抽選型案件が全体的に大人気となっている昨今、
かなりの確率でこちらも人気化することが見込まれていそうな、
えんfundingの新規案件×2件について、ご紹介してみます。
先に申し上げますと、福岡には行ったことがなく、
全く土地勘がゼロですので、かなり浅い紹介にはなってしまいそうです。
予めお許しくださいと書いておきます。
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まず、概要について書いてみます。
案件名：えんfunding 第7号ファンド【大橋】
募集金額：1176万円
目標利回り：6.2%
運用期間：4ヶ月
募集開始：1/25 17時～2/1まで（抽選式）
案件名：えんfunding 第8号ファンド【大橋】
募集金額：1152万円
目標利回り：5%
運用期間：8ヶ月
募集開始：1/25 17時～2/1まで（抽選式）
全く同じ建物の各1室が対象であるにも関わらず、2つの利回りを変えてきた。
というちょっとユニークな形です。
期間によって、同じ物件でも利回りを変えるというのは、
あまり見かけないですが、同じ福岡の不動産クラウドファンディング事業者、
五黄不動産の【ゴコウファンド】では割とよく見る感じですね。
ただ、ゴコウファンドはメインが長期運用でのインカム案件であるため、
わざと短期を好む方には利回りを落としてお試し的な形にしており、
長期の利回りを上げることで長期へ誘導するような形で案件が組まれているのに対して、こちらの「えんfunding」はむしろ短期の方が利回りが高い。
という形になっています。
その他、クラウドクレジットのような海外案件ですと、インフレリスクやカントリーリスク、あるいは為替リスク（上下のブレ）を考慮して、
長期案件の方が利回りは高く、短期案件の方が利回りは低く付くことが多いですね。
私個人としてはどっちが好き嫌いというのはそこまで強くはなく、
強いて言えば、1年くらいが気持ちの上では丁度良いというか、
6ヶ月未満は短いなと思ってしまうタイプですが、
クラファン投資家さんは基本的に短期の方が好む方が多そうなので、
その好まれるだろう短期の方の利回りを高く付けるというのは、
ユニークと言えばユニークだなと感じました。
どうして「えんfunding」さんがそういった形を採ったのかは分かりませんが、
何となくこうかなと思ったのは、
「利回りが低くて期間の長い方の倍率がどのくらいになるかを確かめている」
ということなのかなーと。
既に他のブロガーさんが書かれていましたので、お読みになった方もいそうですが、
【前後の運用期間外を足した総日数では利回りは大差ない】
ということもありますからね。
（無論、その期間は基本的に運用していないわけですから、元本が守られる可能性は運用期間よりも高いとは言えるわけですが、最悪の事態になれば約束を破られるかもしれないので結局は運用期間に準ずるという考え方もありますよね）
※参考までにですが、7号は総日数が172日なので利回りが4.3%程度、8号は総日数が296日なので4.1%程度ということで、表面的な数字ほどの違いはないという感じですね。
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土地勘が全くないのですが、住所とアクセスも一応いつも通り書いてみます。
住所
福岡市南区大橋３丁目１７－８
アクセス
西鉄大橋駅 徒歩8分
うん、正直全く分からない感じがあります（笑）
そりゃまあ、行ったことがないんだから分かるはずもないですね。
西鉄って聞いても浮かぶ言葉が唯一【ライオンズ】しかなかったくらいですからね。
元、一家で西武ライオンズファンとしては、西鉄から太平洋になってクラウンライターライオンズになって、西武になって・・・みたいなのはよく親から聞かされてました。
それこそ福岡県出身のデュオ、CAHGE&ASKAのCHAGEさん作の隠れた名曲に、
「NとLの野球帽」って曲があるのですが、
初めて聴いた時に、【ああ、この頃の福岡ってこういう空気感だったんだなー】とか。
曲中に1969って歌詞が何度か出てきますが、黒い霧事件の年なんだな。
とかも後から知ったりして。
って、すいません。
最先端の物件の紹介記事なのに50年以上前の話をメインで書くなというお叱りが飛んできそうなので、このあたりでやめますが、
というわけで私における福岡の知識は【歌手の出身地であることが多いよな】
みたいな程度だったりします。
ですので、ここからは早速、土地の価値などを見てみます。
まずいつも通り、周辺の公示地価を見てみましたが、
こちらより多少駅から遠いあたりで1平米あたり20万弱。
