不動産クラウドファンディング界の最上位事業者、COZUCHIから、
渋谷区は北参道駅近くというかなり好立地の新規案件が出てきましたね！
総額が3億円とCOZUCHIとしては小型案件になるので、
（書いてみてちょっと笑っちゃいました。3億で小型という…
他だったら超大型案件！なんて言ってるはずの金額なんですが笑）
投資出来るかどうかというところも一つキーポイントにはなる案件ですが、
今回もまたまた好立地かつ興味深いプロジェクトになっていますので、
ご紹介してみることにしました。
直近の特別優先権保有者限定「渋谷開発案件」が大人気で終わりましたので、
それによって特別優先権保有者が一時的にかなり減ったと推測されます。
今回も特別優先募集が半分の金額でありますので、使っていない方や落選してしまって残ってしまった方には要注目の案件かもしれませんね。
次から早速紹介していきたいと思います。
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と、その前に少しだけキャンペーンについての宣伝も書かせてください。
当ブログをご覧になっていただいている方にCOZUCHIの未登録者がいるとはあまり思えないのですが、多少はいるかもしれませんので、ご案内致しますと、
当ブログを含む一部メディアからの新規登録ですと、
Amazonギフト券 2000円分プレゼント！があり、お得な形で登録が出来ます。
当ブログで良いと考えていただける場合は下部のリンクよりご登録をお願い致します。
また、それに加えて、【COZUCHI初回投資キャンペーン】として、
新規の投資家登録が完了してから150日の間に初回投資を10万以上行った方に、
初回投資額の1%分のAmazonギフト券がプレゼントされるという、
なかなか大盤振る舞いなキャンペーンが、今月、リニューアルの形で始まりました！
キャンペーン期間は、
「2022年9月1日(木)00:00～ 2022年9月30日(金)23:59」とのことですので、
例えばですが、9/30に会員登録をすると、
3月の頭頃までに初回投資をすることで対象となるということですね。
キャンペーンについては、あまりギリギリの枠での投資を狙うと、運用開始日が150日を過ぎていたり…ということもあるかもしれませんので、
早めに参加することを検討するのが良いのでは？とは感じます。
ご興味のある方はお早めに登録・投資申し込みのご検討をされてみてください。
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まずは概要を書いてみます。
案件名：神宮前 開発プロジェクト フェーズ1
募集金額：3億円
目標利回り：5%（インカムゲイン 0.1%+キャピタルゲイン 4.9%）
運用期間：12ヶ月
募集開始：9/19 19時～9/20 13時まで（1億5000万円：特別優先募集 抽選式）
募集開始：9/21 19時～9/26 13時まで（1億5000万円：一般募集 抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
OO億という2桁の数字に見慣れてしまうと、妙に小さく見える3億の文字です。
想定利回りが5%と高いわけでもなく12ヶ月の運用期間とそこまで極端に短くもなく。
という上記内容ですので、他の事業者であれば3億埋めるのも一苦労という感じがするのですが（しかも配当がキャピタル依存型ですしね）、
恐らく、COZUCHIにかかると、
この案件もかなりの人気で高倍率になるんだろうなという予感がありますね。
なかなか投資しづらそうな案件を紹介するのは、毎度言っていることながら、
あまり気が乗らない部分もありますが、COZUCHIの案件に関しては、
紹介したくなる仕掛けやファンドページの説明が多いということで、
つい色々書きたい気持ちが高まるんですよね。
というわけで、今回も自分なりに色々書いてみたいとは思います。
尚、上記の通り、今回も特別優先募集が半分の額で組まれています。
虎ノ門案件の応募者が2822人、自由が丘案件の応募者が5330人。
そして渋谷案件の応募者が4619人。
ざっくり虎ノ門案件での取得者が2.5割くらい残っていたとして、約700人。
自由が丘案件での応募者のうち、落選者と30万未満の応募者を引いた人数なので、
何とも言いづらいですが、仮に7割くらいが優先権取得者として、約3700人。
これで計4400人ですが、中には虎ノ門+自由が丘で2回付与された人もいるかと思いますので、人数で言えばもっと少ない…
