東証プロマーケットに上場しているTSONが行っている不動産クラファンサービス、
TSON FUNDINGより新規案件が来ましたね！
今回はサービスローンチ後、15件中まだ3件目という比較的珍しい首都圏案件です！
しかも八王子市とはいえ、都内ですからね。
中京案件は立地の良いものもそれなりにあるため、
一概にどっちが上・下とは言いづらいところもありますが、
やはり首都圏、都内案件が安心という人も多いかもしれません。
そういった方には注目の案件ではないでしょうか？
また、昨年一杯で終了したかと思った、
新規登録者にAmazonギフト券1000円分プレゼント！
というキャンペーンが6月一杯までに延長されていますので、
新規登録での投資はお得にすることが出来ます。
何度か延長されているため、今必ず登録した方が良いのでは？
という言い方はしませんが、折角なら開催している間に登録するのがおススメではありますので、どうぞそのあたりはご考慮ください。
さて、ちょっと話がそれましたが、早速、詳細を見ていきたいと思います。
------------------------------
まずはいつも通り概要を書いてみます。
案件名：SMART FUND20号（東京都八王子市）
募集金額：5750万円
目標利回り：6%
運用期間：181日
募集開始：1/7 11時～1/13 13時まで（抽選式）
首都圏案件は先ほど書いた通り3件目ですが、
その中では最も大きな金額での募集となりました。
まあ、その内の1件は初回案件なので、実際的には何とも比較が難しいかもしれませんが、ともかく最高額案件！である以上、今回は紹介しないと。
ということで紹介してみることにしました。
（ちなみに私は初回から投資しています。ちょうど運用を終了し、償還を待っている形です）
TSON FUNDINGには大きく分けて、【SMART FUND案件】と【森林再生案件】
の2つがありますが、SMART FUND案件は賃貸物件の建築～運用～売却を持って利益を出すというスキームになっています。
森林再生案件は戸建て賃貸を不動産投資家（オーナー）や場合によって分譲として一般家庭に売却するというキャピタル型の案件であるのに対して、
SMART~は期中のインカム配当があるインカム系案件という違いがあります。
あくまでインカムの保証は【入居開始後の空室保証】であり、
物件が出来上がる前の全体部分までマスターリースで保証されているということではない点に注意が必要ですが、
とはいえある程度の期間の保証があるということは魅力的ではないでしょうか。
尚、TSONの特徴としては詳しくは成立前書面を見られると分かるかと思いますが、
自社と直接の資本関係等のない他社がマスターリース企業として入るというところ。
結構自分が投資したことのある案件だけでも、
複数の企業がマスターレッシーに入っていてTSONの横の繋がりの広さを感じます。
このマスターリースでのインカム保証があるというのは、事業者側から考えると、
新しい賃貸物件を建設した上で、空室保証もして、そして更に高い利回りを出す・・・
という非常に難しい話になるわけですので、
そこを補うために【定期借地権】が活用されているというのもTSON FUNDINGのSMART~案件においては、一つ特徴としてあります。
（その他、物件をやや簡素な重層長屋式にするなどのパターンも過去ありました。
今回も構造が木造で少し簡素な作りですのでそのあたりで原価を圧縮しているかもしれませんね。）
まず、借地についてですが、土地を借地にすることで、
土地の所有権を入手するのに対して半額～7割くらいの金額で収まるため、
建築費等が高く新築としての経費がかかる部分とのバランスが取れることになります。
逆に言えば土地が所有権でないということで、
劣後出資を合わせた募集総額の内の土地が占める割合が低いということになり、
不測の事態の際に元本が毀損する可能性が土地の権利が薄い分やや高くなっていますが、とはいえ、TSONでは各種保険にも入っていますし、今時の新築物件が簡単に大きな毀損を生むとも思いづらいですから、
募集金額が背伸びしすぎなどでなければ、利回りが高いことをプラスに取っても良いのかなとは思いますね。
さて、まずは住所、アクセスを見てみましょう。
