不動産クラウドファンディング界でも有数の高利回り系事業者である、
Victory Fundからまた新規案件が来ましたね！
前回も2.9億円とかなりの金額での募集でしたが、
今回は更に1000万円超えて、優先出資の総額が3億円と過去最大の案件となりました。
今回も割と急な募集開始予定ですので、
やや簡易的な紹介として書いてみます。
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まずは概要です。
案件名：大田区大森北１丁目プロジェクト
募集金額：3億円
目標利回り：8%（インカムゲイン 3.0%+キャピタルゲイン 5.0%）
運用期間：10ヶ月
募集開始：8/16 13時～8/24一杯まで（先着式）
※10口10万以上から投資可能
冒頭でも書きました通り、
過去最大で劣後出資を合わせた募集総額が3億1000万と大型案件です！
利回りは前回案件まではずっと10%以上になっていましたが、
さすがにここに来て、8%までは下がりました。
がしかし、普通に考えて利回り8%想定はかなり高い想定ですし、
当案件はキャピタルとインカムのブレンド案件で、
インカム部分の収益もそれなりにある案件になっているため、
例えばCOZUCHIなどでキャピタルの上振れがあるタイプと、
ある意味では似たような案件かもしれません。
つまり、インカムの部分だけで考えれば、都内のかなりの好立地であるJR京浜東北線 大森駅から徒歩圏の有名商店街内の物件ですから、
8%には程遠い数字しかどうやっても普通は出せないわけで、
それをキャピタルとブレンドすることで、
利回り8%まで積み増して払う予定ということですので、
かなりお得な条件の案件ということになりますね。
COZUCHIの通常の案件がインカムをほとんど設定せずに、
主にキャピタルで投資家へ配当していること、
あるいはASSECLIの通常案件がキャピタルの利益を自社向けにしている反面、
インカムの利益は比較的、投資家への支払い配分が大きいということの、
ブレンドのような感覚が持てますね。
あるいはインカムとキャピタルのブレンド具合という意味で言えば、CREALより知名度や会社規模が劣る分、利回りが高いという言い方も出来るでしょうか。
無論、上で挙げた3事業者に比べれば案件の組成件数も少ないですし、
情報公開や事業者リスクも見劣りはしますので、
単純に比べられるものではありませんが、
案件としての魅力度では負けていないのかなという印象を持ちますね。
あとは土地や建物の価値から見て違和感のある案件ではないのかなどが大事になりますが、そのあたりはまた追って書いてみたいと思います。
（と言いつつ、記事化しているということは、私においては少なくともダメな案件ではないから書いているという話なので、大丈夫ともう伝わっているかもしれませんが…）
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次は住所、アクセスについて見てみます。
住所
東京都大田区大森北１丁目
アクセス
JR 京浜東北線 「大森」駅 徒歩5分
京浜急行 本線 「大森海岸」駅 徒歩10分
東京モノレール 羽田空港線 「流通センター」駅 徒歩20分
正確な住所は公開情報としては非公開。
また、会員限定情報の成立前書面においても地番で記載しているため、
正確な物件を掴むことは出来ませんでした。
ただ、土地の面積や延床面積、テナントの概要などから、
正確な物件を掴もうと思えば掴めるようにも思えます。
私は時間の関係でそのあたりは省略することにしました。
尚、「大森銀座商店街 ミルパ」の一角という記載がありますので、
かなり場所は絞られるようにも思います。
ただし、Victoryさんが本当のメインストリートのみをミルパと呼称しているのか、
（厳密には違う）隣の路地なども含めているのかなどは不明ですので、
そのあたり、ご興味のある方は調べられてみてください。
アクセスについては、シンプルに言って、
JR 京浜東北線という超重要路線の駅から徒歩5分ですので、
非常に申し分ない物件と言えるでしょう。
※参考リンク
JR 京浜東北線は埼玉県のさいたま市大宮区「大宮駅」から、
「横浜駅」までのかなり長い区間を結んでいる首都圏の大動脈。
他の路線に比べると駅数が多く、駅間もそれほど長くないため、
速達性には劣りますが、他の周辺路線に対する各駅停車のような扱いです。
ただし、山手線との並走区間においては、昼時間帯は山手線が各駅停車の扱いとなっており、京浜東北線は快速運転をしますので、その時間帯は多少の速達性も出てきます。
また、横浜駅以降、同じ神奈川県内の「大船駅」までは、
同じ車両でそのまま直通するものの、【根岸線】と呼称が変わります。
そのため、時折「京浜東北・根岸線」とも言われたりする路線です。
この根岸線までの区間を合わせると、大宮から大船（あるいは逆向き）に約2時間。
首都圏をザクっと南北に切り裂くように走れます。