更に言えば大人気渋谷案件とはいえ、借地権案件でもあったので、
あえてスルーしたという人も少数派ながらいるかもしれませんので、
（あるいは今、金欠で投資出来ないなとかいう人もいそうですね）
と考えると、渋谷案件の応募者の4619人というのは、
誤って申し込んでいる人も含まれるわけですし、
かなりの人数の人が既に優先権を使用済かもしれません。
一応、ネット上には渋谷案件の落選報告（ちゃんと特別優先権を保有しているのに）
というのも出ていましたので、中には運が悪く、大きな金額で申し込みをした方が当選したせいで、結果的に弾かれてしまったという人もいるようですが、
基本的には多くの人が当選して優先権を使い終わったと考えて間違いなさそうです。
というわけで、この1.5億円の特別優先募集については、持っている方の絶対数が少ないので、（「虎ノ門+自由が丘で取得－渋谷で使用」「虎ノ門 or 自由が丘で取得&渋谷で落選 or 申込せず」の2パターンですね）
もしかしたら1.5億しかないにも関わらず埋まらないということもありそうですね。
実際、今回案件は想定利回りだけで言えばそこまで高くないですし、
案件としてもやや地味な印象も受けますからね。
逆に言うと「特別優先募集で埋まっていなくても、案件の良し悪しとはほぼ無関係なので気にしなくてもOK」という言い方も出来そうです。
同じクラファン投資で言えば、オーナーズブックの株主優待分が埋まっていなくても、
一般募集で大人気になるのと同じようなイメージかなと思いました。
さて、今回もあまり中身的なことについて書けませんでしたので、
次の項からは真面目に考えてみたいと思います。
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次は、住所・アクセスについて見てみます。
住所
東京都渋谷区神宮前二丁目
※ファンドページ公開当初、誤って【港区】と表示されていましたが、現在は訂正されております。
※その関係で（と言うと言い訳的にもなりますが）私自身も記事冒頭の文章を港区で書いており、
更新当初、「港区」という表記が誤って残っていました。失礼致しました。
アクセス
東京メトロ副都心線「北参道」駅徒歩8分
東京メトロ千代田線、副都心線「明治神宮前」駅徒歩10分
「明治神宮前」駅はファンドページに記載のある千代田線の他、副都心線の駅もあり、
またJR山手線「原宿」駅との乗換駅でもありますので、
都合、「原宿」駅までも徒歩15分弱くらいで行けるかと思います。
（明治神宮前駅はここ5年？くらい前から副駅名として「原宿」と呼称されてもいます）
また、独自調べですが、物件の所在地はLAETOLIやTRIADのある東京メトロ銀座線「外苑前」駅までも徒歩15分くらいではないでしょうか。
結構、事業者の所在地に近いなとは思いました（笑）
えー、ということで上記の通り、少しおまけ的に書き足してみました。
住所についてはいつもの通り、ファンドページ上は非公開となっております。
また会員限定の成立前書面においては当然記載がありますが、
地番での記載となっているため、正確な住所には行きつかないようになっています。
このままですと、正確な所在地は掴めない…感じがしますが、
書面上をくまなく見ると、実は物件が分かるような記載があります。
現況の物件とは一部違う記載なのですが、ネット上で調べれば現況の物件に行きつける記載でもありますので、会員の方は書面をご覧になってみてください。
ということで、ご興味を抱かれた方には書面上を色々見てもらえればと思いますが、
今回は【物件について詳細まで触れたくない】という事情がいかにもありそうなので、
私の方もあまりヒントに繋がりそうな言葉は書かないようにしておきます。
恐らくですがディスカウントした取得的な事もあったにせよ、
そこも含めてあまり書きたくないのかなーって感じもありますね。
そのあたりは次の項以降で物件の価値について考えてみたいと思います。
ところで、当物件の最寄り駅である北参道駅は、
2008年に完全開業という比較的歴史の浅い副都心線の駅ということで、
まだまだファンドページにもあるように【知る人ぞ知る】という立地感です。
原宿にもほど近く、あるいは物件の所在地である神宮前は反対側の隣が港区北青山であるなど、一等地と呼んで差し支えないエリアではあるものの、
副都心線の開業前は意外と立地が良い割に、交通の便としてはイマイチだった地域。
JR中央線の千駄ヶ谷駅や国立競技場までも近いと言えば近いものの、
それらから本当にすぐ近くというよりは、
【ちょい遠めの徒歩圏】というくらいでもあり、