住所
東京都八王子市元横山町一丁目62番1
アクセス
JR中央線「八王子」駅 徒歩約14分（1,115ｍ）
（「八王子」駅まで自転車で約4分、「京王八王子」駅まで自転車で約5分とのことです。）
まず住所を地図で見ると、元横山町1丁目は62番まで存在していないなと。
ということで、O丁目O番O号という住居表示ではなく、
土地の地番を指しているのかな？でも、地番だったら「O番地」とか「O番地の」
という表記じゃないのかな？という疑問が出まして、
昨日、思い切ってTSON FUNDINGさんに問い合わせました。
するとすぐにお返事をいただけ【地番です】ということでした。
一応、好意で所在地はこちらですという案内はいただいたものの、
勝手にここに載せるわけにもいかないので、正確な所在地は割愛しますが、
元横山町1丁目の中では比較的良い位置にあるのでは？と思いました。
交差点からも近いですし、多少奥の部分は変形ですけど、建築にあたってトリッキーな土地ということでもないので、私は良い印象を持てました。
尚、既に募集が開始されていますので、成立前書面をご覧いただくと、
もう少し実際の立地に近いところまで確認出来ます。
詳細に確認したい方はそちらをご覧ください。
さて、立地についてですが、
詳しくはネット上の地図などでご確認いただければと思いますが、
当該立地は甲州街道（国道20号）がすぐ近くにあり車の利便性は高そうな印象です。
それでいて超重要路線である中央線の駅である八王子駅までも徒歩圏内ということで、
一長一短あることの多い、多摩地域の立地の中でも、
車・電車いずれもの利便性が高いということで、良い印象が持てますね。
ただし、国道と反対側には浅川という川があり、川沿いの立地ではありますので、
そのリスクというのはある程度あるのかなとも感じました。
というわけで念のためハザードマップも見てみたのですが、
ハザードマップで見ると、最大規模で最大1m程度の浸水が予想されるということなので、注意が必要と言えば必要な立地かなとも思ったものの、
とはいえ、この程度であれば都内23区にもゴロゴロありますし、
それこそ私自身ももっと高い浸水が予想されるところに住んでいて、
生まれてこの方、そこの土地が大きな水を被ったというのもないくらいなので、
住むかどうかということにおいては判断が分かれるところではあるでしょうけれど、
半年間のクラウドファンディングの投資と考えた時には、
よほど心配性な方でなければ許容範囲なのかなとは思いました。
というかそこを心配するのであれば劣後出資がやや薄いこととか、
ある程度のペースで新規案件を出していて、事業にある程度レバレッジをかけている事業者であることの方を気にした方が良いかもしれません。
もっとも、これも利回りが高いことの見合いとして考えると私は充分アリと考えているので、こうして紹介しているわけではありますが。
アクセスは都内の数多ある重要路線の中でも、
トップ3に重要な路線である中央線沿いということで、
距離こそ長いものの、快速や特急を利用することで、
大都会への到着時間も比較的短く抑えられている印象です。
例えば新宿駅までは快速であれば52分、特急券を使えば30分で到着します。
東京駅だとさすがに遠いですが、快速で66分とのことですね。
（TSONの説明だとＪＲ「八王子」駅⇔「新宿」駅間は直通で約44分、京王線「京王八王子」駅⇔「新宿」駅間は直通で約50分となっています。私とは調べ方が違ったようですが、大体これくらいの時間で大都心まで到着するという感じです）
八王子市自体が多摩地区で最大規模の都市で50万人を超す人口を擁しており、
市内で勤務されている方も多いかもしれませんが、
とはいえ都心へのアクセスの良し悪しは重要ではあるでしょうから、
車・電車のいずれもでアクセスが良いというのは、
改めて考えてみても魅力がある部分かなと思いました。
--------------------
さて、土地代についても確認してみます。
まず周辺の公示地価について見てみましたが、さすが都内！
という感じで、割と大都心からは遠い地域ですが、市の中心部に遠くないということもあってか、1平米あたり20万前後くらいという価格でした。
一般的な都内近郊の郊外の1.5倍から2倍くらいですから、
