不動産クラウドファンディングの上位事業者、
ASSECLI（アセクリ）より、またしても新規案件が来ましたね！
「～7・8月は物件続々！新規案件公開中です！！～」
とわざわざ謳っているだけあって、本当に続々出てきますね。
どれも微妙に気になるポイントがあると言えばあるものの、
（築古の運用の時点で気になる部分が0というのはありえないわけですが）
総合的な評価で言えば充分、80点以上・・・あるいは90点近く取れるような、
比較的良い案件を毎回組成してくれているなという印象が持てます。
今回も早速紹介してみたいと思います。
---------------------------
まずは概要です。
案件名：東京都八王子市＃26ファンド
募集金額：8464万円
目標利回り：6%
運用期間：12ヶ月
募集開始：8/8 18時～8/17一杯まで（先着式）
C・・・あるいはC・・・な事業者さんのボリューム感からすれば、
1段下のボリューム感ですが、1億円弱と、まずまず大型の案件ですね。
募集開始はいつも通り、18時からで、開始日は来週の月曜日です。
名前の付け方もいつも通り、ザ・シンプル！と言った感じ。
「OO県OO市」といった形で良くも悪くもざっくりしています。
私なんかは首都圏の在住なので、首都圏案件に関しては、
【むしろその先知りたい！】みたいな気持ちもあったりするのですが、
とはいえあまり「射幸心煽りまくり」みたいなタイトルの付け方もどうかと思うので、
こういったサッパリとシンプルにタイトルを付けるASSECLIやいくつかの事業者さんは案件に自信を持っているんだろうなーなんてことは思いますね。
一応、東京都内の時だけは「葛飾区東金町」みたいに区から始まるみたいです。
書いていて気付いたのでここにも記載してみました（笑）
今回は前2案件に比べるとやや郊外に行った形。
しかも後述しますが、駅までは遠いところですので、
その部分においては微妙な部分もあるかもしれませんが、
多摩地域らしくバス便が豊富にあることもあり、利便性は一定の水準がありますので、
郊外度を高めて利回りを上げつつ、一定程度、利便性も確保されているということで、
クラファン投資に向く物件なのかなという印象を持ちますね。
-------------------
次は住所、アクセスです。
住所
東京都八王子市平岡町
※西東京バス バス停 「平岡町」がすぐ近くにあります。
アクセス
JR中央線「八王子」駅徒歩26分
（京王線「京王八王子」駅も少し離れていますが乗換駅としてあります）
JR中央線「西八王子」駅徒歩18分
ASSECLIでは住所が会員限定情報となっているため、
公開されている「平岡町」までの記載としました。
が、今回は【平岡町 バス停がすぐ近く】という記載が非限定情報の部分に記載されており、実質的には画像とバス停の所在地を見比べることで、
物件の正確な所在地を掴むことも容易という状況になっています。
えー、実際、バス停は本当にすぐ近くですので、
そういう意味では、駅までのアクセスはお世辞にも良いとは言えないのですが、
八王子駅・京王八王子駅までは京王系のバス会社である西東京バスを使うことで、
かなり良くなるようです。
ファンドページにも、
「尚、本ファンドは駅からの距離はありますが、目の前にバス停「平岡町」があり13分ほどで駅へ行くことが可能です。八王子駅行きは6～7時台は約3分毎に、8時台は4～5分毎に、9時以降も8～10本/時通っており、駅から「平岡町」行きは17～19時は7～10本/時、20～21時台も6本/時通っているので通勤・帰宅時間帯や日中問わず駅への移動が可能です。」
との記載があります。
あまりバス便に馴染みのない私としては、朝は3分毎に1本、昼以降も6~8分程度で1本来るというのは【鉄道並かそれ以上】ということで驚異的にも感じてしまいます。
多摩地域とか神奈川の少し辺鄙なところは、こうしたバス便が盛んな地域が多いので、
少し変な言い回しですが【底力があるな】みたいなことを思いますね。
こうして考えてみると、埼玉県は工業が盛んなせいもあるのか、
鉄道網も割かし貧弱ですし、だからといってバス便が豊富という感じもないので、
ちょっと差を感じたりもします。
鉄道網で言えばライバルの千葉県の方が人口が少ない割に充実していますしね。
もっとも、逆に言えば埼玉県に関しては、車社会で、
道路の方は利便性が高いものも多い気はしますが・・・
というわけで、少し話がそれましたが、
徒歩や自転車を基準とした場合には、お隣の西八王子駅の方が近いようですが、
目の前のバス停を活用して移動するパターンですと、
八王子駅や京王八王子駅が利用しやすいということのようですね。
-----------------------------
土地の価値についても見てみます。
土地の面積については会員限定情報のため、
