こんばんは。NNSです。
詳しくはまた追って更新しようと思っていますが、
年末年始は帰省のため更新はほとんどお休みさせていただこうと思っております。
本当はこういう年末年始こそ、普段更新しきれない、
「スキームのポイント」とか「事業者ごとの注目点」なんかをブログらしく自分なりの目線で書けると良いんでしょうけど、オミクロンのことは多少心配ながら、
今までに比べてコロナが落ち着いている今しか帰省も出来ない状況ですし、
今回は今まで出来なかった分、行こうと思っています。
というわけで、既に心は年末年始気分になっている私ですが、
今日は普通の更新ということで、年明け一発目の案件として発表された、
ASSECLIの新規案件について書いてみます。
少額案件であり、既に早期償還が私の知っているだけで2案件出ていることもあって、
早い段階で満額が埋まるだろうという想定は出来ますので、
新規会員の訴求という点ではあまり意味をなさない記事になりそうですが、
既に登録している方の投資検討の参考になればと思いますし、
登録されていない方は、こういう案件を募集している事業者さんなんだなーと読んでいただければと思います。
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早速、概要を書いてみます。
案件名：埼玉県新座市＃17ファンド
募集金額：2817万円
目標利回り：6%
運用期間：12ヶ月
募集開始：1/5 18時～1/11 一杯まで（先着式）
今のアセクリの集金力を思えば少額案件と言っていいでしょうね。
また、利回りは6%ということで低いとまでは言いませんが、
新座市とアセットを思えばそれほど高くないとも言える案件かもしれません。
早期償還が複数出てしまったので、いくらかでも投資家にそのまま投資をし続けてもらおう、投資家の投資意欲に応えようという案件組成かなという印象を受けました。
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住所、アクセスについて見てみます。
住所
埼玉県新座市新堀1丁目
アクセス
西武池袋線「清瀬」駅徒歩16分
新座市は埼玉県の都心寄りの市であり、市の北部は和光市、朝霞市、志木市、三芳町などと同様、都内の工場の郊外移転の対象と以前はされていた市でもあり、
家族でベッドタウンとして暮らしている方も多い反面、工場や物流施設など、
そういったところで働く単身の方の住まいも多い印象のある自治体です。
このあたりは川を渡った戸田市、とも似た雰囲気はあるかもしれません。
ただ、新座市が上に挙げた他の自治体と違う点としては、
すぐ西隣が東京都の23区【外】と隣接しているところですね。
23区と隣接している自治体の場合は、23区の方がある種大きく格上的な存在ですから、
23区で出来ない事業＝工場、物流施設などを自治体の中に迎え入れることが多いのに対して、（例えば方面は違いますが埼玉県八潮市はかつて足立区など周辺地域で出た工場の産廃の処分場が多かったです。今も多いですが、八潮はだいぶ発展して綺麗になりました。）
新座市の場合は、隣が東京都の清瀬市、東久留米市、西東京市（田無、保谷などの地名がある市です。どこにあるか分かりづらい名前ですよね）ということで、
当然、東京都と埼玉県という名前の違いにおいては、
隣の自治体の方がある種格上的な雰囲気はあるのかもしれませんが、
とはいえ、23区の外ということにおいてはどちらも同じなので、
より都内の23区外の郊外な自治体と似た雰囲気を合わせ持っているとも言えそうです。
というわけで、新座市は北側は工場などが多く、南西側は今回物件のあたりの新堀を中心に、郊外のベッドタウンの雰囲気が強い自治体という感じがあるとは思いますね。
ざっくり言うと、国道254号より北側は工場の多い地域、254と関越自動車道の間の地域は半分半分、関越より南西側はベッドタウンというイメージかなと思います。
私は工場と密接に関わる仕事をしているため、国道254号（川越街道）沿いの工場などの多いあたりが新座市と聞くと思い出されますが、
そことは反対側の南西側もまた新座市の活気のある地域ではありそうです。
ちなみに新堀に関してはちょうど出っ張ったあたりで、すぐ北が清瀬市、すぐ南が東久留米市と都内と都内に挟まれているというユニークな地域でもありますね。