やはり立地は良いということは言えそうですね。
土地の大きさは約160平米ですので、単純に20万として考えてみると3200万。
恐らく立地が良く、大きさも160平米と戸建てにせよ収益物件にせよ使いやすい大きさの土地ですから、実勢価格としてはもっと高いのでは？とも思います。
ちょっと大きめに考えて1平米27,8万とすると28万で4480万。
そしてこれを借地権割合はD＝60%で見ると、6割なので2688万。
土地代はこれくらいという計算です。
劣後出資を合わせた総額が6400万円に対して、土地代が2700万くらいと考えると、
3階建てアパートの建築費が4000万弱になる計算。
これは木造だということを考えても結構安いような気はしますね。
エンドユーザーへの売却ではないので、
原価を基準とした値付けなのかなとも思いました。
正確なところは素人なので分かりませんが、少なくとも土地の相場と募集価格が乖離している印象はなく、変な案件ではないということは言えるとも感じますね。
-------------------------
ちょっと時間があまり取れていないので、このあたりでまとめに入ります。
１．TSON FUNDINGにおける久しぶりの首都圏案件！
２．マスターリース期間がありながら利回り6%と高水準！
３．運用期間が半年と短く安心感あり
４．車・電車いずれにおいても利便性が高い多摩地域の中では貴重な立地
５．新規会員登録はAmazonギフト券1000円分プレゼント！
６．償還時は日割り計算で運用日数を計算の上、支払い？
こんな感じです。
6についてはあまり大っぴらに言うことではないのかもしれませんが、
初回案件の償還の時にこんな文面が来ていたんですよね。
「出資金の償還および分配金のお支払いは 本日より2ヶ月以内に行わせていただきます。 なお、分配金は元本償還日の当日まで日割り計算で加算されお支払いされます。」
事業者の好意というかサービス部分の話ですので、必ずそうなるかも分かりませんし、
ここにフォーカスするのも違うのかなという観点で、積極的には私も書きませんが、
読んでいただいた方に、「もしかしたら他の案件もそうなるかもよ？」
ということでちらっとだけ書いておきます。
中京方面の中心的な不動産クラウドファンディングサービス、TSON FUNDING。
まだまだ良好なペースで案件を増やしていきそうですね。
極端な多額を投資するというのは、案件の組成ペースが意外と速いこともあり、少し気を付ける必要がありそうですが、
個人的には投資を始めて1年間の間に、スキームの詳細や事業者のスタンスなども分かるようになってきましたので、もう少し投資額を増やしても良いのかな？
と思えてきています。
前回案件が落選でしたので、今回もその時の投資予定分だった10万円を投資希望額として申し込みしてみました。当選すると良いなーと思う私でした。
---------------------------
冒頭でもご紹介したように、TSON FUNDINGでは新規登録者へAmazonギフト券を1000円分プレゼント！というキャンペーンを行っています。
今回は記事が遅れてしまい既に募集開始済みではありますが、
13日までの募集期間かつ抽選式ですので、本日に新規登録を行えば、
募集期間内に投資申し込みをすることも可能ではないかなと思います。
尚、TSON FUNDINGは抽選結果が、締め切りとほぼ同時に来るので、何日も当選出来たかを気にして待つということがない点は非常に良い印象があります。
落選であった場合も早い段階でリリースしてもらえるので、
他事業者等への投資へ資金の振り分けをすることも可能で助かります。
東証プロマーケットへの上場企業であり、不動産クラウドファンディング業界でも唯一無二の個性と案件ペースのある程度の多さで存在感を示しつつある、TSON FUNDINGから出た首都圏案件。運用期間も短めで投資しやすい印象を持ちましたので、
ご興味の出た方は投資・登録をご検討されてはいかがでしょうか。
以上、今回案件についてご紹介してみました。
-------------------------------
TSON FUNDINGにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
