地方の古民家等の再生をメインとしている、
異色の不動産クラウドファンディング事業者、
BATSUNAGUから新規案件の予告が来ていました。
一旦は12月に募集という速報が入っていたものの、
諸々の都合で少し延期となっていた案件です。
さすがにもう開始日まで近くなってきましたので、
延期ということはないのかなーと思い、今回紹介してみることにしました。
前回の斑尾高原のペンション再生案件もなかなかに異色でしたが、
今回は千葉市の山奥にある日本家屋の再活用案件ということで、
またしても興味深い案件という印象です。
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まず、概要を記載します。
案件名：千葉市 竹林のある日本家屋・山林 再活用ファンド
募集金額：1600万円
目標利回り：7%
運用期間：12ヶ月
募集開始：1/17 9時～2/19一杯まで（先着式）
投資可能額：1人1万円～100万円（最低1口1万円、100万の縛りは小規模事業の制度による）
概要で見る限りは利回りが7%、運用が1年ということで良い印象を持ちますね。
案件の金額は1600万と前回案件の5000万よりはかなり小さいですので、
満額埋めることはそこまで極端に難しいということはないのかなとも思いました。
そのまま住所等についても見てみます。
住所
千葉市緑区上大和田町47他
アクセス
JR外房線「土気駅」約3.6㎞
千葉東金道路「中野IC」約2.8㎞
どうでしょう・・・なかなかのアクセス環境ですね。
住所で見ると、某どこぞのクラファン事業者さんの案件のように、
【政令指定都市の区！】なわけですが、こちらも緑区であり、
電車で現地に行こうとすると、駅から約50分くらい歩くことになります。
ちなみに「土気」は「とけ」と読みます。
千葉市の中でも割と田舎の方かなという印象ですね。
もっとも土地面積が6800坪超えという恐ろしく広大な立地でもある当地に、
電車で行くというのはあまり考えづらいことでもあるので、
あまり電車の駅からどのくらいなのかというのは、
意味がないと言えばそうかもしれません。
他方、車で当地に行こうと考えた場合は、やや田舎ではあるものの、
あくまで千葉市の奥のあたり、大網白里市よりちょっと手前くらいの田舎ですので、
都心からのアクセスはそこまで極端に悪いわけではない印象です。
仮に都内近郊の我が自宅から私が高速を使って向かうとしたら、
恐らく1時間半まではかからないかなと。
もう少しこちらに近い都内などであれば、
1時間くらいで着くことも交通状況によっては可能かもしれません。
土地などの詳細についても下記に転載しておきます。
土地面積：22,709.71㎡（6,869.69坪）
建築面積：122.97㎡（37.19坪）
地目：宅地、山林、田・畑
所有権、市街化調整区域、建蔽率60％、容積率200％
いやー、すごい広さの土地ですね！
普通の戸建てが40坪、50坪のところ、まさかの6800坪です（笑）
いや、何なら6800の端数の69坪でも充分な家が建つレベルです。
（我が家なんて69坪も当然ないです・・・）
それに対して、建物自体は37坪＝123平米ということで、
多少広めかなという程度で普遍的なサイズの家屋ですね。
見ての通り【市街化調整区域】＝調区ですので、
土地の価値という部分においてはあまりないということが言えます。
というか、千葉市内とはいえ駅から3.6kmですから、なかなか・・・ね。
という言い方も出来るかもしれません。
私自身、土気の辺りは一度だけ行ったことがありますが、
かなりのどかなところだったのを覚えています。
学生時代に教員の知り合いの知り合い？なんかそんなような話で学生同士で（部活の）交流をしようということになって遠路はるばる土気駅まで行って、
そこからそっちの教員？の車かなんかで移動したのを覚えています。
恐らくはそういう形で他の学校にも何度か行ったことがあったはずなんですが、
それらの記憶のほとんどが曖昧なのに対して、
土気に行ったことは結構鮮明に覚えているので、・・・と考えても、やっぱり結構千葉県内にしては印象的な山の多い風景だったのかもなと思います。
高校進学の時は色々な学校、それこそ埼玉、千葉、東京と見に行ったりもしたわけですけど、それらよりも土気に行った記憶の方が強かったりとか。
というわけで懐かしく思った今回の案件でした。
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さて、土地代などの価値を少し考えてみますが、
調区ということで土地代は安いでしょうから、
1平米あたり0.5万円で見ると1100万、1200万くらいのイメージでしょうか。
土地の広さが広大な割に所有権で、この募集価格ということで考えたら、
お得とかお得じゃないというのは何とも言いづらいですが、
【ありえないことはない】ということは思いました。
そういう意味では背伸びした募集金額の付け方でないのは好印象ですね。
また、マスターリースで7%を保証するというのも頼もしいなとも思います。
あとは、「日本家屋、竹林、林道、農地を活用した体験型施設 我々は、ファンド事業を通して、今回の対象地のような自然や里山や日本家屋等の環境資源の再活用や空き家問題の解決に少しでも寄与できればと考えております。 各集落や里山には歴史もあり、またその地域全体での文化や風土も残されており、これらは後世に残すべき財産と考えております。 今回、我々はそこに新しい価値を注ぎ、その土地・建物の想いを承継させていければと考え、多様な敷地、風情のある日本家屋、竹林などを活用し、様々なイベント等を開催できる施設にしていきます。 その中で多くの人々をつなぎ、同時にこれらの環境資源などをつないでいくことを一つの目標としています。」
こういった説明書きの部分がやや抽象的というか、観念的にも思えるため、
この活動を応援したいと感じられるかが投資判断においてはキーポイントでしょうか。
土地や建物をどうやって売却して、利益を上げるのか、
利回りを得るのかという部分においては若干不透明なので、
（インカムに関してはマスターリースがあるため、判断しやすいですが、キャピタルの部分は確実に事業者側が買い取るのか、買い手候補がいるのかなどは判断がつかない部分があります。）
そのあたりがもう少し見えると判断はしやすいのかなという印象も持ちました。
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募集価格が少額であり、利回りも7%をマスターリースの形で支払うということなので、
案件としては、比較的手堅いように感じますが、
物件としての田舎な面、活用方法などにおいて、
少し気にかかる部分もあるかなとも思いました。
また何か追加の情報等があれば更なる検討をしてみたい案件だなと感じました。
以上、BATSUNAGUの新規案件についてご紹介しました。
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BATSUNAGUにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