良くも悪くも静かな地域ではあった（現在もある。とも）かなと思います。
私自身は小さい時にちょっと将棋が強かった（と言っても学校で1,2番とかその程度です）ということもあって、大人になってから将棋好きの知人に誘われて、
千駄ヶ谷の将棋会館に何度か将棋を打ちに行ったことがあるのですが、
（余談。その思い出と言えば小4くらいのプロを目指している子どもに6枚落ちで打ってボロ負けしたこと。当たり前と言えば当たり前ですが、すごいなと思いました。それでもたぶんその子はプロになれるには程遠い腕前だったとは思いますが…）
この界隈ってなかなか静けさがある立地ではあるんですよね。
少し散策した時に、【都心でも意外と千駄ヶ谷のあたりって地味だからか静かだな】
なんて思った記憶があります。
ちなみに当該物件の立地感は後述の通りですが、
将棋会館までは何気に徒歩5分以内でしょうか。
住所的には千駄ヶ谷と神宮前と違いがありますが場所はすぐ近くですね。
そんな北参道のあたりも開業後は利便性の高さからどんどん街が発展しているようで、
ファンドページにもあるように【表参道ならぬ、裏参道】なんて単語もあるとか。
その昔、原宿から少し離れた当該物件のあたりよりもう少し南の辺り、（神宮前の3丁目とか4丁目のあたり？）を、
【裏原宿】なんて言っていたのと近い意味合いがありそうですね。
以前に比べて利便性が高くなったことで、原宿や表参道に連なる先進的な文化の発信地に生まれ変わろうとしているというのが当該立地の周辺なのかもなーと、
全くそういったことには疎いながら必死に想像してみたNNSさんでした。
とりあえずこれ以上書くと妄想の世界になりそうなので、
次は物件の価値について考えてみたいと思います。
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次は物件の価値について考えてみます。
土地
面積：141.09㎡（敷地全体）
建蔽率：指定60％
容積率：指定300％ 前面道路制限により約268％
用途地域：第二種中高層住居専用地域
権利：所有権
面積は140平米くらいとちょい広めの郊外の戸建てくらいの面積。
都心として考えれば、広すぎず狭すぎず、使いやすい面積というところですね。
詳しくは上記の通りですが、
容積率が前面道路の制限により268%まで減少しているということは、
つまり【前面道路が太くない立地】⇒【少し奥まった隠れ屋的な建物が似合う】
という感じでしょうか。
立地自体は住居系の用途地域ではあるものの60%・300%ですし、中高層かつ第二種ということで、基本的には収益性はそれほど低くないかと思いますので、
そのあたりの表記は気にしなくても良いかなというところですね。
例えばこの用途地域だとスーパーマーケットなども建てられる程度の制限ですしね。
強いて言えば商業・工業系の地域の場合、前面道路の太さの0.6が係数なのに対して、
住宅系の場合は0.4が係数となっている関係でより高い建物が建ちづらいので、
（ということで、計算すると接道する前面道路が6.7mくらいと分かります。
太くはないですが、そこまで極端に細くもないですよね。）
微妙に収益性が下がると言えば下がるのかもしれませんが、
まあ、あまり個人的には気になりませんでした。
ちなみに成立前書面には物件の現況の記載がありますが、
【表面的に読むと別の物件と誤認しやすい】というのがあるかもしれません。
私は最初、別の物件が当地なのかなーと思ったのですが、
前面道路が細い表記だったので、【ああ、ここじゃないのか】と分かり、
その後、もう一度書面を見直して、正しい物件を掴みました。
誤認しやすい物件と正しい物件は用途地域も違う地域にありますので、
そこの部分で気づく方もいるのかもしれません。
（そもそもそこまでちゃんと書面を見ている人がどれだけいるかは不明ですが…）
そのあたり、細かい部分に興味のある方は色々見ていただければと思います。
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さて、前置きが長くなりましたが、今回も土地の相場について考えてみます。
まず周辺の公示地価について調べましたが、
元々は地味な地域だったということもあってなのか、近い地点がありませんでした。
比較的近い千駄ヶ谷の住所で見ると1平米あたり140万～165万くらいです。
一先ずはこちらの数字で見ていくと、約2億～2.3億くらいですね。
当該立地が非会員の方にも伝わりやすくなってしまうので、ボカしつつですが、
物件のあたりの路線価は少し奥まったところながら大体130万弱。
