不動産クラウドファンディング界の安定勢力、
利回り不動産から新規案件が来ていますね。
少し前の発表でしたが、なかなか詳細を見られず、
結局、更新がギリギリになってしまいました。
明日、4/4からの募集開始ですが抽選型で4/10まで期間がありますので、
焦らずとも投資応募は出来るということもありますし、
まあ、今からの掲載でも多少は意味があるのかなと考えて書いてみることにしました。
まず先に書いておくと【投資出来る可能性は高そう】という感じの案件ですね。
そこをプラスに取る方には良い案件かなと思います。
早速、詳細をご紹介してみます。
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まずは概要です。
案件名：利回り不動産22号ファンド（中村橋マンション再生PJ）
募集金額：1億350万円
目標利回り：5.5%
運用期間：12ヶ月
募集開始：4/4 12時～4/10 一杯まで（抽選式）
利回り的には悪くはないものの少し地味な印象も持てる5.5%ですが、
募集金額は1億を超えるということで、なかなかの大型案件です。
利回りが少し地味目で、募集金額が多いということで、
シンプルに考えても比較的投資しやすい形になるのでは？とも思えますね。
またプロジェクト名にもあるように【再生】ということで、
詳細は投資家限定情報や募集開始後の成立前書面を見る必要がありますが、
築古物件をリノベーションして、キャピタルを得る形と考えられますね。
その部分でのリスクを勘案した上で、
5.5%が妥当なのかということを考える必要もありそうです。
同じ築古でも満室時利回りが高く、そして満室かそれに近い運用がされているのでインカムだけで5.5%を捻出出来るという案件ならば出口の損失のリスクは勘案しないといけないにせよ、基本的にはインカムは手堅いのかなという話になりますが、
築古案件でキャピタルも混ぜて・・・となると、一般に言っての話ですが、
更にリスクは高まりますので、そのあたりはどうかという考えも必要ですね。
後ほど、もう少し詳しく見てみたいとは思います。
続いて、住所とアクセスについて見てみます。
住所
東京都練馬区中村北四丁目23番4号
アクセス
西武池袋線「中村橋」徒歩5分
西武池袋線「富士見台」徒歩7分
西武池袋線の「中村橋駅」と「富士見台駅」の間くらいの立地ということです。
やや郊外寄りの立地とはいえ、天下の23区内で、
なおかつ駅からも徒歩5~7分ですから、なかなかの好立地ということは言えますね。
特段、土地勘はないあたりですが、北側を走る西武池袋線、南側を走る西武新宿線の完全に半分半分くらいの立地だと電車での移動が23区内でも意外と不便ということがあるのかなと感じますが、今回はちゃんと（？）池袋線の近くに物件があるので、
利便性についてはかなり高いと言えるでしょうね。
取り立てて大きな道路がなく、住宅街という趣が強い地区なので、住環境も良いでしょうし、「郊外から都内通勤」という人たちより、良い立地に住んで通勤出来るというのがこの地域のメリットなのかなーと感じました。
もっとも今回の物件についてはかなりの築古でもあり、2DKや3DKの間取りのようなのでどこまで遠方まで通勤している方が多いかは分かりませんし、
築古かつ1Kや1Rなどの単身向けではないというアセットなので、
どういった方に需要が強いのかは個人的には難しいなとも思ったりしましたが、
【再生】と謳われている以上、全くそのままの運用かも分かりませんので、
あまり深くは考えないで案件については見てみたいかなと思いました。
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まずは土地や建物から案件について違和感のある部分がないかを見てみます。
土地のデータは下記の通りです。
敷地面積：476.79㎡
持分：70.9%
用途地域：第1種中高層住居専用地域
建ぺい率：60％
容積率：200％
権利：所有権
敷地面積はやや大きいですね。大体郊外の戸建て3~4戸分の大きさです。
ただし、上記の通り、持分は7割強ということで、残りの3割は他者持分です。
用途地域は「1低専」という戸建て等向きの用途より1つ上である、
「1中高」になっています。程々高く建てられるけど住宅街用地という感じですね。
建蔽率60%で容積率200%なのでそこまで高い建物は建ちませんが、
3階建てまでは無理なく建てられる形です。
今回物件については余白を充分に取ることで4階建てとしていますね。
築古の4階建てですので当然ながら4階までも徒歩で行く形で、エレベーターはない。
この4階はなかなか空室を埋めるのに苦労しそうだなーなんて思いますね。
築浅でも徒歩で4階まで上がる物件は苦戦しそうな感じですからね。
そんな建物についての詳細は下記とのことです。
構造：鉄筋コンクリート造陸屋根4階建
竣工時期：昭和47年9月
延床面積：560.09㎡
全体戸数：11戸
権利：所有権
築約50年ということで、かなり古いです。
物件名である「ヴィラ・ウチダ」で画像を見てもらえれば分かるかと思いますが、
未だブロック塀で囲われている建物です。かなり古い雰囲気がありますね。
見た目もお世辞にもイケてるとは言いづらい感じもあります。
築30年くらいと50年では耐震の状況なんかも違うでしょうし、
以前からチラホラ聞く話としては、バブル期は不動産にお金かけてるから品質が割と良いという話。この物件はそれよりも前の竣工なので、そのあたりもどうでしょうね。
まずは土地代について考えてみます。
当該物件に近いあたりにちょうど良い公示地価の地点は見当たりませんでしたが、