この路線の沿線に住んでいるだけで、大宮・浦和・川口・赤羽・王子・日暮里・上野・秋葉原・東京・新橋・浜松町・品川・川崎・横浜…等々の主要駅に1本で向かえるため、
非常に価値が高い路線です。爽やかなブルーの配色も個人的には好きですね。
強いて唯一の弱点としては【あまりにもこの路線が有能すぎて、普段、京浜東北一本鎗のせいで、止まった時に困る沿線民が多い】というくらいでしょうか。
特に埼玉県民の方は人口の割に路線網が弱めなので、
よくハマるパターンがありますね。
この大森も大田区と23区内なので非常に素早く大都心まで移動出来る立地なので、
駅前に関しては一等地と言っても過言ではないですが、
他の駅が近隣にないので、地域によっては少し似たような傾向はあるかもしれません。
ただ、当地に関しては大森駅と反対側である東側にある、
京急の大森海岸駅までも徒歩圏ですので、
その中では比較的バランスの良い立地とも言えるでしょうか。
今回の対象は事業ビルですのでレジデンスと違って住む云々の物件ではありませんが、
この商店街の利用者もメインは地元に住まわれている方々ですので、
都心へのアクセスが良いというポイントが活きている立地かなと思いますね。
私に関してはかっぺ民なので大田区は東京の都心を隔てた反対側ということもあって、
あまり正直に言えば行ったことはありません。
またしてもいつも通りの話題ですが【カフェのヘルプで行ったことはある】というくらいです。（毎度、話のネタがそればっかり…でもほんと役に立ってる笑）
当時、お隣の蒲田駅の店舗の人にちょろっと気に入られてて、定期的に誘われて4,5回？いや、もっと？行ってたので、そちらは印象が強いのですが、
大森の方は1,2回行ったくらいかな？
（当時の店長が沖縄出身で珍しい苗字だったことだけは覚えています笑）
住所で見る限り、当時行っていた店舗は当該物件から徒歩2,3分くらいのところにあったようですが（現在はもう閉店していました…）記憶が曖昧です。
ただ、【23区らしい利便性の高さ】【大田区らしい郊外っぽさ】【蒲田・大森らしい良い意味での素朴さと小綺麗さ】みたいなのは印象にありますね。
大田区の人たちは（バイト、パートさんも地元の方が多かったのはやはり郊外っぽかったですね）、私のような郊外民と同じ郊外の気持ちを持って、
（「えー！そんな遠くからこんな田舎にヘルプに来ていただいて…」みたいに歓迎してもらった記憶が笑）
そういう意味では素朴な部分も大都心に比べればあるんですが、
ただ、やっぱりそうは言っても結構な都心かつ、
23区の東側よりは小綺麗、清潔な感じが印象にあります。
個人的には良い印象のある立地ですね。
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次は土地の価値について考えてます。
今回は正確な立地が分かりませんが、
ミルパ内とされているため、ミルパ内の路線価について調べてみました。
すると、駅に近いあたりは1平米あたり90万超、
それ以外のあたりも1平米あたり80万という数字が出てきました。
最も保守的な数字である路線価で1平米あたり80万ですから、
【郊外っぽさがある】などと言ったら罰が当たるくらいの高額な立地ですね。
毎度書いている路線価を0.8で割ったくらいがもう少し現実的な数字である、
公示地価の数字に近くなるということを踏まえて、計算すると、
1平米あたり最低でも100万くらいとなります。
公示地価でも大体類似の地点に1平米あたり100万くらいがありましたので、
この数字は間違いないだろうなというところです。
土地の面積は131平米ということですので、ざっくり1.3億くらいの価値。
さすがに募集総額が3.1億というのはある程度大きな数字と言えそうです。
ただ、当該立地は、建蔽率が80%、容積率が500%と、
非常に収益性の高い【商業地域】であるということで、
保守的な価格と実勢価格は大きく乖離すると考えて間違いないでしょう。
また、以前インバウンド需要などがあった地域などと違い、
地域の住民の方が利用するための商業地域であるということで、需要も堅調ですので、
そういった意味では安心出来る条件がある上、尚且つ収益性も高いという、
ある意味で今までで最も良い物件かもしれないなとも思います。
建物の築年数が分からないため、建物の価値は不明ですが、
2000年以降 収益物件として…という説明書きがファンドページにありますので、
そこまで築古ではないのかもしれません。
そこも踏まえると、なかなか掘り出し物かもなーとも感じます。
公的な価値においても1平米あたり100万を超える収益性の高い立地ですし、
既に収益ビルとしての数字も持っているということで、
土地代については、公的な数字の倍額くらいまでは見ても大丈夫かな？
と素人のヤマカンで考えてみますと、1平米あたり200万円です。
131平米を200万円で計算すると、2億6200万円。
どうでしょう・・・ちょっと大きく見すぎでしょうか・・・
ちなみに会員限定情報の成立前書面に当該不動産の価格というものが、