路線価と公示地価は大体、路線価が8掛けくらいなので、そこからすると、
公示地価165万の土地とほぼ同額という感じかもしれません。
ということで、ざっくりと公的な保守的な価格で見ると2.3億くらいの土地に対して、
築古の建物があるというのが現況です。
普段、公示地価で3桁を付けるような土地は実勢価格との乖離が大きく、
倍額くらいまでは見ても大丈夫では？と独自主張をしている私ですが、
今回は劣後出資を合わせた総額が3億4000万円。
仮に2.3億の倍額である4億6000万くらいが相場だと勝手に考えると、
大体、7割強くらいの取得価格なので、かなりディスカウントはされていそう。
ただ、今回はあまりディスカウントを強調したくない雰囲気も感じますね。
まあ、元々はやや地味な立地ですし、住居系の用途地域で前面道路も細いので
倍額まではさすがに…として、仮に1.7倍くらいで見ても、約85%。
恐らくですが、取得金額は割安なのではないかなと思いました。
ちなみに現況の所有者などが成立前書面に載っていますので、
これくらいは書いても良いかなとは思って書きますが、
【コロナ禍によるマイナスの影響があっただろうなと思われる状況】が、
現況所有者や恐らく物件にもあったと思いますので、
そういう意味でも、割安な取得であるというのは恐らくあるかなとは感じますね。
強いて言えば、物件の性質上、書面にも一部記載のあるように、
【開発までスムーズに入っていけるか】というのが現況ではあります。
築古の物件であることや、現況で受けているマイナスの影響などを鑑みるに、
恐らく多少の時間的なロスがあるにせよ、
最終的には問題ないのかなとは個人的には思いますが、心配性な方はそのあたりも踏まえた上で投資判断を行われる方が良いのかなとは思います。
（インカムゲインが基本的に生じていないのも、
開発をするためのフェーズとして現況の建物に拘らない運用がされるからという理由ですね。）
今回、あまり情報を出さずに行きたいという雰囲気がありますので、
（たぶん取得するに当たって、あまり目に付きたくない案件なんでしょうね…）
私も歯切れの悪い説明が多くて申し訳ない話ですが・・・
書面をくまなく見ると色々分かってきますので、
見ていただければといういつも通りの言葉で済ませます。
一応、素人ながら調べてみた限りは【いつも通り、COZUCHIらしくお得な取得だ】
というのは言えるだろうと思います。
そこは調べてみたところ安心感を感じられた案件でした。
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まとめます。
１．総額3億円とCOZUCHIとしてはやや小型の案件
２．伸びしろ豊富な神宮前/北参道エリアの開発案件 フェーズ1！
３．副都心線開業後は先進的な人々が集う「裏参道エリア」として年々発展中の立地
４．明治神宮前駅（原宿駅）までも徒歩圏で地価3桁万以上とかなりの好立地
５．前面道路の細さにより容積率が本来より制限されている立地
６．積極的に記載されていないがある程度ディスカウントされた取得と推測
７．特別優先保有者が残り少なく特別優先募集は投資しやすい可能性も？
８．一部メディアを経由した新規会員登録でAmazonギフト券2000円分プレゼント！
９．初回投資かつ10万以上投資した方にAmazonギフト券1%分プレゼント！
※最大30万円分まで
こんな感じですね。
想定利回りが5%で案件としても少額なのでやや地味な印象がありますし、
実際、立地としてもかなりの一等地でありながら地味と言えば地味です。
が、まさしく【知る人ぞ知る】という立地が、
年々華やかさを帯びていっているというのもファンドページに記載の通りで、
そういった発展と共に不動産の価値も上がると思えば、
フェーズ1から入っておくのも面白いのかも。という案件ですね。
私自身も金欠ではあるものの、注目エリアの一つかな？とも感じていましたし、
出来れば少額でも当選して持っておきたい。とは書いてみて改めて感じました。
なかなか案件の規模的に新規投資家の方に是非登録して投資を！
とは言いづらい部分もありますが、
利回り的には必ずしも大きくないので、投資出来る可能性もあるかもしれません。
ご興味の出た方は投資・登録をご検討されてみてください。
以上、COZUCHIの新規案件（渋谷駅前開発案件）について、
自分なりに書いてみました。
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COZUCHIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
