社に好き勝手されなかった）
永次郎氏の経営する会社に権利を取られたように感じられる的なことがありそうです。
設定された時点で既に高齢だった裕之氏は、一説にはその設定に反対だったという報道も出ていますので、そのあたりは永次郎氏が主導権を持ってやったのかもしれません。
（これはあくまで私の想像ですので、誤りがあれば即、訂正・消去致します）
ただ、いずれにせよ、TRIAD社単独で見ると、運営会社側（実質的に永次郎氏？）から
適法にその権利を対価を払って取得したわけですから、
文句を言われる筋合いはない。みたいなところはあるんですよね。
と考えると、この訴訟でそうそう負けることは考えづらいのかなと。
地上権という権利が借地権の中でもかなり強く、底地権者の許可を経ずに建物を作り変えられるわけですから、本当に強い権利ですよね。
これは普通の借地権が賃借として抵当権を設定出来ないのに対して、こちらだと普通に抵当権の設定が出来るという違いがあるところでも分かるわけですが。
※参考リンク
(2ページ目)京都の観光業界に衝撃！ 老舗高級ホテルで相続めぐる民事訴訟が泥沼化｜日刊ゲンダイDIGITAL
地上権と借地権の違いを解説。地上権が認められる条件とは？ 不動産売却のノウハウ｜【小田急不動産】
ということで、ざっくり言うと、
【超人的な才覚と長寿で1代で莫大な財産を築き上げた在日韓国人の方の財産、遺産を巡って、様々な動きが日韓で以前から動いている】
【コロナ禍等で経営にダメージを受けた運営会社はオフバランスのために、旧知のTRIAD社や2社が昵懇としている金融機関のサポートで地上権と建物の所有権をTRIAD社へ売却した】
【上記状況の他、訴訟問題なども生じており、一般の不動産会社では手出しがしづらい物件のため、安価に取得出来た】
【ホテル経営にノウハウがある上、隣地でホテル経営を行っているTRIAD社（あるいは元経営者である武藤氏）が取得することで、他者が取得するより、よりバリューアップはしやすいと考えられ、その蓋然性をどう評価して投資判断をするかが投資家にとってのキーポイント】
こんなような案件ということですね。
いやー、難しい案件ですね。
大きいだけじゃなく、難しい案件でもあります。
でも、何となくワクワクする感じもありますよね（笑）
そのあたりを踏まえつつ、本記事では考察も行ってみたいと思います。
以上、【COZUCHI 驚愕の72億案件！のメモ書き。】と題した雑談記事でした。
※3/14 追記：本記事も作成しました。合わせてお読みいただければ幸いです。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