念のため正確には書かずにおいておきます。
まず周辺の公示地価について調べたところ、1平米あたり17万程度という数字でした。
やはりバス便が便利であること、接続先がJR中央線という大動脈であること、
あるいは単純に言って23区外とはいえ東京都内であること。
などもあって、郊外の中では良質な地域と言えそうな金額が出てきました。
1平米あたり2桁に行っていれば基本的には大きな値崩れは考えづらいので、
投資対象としてもある程度安心感はあるのかなと思いますね。
この数字を単純に物件に当てはめると土地代は3500万円程度。
素人的には建物の正確な値段が調べづらいですので、この数字だけだと何とも言いづらいですが、私が見た地点よりも、当地の方がバス停が近い、大通り沿いなど価値が高く、また、物件としても築年数がそこまで大きく経過しておらず造りも良好、
そして大通り沿いであるため接道も文句なく、建蔽率や容積率も収益性が高い土地。
など複数要因から考えると、
実際は、保守的な数字である公示地価よりは高い価値が認められる立地だろうな。
という印象を持てました。
恐らくは良好な状態の収益物件が上物としてあるので、
3割増しくらいは土地も価値があっても不思議ないのかなーという感じですね。
また、1Fが店舗、2F以上はペットも可であるファミリータイプの物件であることから、
空室リスクも一定程度低くなるでしょうし、（実際、空室率も非常に良好です）
ペット可という付加価値の部分で賃料も多めに取れているようです。
ASSECLIは良くも悪くも自社の取り分を減らして、投資家へ還元しようという意思の感じる利回り配分にしてくれることが多い事業者ですが、
（それはサービス精神としてプラスに取れる部分も多いですが、劣後出資者の取り分が少ないと、次に目減りするのは優先出資者の取り分になるので、実はそういったリスクが多少裏側で上がっている案件だったりもします）
今回は【劣後がほんの少し直近より厚くなった】【劣後出資者の取り分も多少は多くなっている】など、リスク面の備えもありつつ、利回りは6%をキープしていますので、
物件も安心感がありますが、ファンドとしても安心感が持てそうだなと感じました。
尚、既投資家の方は成立前書面を見ていただければと思いますが、
【実は、今回いつもと物件取得におけるスキームが違う】ということがあります。
これは他事業者さん（特にCさん）にはよくある【万が一の場合、案件が運用開始されないリスク】を孕んでいるというタイプですね。
もっとも、そうなることって基本的にほぼないので、
（とか言いつつ、某事業者さんで先日、案件の中止がありましたけども…苦笑）
実際的には気にしなくても良いのかなとは思うものの、
ASSECLIにしては珍しいなーとは思いました。
ちなみに現況についても調べましたが、株式会社と社団法人を使い分けながら、
公的な補助なども得られそうな事業をしている会社に行き着きました。
ちょっと土地勘のあるところに関係先があったので、
「へー」って気持ちになりました。
そちらは不動産にも精通されているような雰囲気もあったので、
そういった横の繋がりで物件の取得に至った可能性もあるかもなとも思いました。
ご興味のある方は書面内の記載を参考に調べられても良いかもしれません。
---------------------------
最後に余談となりましたが、まとめてみます。
１．1億円弱のやや大型案件！
２．目の前にバス停があるなど駅までは遠いが利便性は一定基準以上の物件
３．最寄り駅がJR中央線と都内の大動脈のため、徒歩では遠いが土地の価値も高め
４．大通り沿いであり、建蔽率・容積率が高めであるなど収益性良好の立地
５．1Fが店舗、2F以上がペット可の物件で賃料も問題なく空室率も非常に良好
６．直近で案件を4つ出しているので、案件の人気も少し落ち着く？
こんな感じでしょうか。
大きなクセがなく、良い案件ながらやや地味にも思えたというか、
自身の土地勘があまりないこともあり、サラっとした紹介となりました。
ただ、書いてみて思った以上に良い案件かなという印象も持てましたので、
投資金額は考え中ではあるものの、参加はしたいなと感じました。
既に4案件を直近で消化している上、募集金額もそれなりに大きく、
利回りはまずまず高いとはいえ、あくまで6%。劣後も少し増えたもののやはり低い。
前回同様ですが、
クリック合戦がやや苦手な方も充分参加出来る可能性はある案件かなと思います。
是非、既投資家の方も未登録の方も投資をご検討されてみてください。
以上、ASSECLI（アセクリ）の新規案件（八王子案件）について、
ご紹介してみました。
-------------------------------
ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