なので、物件周辺は20万を超えるくらいの価値はあるのかなと一旦は思ったのですが、
当該物件は表通り沿いでもう少し価値はありそうだなと。
ということでより正確な路線価で見てみましたが、表通り沿いは、
路線価でも、31万くらいの価値ということでした。
駅への距離が大体同等くらいで、更に大通りである国道沿いの地点の公示地価は40万を超えていますので、この路線価が基準と考えれば良いのかなと思いました。
そうなると、30万超えですから【都会】って感じですよね。
20万あたりでも、首都圏で言うところ【良質な郊外】【都心の郊外寄り】の価値はあるわけですが、30万以上となると少なくとも戸建てを建てるにはちょっと高い土地＝マンソン向きの土地みたいな感じにはなるでしょうから、
当該物件も立地は良いってのは言えるんだろうなーと思いました。
実際、用途地域も商業地域で建蔽率80%、容積率400%ですから収益性は高い土地。
400%に対して12階ですから、多少土地の使い方はゆったりしていて、
その分、上に高い感じの建物。グレードも高いでしょうね。
（容積率が低い割に高さが高いということは、土地をギチギチに使っていないということになるので、
余裕のある作りになっているとざっくり想像しました。）
実際、地図で見ると表側はそれなりに無駄なく作っているように見せているものの、
裏側は土地に余裕のある作りになっている感じでした。
私は全く不動産については素人なわけですけど、素人ながらにこれだけ毎度毎度不動産クラウドファンディングの案件について見てると、少しずつ分かってきますよね。
【うわー、これは収益性高そうだな】とか感じたり。
今回のエンクレスト大橋はいかにも収益性は高そうな見た目ですし、
2010年竣工ということで、多少の年数は経っていますが、まだまだ見た目も綺麗。
間取りも都心ながら2Kということで比較的広い。
良い物件だなという印象が持てました。
本当はもう少し細かく分析すべきかもしれませんが、
良い土地に立っている収益性の高い物件かつ間取りも広めで、
築年数もそこまでではない。
不動産クラウドファンディング向きな物件なのは間違いないでしょうね。
それでいて利回りは5~6%ですから、以前より多少利回りは下がったかもしれませんが、それでもまだお得な利回りという範疇ではあるでしょうね。
もし、この物件が老舗のクラファン事業者で首都圏だったら3%台でも不思議はないかなと。3%台だと埋まりは多少クリック合戦よりは遅いかもしれませんが、
それでも早い段階では埋まるだろうくらいの価値は感じました。
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1平米あたり40万くらいの高い価値のある土地、
建蔽率、容積率の高い商業地域にある12階建ての収益性の高いマンション、
築10年程度とまだまだ現役といういかにもリスクの限定的な物件に、
利回り5~6%台で参加出来るチャンスということで、
抽選型ですし、人気化するのは間違いない案件でしょうが、
抽選ということはクリック合戦が要らないわけですから、
ダメ元でも応募してみる価値はありそうですよね。
資金には余裕があるものの、投資出来る時間帯が限られる方などには向く案件です。
私はどちらかと言えば逆のパターン（資金がカツカツ、投資は多少の裁量があるのでタイミングを計ろうと思えば出来る時もそれなりにある）なので、
こういった倍率が高くなりそうな案件はいつも悩むのですが、
今回も実際の倍率を見て、投資検討をしようと思っています。
今回、3ヶ月ではない案件が初めて登場したように、
えんfundingはまだまだローンチしてからの日が浅く、更に発展の余地が大きそう。
これから更に色々な案件が出る可能性も想定して、
会員登録をされるのも良いのではないでしょうか。
ご興味の出た方は事業者のHPをご覧になっていただき、
投資・登録をご検討されてみてください。
尚、えんfundingも最近の多くの事業者と同様、eKYC（スマートフォン）を活用した形での会員登録が出来ますので、スムーズに会員登録を行うことが出来ます。
私が登録した時も数日では審査完了まで行っていましたので、
月・火くらいの登録であれば抽選中に会員登録を終えて投資申し込みをすることは余裕で出来るのでは？とも思います。
そのあたりも検討材料としていただければと思います。
以上、えんfundingの新規案件について書いてみました。
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えんfundingにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