鑑定士の鑑定ではありませんが、参考程度に記載されており、
その価格は、募集総額を下回る私が上で書いた数字とほぼイコール。
ということは、単純にその数字が合っているのだとすれば、
【NNSの計算はヤマカンすぎて大きい】ということにもなりますし、
【Victoryさんの募集総額が大きすぎ】ということにもなります。
（2.6億程度の不動産を3.1億で募集してることになりますからね笑。
しかも2.6億の不動産を3.5億で売却する素案のプロジェクトという…苦笑）
私は、んー、そうかなー、随分謙虚だなーなんて思ってしまいました。
そのあたりは【大森北1丁目にタワマンが建ち、再開発がされる予定】
という部分の上積みを見ているという言い方なんでしょうか。
Victory Fundは意外と（失礼？）良い案件がある割に、
こういうところが変に盛ってない感じでちょっと面白いなと思います。
個人的には3.5億で売るというディスポジションであること、
公的な土地の価格が1平米あたり100万だが、超優良な立地で、他社であれば公的な価格の倍額くらいは付けていても問題なく償還されていることを鑑みて、
1平米あたり200万くらいの価値はあり、
2.6億が土地相当、建物の価値は不明、ただ、3.5億での売却は行けそう？
と感じます。
ただ、一応、事業者側は意外と保守的な数字で出して、
近隣の再開発で跳ねるという考えで募集しているようです。
私自身はそれほどその件を加味しなくても行けるのかも？
とちょっと甘い見込みを立てました。
Victory Fundの案件は、定期的に募集されていた小平案件や、前回の浜松町案件のように現況が更地である案件などが多く、
少し危うい印象が表面的に感じるものが多かったですが、
今回は商店街内の確かなインカムゲインが出ている収益ビルの運用かつ、
素人のヤマカンで行くと売却も出来そうな案件ということで、
利回りこそ前回案件よりその分、下がりましたが、
むしろ前回案件より私は良い印象を持ちました。
事業者リスクも鑑みると大勝負というのはさすがに出来ませんが、
前回案件の投資額よりは少し積み増してみたいなと思いました。
また、こういった商売っ気のない事業者さんですが、
【既に物件を取得済、借入もなく取得出来ている】ということで、
運用が問題なく開始される見込みであり、その部分も好印象です。
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まとめてみます。
１．優先出資3億、利回り8%の過去最高の大型案件！
２．JR京浜東北線から徒歩5分、名物商店街内の収益ビルでインカム堅い！
※3%配分予定ですが、ディスポジションによると3%を切ってもいるようにも見えます。
事業者の配分をキャピタルに偏らせることで調整するのかもしれません。
３．手堅い収益物件の運用ながらキャピタルの分配も5%有！
４．自己資金で取得出来ているため運用開始まではスムーズな予定
５．同じ大森北1丁目内にタワマン建築など再開発があり価値上昇見込み
６．劣後出資が非常に少ない
７．想定では劣後出資者への配当が大きいため、多少のマイナス要因はカバー可？
こんな感じの案件ですね。
毎度ながら劣後出資が非常に少なく、劣後出資者への配当が大きく計算されているという、投資家へのリスク転嫁が大きな案件ではあります。
ただし、劣後出資者への配当予定が大きいということは、
多少なりとも予定以下の事柄が起こっても、
それは劣後出資者の配当が減るだけで済むということになりますので、
Victory Fundの計画を信じて投資出来ると判断するのならば、
そこはある意味で良い部分とも言えるかもしれません。
個人的には立地が非常に良いこと、既に収益ビルとして運営されている物件の運用ということで利回りこそ10%を切ってしまったものの、
土地の価値などから鑑みるに、一定の信頼感を感じられる案件です。
事業者リスク、自身のクラファンへの総額が意外と大きいままということも考えると投資金額は思案中ですが、上でも書いた通り、投資自体はしたいなと考えています。
当日は墓参りで遠方にいる予定なので、スマホ参加で先着式の投資が出来るのか。
というところは気になりますが、
利回りが少しだけ下がりましたので、その分、人気が下落するとすれば、
意外と多少余裕はあるかも？とも思いますね。
既投資家の方はもちろん、
まだ登録されていない方も投資・登録のご検討をされてみても良いかもしれません。
ここのところ募集ペースも戻ってきていますので、
気が早いですが、今後の案件にも期待したいところですね。
以上、かなり駆け足にはなりましたが、
Victory Fundの新規案件（大森銀座案件）について書いてみました。
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Victory Fundにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