当該物件も1分？程度歩けばすぐ清瀬市という本当の県境のようでした。
新座市には他にも練馬区とちょこちょこ入り組んでいる地域もあります。中には東京都練馬区西大泉町という何かの行政の方の誤りで完全に新座市の中に飛び地で入り込んでしまっている町すらあるという、【都内がすぐ近くにある】自治体です。
というわけで、最寄り駅も新座市の駅ではなく清瀬市の【清瀬駅】ですので、
まあ、土地の価値などは埼玉県という冠での価値ですが、
利便性においては都内と同等と考えても良いのかもしれません。
意外と都心への距離が近い割に鉄道の路線の数は少な目の印象もあるこの地域ですが、
乗ってしまえば都心への距離が近いのは、
もっと都心より遠い郊外に比べると大きな優位性を感じる部分ですね。
池袋駅までは23分とのことです。速いですね。
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そのまま土地代についても調べてみます。
当該物件のあたりは公示地価で見ると大体1平米20万くらいとのことでした。
この半額くらいでも埼玉や千葉の郊外としては【悪くない】くらいの評価基準なので、
そこから考えるとやはり都内のすぐ近くだけに結構お高い地域ですね。
ちなみに清瀬市の物件近隣も大体相場としては同じくらい。
東京と埼玉のネームバリューの違いが意外とそれほどない感じでした。
物件の面積は公開されていませんが、限定情報の成立前書面を見ると、
ざっくり公示地価で計算すると2000万を多少超えるかなというくらい。
劣後出資を合わせた募集総額が3000万強ですから、
3階建ての賃貸マンションとしては悪くない金額設定と言えるかなと思います。
というか、むしろ募集価格は安めの値付け＝入手価格が安い
と言っても良いかもしれません。
では、何故入手価格が安くてそれなりに郊外なのに利回りは6%止まりなのか。
と言えば【物件の価値が現状低いから】ということですね。
Google先生で物件の画像を見てみましたが【なんかガラス割れてる…】とか。
今まで管理していた管理会社さん及び、オーナーさんサイドがあまり力を入れていなかったので年々空室が増えていたという形のようです。
折角、ちょっと歩けば都内で駅までそれなりの距離、しかも、ある程度需要が伸びている新座市という立地なのに勿体ない運用をしていましたよね。
ですので、現況のままですと出資者に利回り6%を払うとアセクリさんの方はもっと利回りが低くなってしまう計算ですが、
投資家資金を使ってリフォーム等、適切な対策を取ってリーシングをすることで、
物件の本来持つポテンシャルが発揮され、利回りが上がり、投資家は元本の毀損リスクが下げられ、事業者側は投下した資金を入居率を高め、最終的には転売することで賄い、売却益を稼げるということになります。
現状がかなり良くない状況のようですが、作り自体はむしろ悪くないようにも思える物件ですので、そういう意味で伸びしろはあり、キャピタルを出すのはそうエボルゾーンさんの今までの手腕を見る限り難しくないのでは？
と思う感じでした。
立地的にも23区ではないものの、隣接する自治体であり、
そこまで極端な郊外でもないので、一定程度安心感は持てそうな印象ですね。
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少額案件であることもあり、まとめは省略しますが、
23区とも隣接しつつ23区外の都内とも隣接しているという独特の立ち位置の自治体である新座市。その中でも郊外のベッドタウンの趣が強い地域の物件の運用。
利回りがやや低いこともあり、私は積極的にガツガツ投資するという気持ちまでは持てていませんが、極端な早期償還にはならなそうな雰囲気もありますし、
伸びしろは大きい物件にも思えましたので、投資自体はしたいなと思いました。
以上、ASSECLIの新規案件について自分なりにご紹介してみました。
投資をご検討される方は参考にしてみていただければと思います。
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ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