アクセスに掲載のある2駅の周辺を見てみたところ、
駅のすぐ目の前でなく、多少離れたあたりであれば、
概ね、1平米40万以上、50万未満の価値ということが分かりました。
実際の実勢価格は公示地価や路線価などよりも都心であれば高く付くのは当然ですので、今回もほんの少し大きめに見て、1平米50万という計算をとりあえずしてみます。
すると、大体、土地の価値は1億6500万くらいという計算になりました。
今回の案件は劣後出資1割を合わせた募集総額が1億1500万。
不思議な話ですが、【土地代だけで募集総額を超してしまう！？】
という計算結果になりました。
ちょっと驚きましたね。
敷地が広い割にこんなもんなの？とは何となく思いましたが、
計算してみたら、意外なまでに金額が大きくなりました。
でも、利回り不動産としてはこの金額で募集するということですから、
ということはつまり【物件の入手価格が安かった】ということなんでしょうね。
何らか以前のオーナーさんに都合があって安くても手放したかった。
ということになるのかなと思います。
非常に年季の入った物件、「ウチダ」とオーナーさんの名前と思しき名称、
持ち分がすべてではない・・・
相続なんかが絡んでそうな雰囲気はありますよね。
となると、某COZUCHIの案件ではないですが、
【共有持分】とかって可能性もありそうです。
意外と利回り不動産はそういった情報をあまり明かさないタイプの事業者なので、
詳しい部分が分からないのはデメリットですね。
抽選なので焦って投資しなくても良いということを活かして、
募集開始後、慌てて投資判断をせず、
よく成立前書面を見られる方が良いのかなと思います。
恐らく大丈夫かなとは思いますが、
「借地」や「借入」が絡んでいる可能性もありますからね。
そのあたりも含めて私もよく確認しようと思いました。
ただ、表面的に現時点で言えるのは、
【土地の価値に比べて入手金額が安そう】ということです。
これは案件として毀損しづらいという意味で大きなプラスですね。
安心感がある程度高くなると言えそうです。
とはいえ、そうなると逆に気になるのは、
【利回りってもう少し行けそうな気も・・・？】
というところでしょうか。
正直、これだけの築古で、物件の入手価格も非常に安いようですから、
リノベーションなどに資金を投下してリーシングをすることで、
利回りをもっと高めることは出来るようにも思えます。
そこからするとインカム型ではなく再生型案件で利回り5.5%は低いのかな・・・
とかもちょっと思ってしまいますね。
単純に数字で見ると別にそこまで低くはないわけですが、
入手金額が安いということは、利回りを高く払う余地があると言えるでしょうし、
投資家から大きな金額を集めるということは、
そのお金をもって物件の環境を良化させられるということでもありますし、
それによって更に物件の価値も最大化出来るとも言えます。
そのためにクラウドファンディングで資金を募るというのが、私たち投資家にとっても事業者にとっても、あるいは住まわれている方、将来的に物件を買われる方などにとってもプラスとなる好循環に繋がるのかなとも思いますが、
少しシビアな言い方をすれば、利回り不動産の今回案件はそういった好循環が起こるというよりは、事業者の利ザヤが割と大きく見られているようにも感じます。
これはお得に物件が入手出来る取引とはいえ、取引金額が大きいので、
それが万が一頓挫した時の経営、運営に対するリスク部分をマージンに足すと、
これくらいの配当にせざるを得ないということなのかなとは思いますね。
もっと体力のある会社さんがこの案件を組成したら、
実はもっと利回りは高く付けられそうな気もします。
例えば、Cから始まるサービスさんとかAから始まるサービスさんなら、
もう少し利回りは高そうな気がしました。
もっとも利回りが低いということはそれだけ事業者が得られる資金が多いということで、事業者リスクについての軽減には繋がるので、
投資家にとってもすべてマイナスということではありません。
ただ、投資するということを考えればリターンは大きいに越したことがない。
とも言えるのでもう少し欲しかったなーなんて気持ちも持ちました。
再生案件で利回り5.5%、そして1億超えの募集金額。
どのくらいのペースで埋まっていくのか、気になりますね。
私自身はやや金欠ということと、利回り不動産にはある程度の金額を投資済ということもあり、今回は見送ろうかなとは思っていますが、
分散投資先としては大事にしたい事業者さんでもありますので、
金額の埋まり方については気にしてみていようとは思っています。
個人的には今回は少し迷う部分もあって見送り方針と書きましたが、
冒頭にも書いたように条件からすると投資しやすい案件にはなりそうですので、
投資しやすいという部分を優先的に見る投資家の方には向く案件かなと思います。
利回り不動産ではeKYCを利用した会員登録方法がありますので、
これからの登録でも募集期間中の投資には間に合います。
ご興味の出た方は事業者のHPをご確認されてみてください。
以上、利回り不動産の新規案件についてご紹介しました。
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利回り不動産にご興味の出た方は、下記リンクよりHPをご確認ください。
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事業者へ登録した場合は必ずメルマガが来るように設定すると良いかなとは思います。
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