初回から高利回り案件を組成してきた【小規模不特法】新規事業者、Mr.LAND株式会社の不動産クラウドファンディングサービスであるMr.FUNDMAKER。
会員登録が完了し、成立前書面も見ながら案件を考察出来るようになりましたので、
既に複数回紹介していることもあり、ある程度簡易的な紹介にはしますが、
改めて考察記事としてご紹介します。
一言だけ先に書きますが、【この事業者さんは良いと思う】
とだけは書いておきたいと思います。
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まず概要を改めて掲載します。
案件名：【第1号】妙味ある小規模安定運用アパート
募集金額：1190万円（劣後出資3割を足した総額が1700万）
目標利回り：8%
運用期間：6ヶ月
募集開始：1/6 12時～1/13中まで（先着式）
以前と同じ説明にて掲載しますが、
埼玉県戸田市の築古のアパートの2階部分を運用するという案件です。
現況、満室稼働していることが強みのようです。
土地の持ち分は1/3、建物の持ち分は2階のみが対象となります。
最初は事業者さんが持っている部分自体がこういった形なのかなと思ったのですが、
成立前書面を見ても細かい部分が分からなかったものの、
恐らく事業者さん自体はこの物件の全体を所有しているのかなという気がしました。
単純に不特法に対して割いた部分が一部分ということなのかなと。
ただし、詳しくは後述しますが、土地代の積算価格的な計算をすると、この募集価格が合わない感じもあるので、大きな敷地の一角に当該物件があり、土地は1/3の権利しか元々の所有者が持っていなかったけれど、建物全体は元々の所有者が持っていて、そして事業者がその形のまま買ってきた。みたいな感じのようです。
1階にちょっと個性的なテナントが2つ入っているので、このテナントさんが1階部分は土地や建物の権利を持っているという可能性もあるのかなとも思ったのですが、
当該物件は元の持ち主の苗字と思しき名前が現況ついているものの、
2つのテナントの経営者の方の苗字とは違うようですので、それは違うのかなと。
そのあたりの詳細は不明ですが、
いずれにしても事業者が建物全体を持っているのだとすれば、
1階のテナントがいずれもレトロで個性的な雰囲気かつ、
今の市況の中でイマイチ苦戦していそうな感じもあるので、
そこを不特法の対象から外してきたというのは良い印象を持ちますね。
あくまでレジデンスの2階部分のみにしてきたことで、安定感は出てきますからね。
初回からいきなり悪い結果が出てしまうとサービス全体の価値の毀損にも繋がるわけですし、裏側がどうというのはイマイチ正確には分かりませんが、
安心感のある形で組成されていて良い印象は持ちました。
ちなみに調べたところすぐ隣の隣がカレンダーの製本工場となっており、そこの敷地は比較的大きいようなので、こういった複数テナントと土地は共有されているというか、
元々の地主さんが様々な形で土地を分けているんだろうなと想像しました。
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次は住所、アクセスについて見てみます。
住所
埼玉県戸田市下戸田
アクセス
JR埼京線「戸田公園」駅徒歩18分
JR埼京線「戸田」駅徒歩18分
JR京浜東北・根岸線「蕨」駅徒歩23分
前回書いた内容が自治体としての雰囲気の説明として意外とよくまとまっているかなと思ったので（自画自賛）、この部分は再掲で済ませます。
（↓以下、再掲です。↓）
埼玉県戸田市は昭和～平成初期にかけて工業の郊外移転でよく使われた地域であり、
古びた小規模、中規模の工場、倉庫、物流施設などが多く点在している自治体です。
そういう意味では正直【地味キャラ】な自治体ではあり、面積が広くないため、
人口自体もそう大きくないので、お隣の川口市に比べるとあまり全国的な知名度は高くないだろうなという印象もあります。
ただし、川を渡れば東京都板橋区、北区ということで、実際は都内にかなり近い自治体でもあることから、ここ5年10年は年々、自治体としての評価が上昇しており、
人口や地価も急増、ファミリー層のやや高級な住宅街としても人気を博しています。
今や戸田市に住んでるってなると【結構良いところだよね！】と言われるくらいにまで来ている印象もありますね。
当該物件はかなりの築古ではあるわけですが、立地的に需要が大きいところでもあるため、満室稼働をしやすく、結果的に掘り出し物の物件。
ということなんだろうなと思います。
工場勤務の方などの単身者も多く在住しているので空室も埋めやすいですし、
それでいて立地としてはポテンシャルが高いのでキャピタルも取りやすい。
詳しい数字は見ていませんが、直観的には「良い」って印象は持てます。
ちなみに私はその「古びた」側の業界にある程度関わっていることもあり、
戸田市は既に上でちょこちょこ語っている通り、結構詳しいです。
それこそ戸田市OOのその町名で大体【ああ、あそこらへんか】って分かる感じ。
自分自身でもある程度走ったこともありますし、
今の仕事になってからは他の人を伺わせる機会も結構あります。
今回物件は国道17号線（中山道）沿いということで、
駅からはやや遠いですが、車に関しては利便性は高いあたりですね。
もっとも国道とはいえ中山道という名前の通り由緒正しい古い道であることもあり、
道幅が狭いので、北上する人は国道17号線のバイパス（新大宮バイパス）の方を走る人の方が多いかなとは思いますが、
中山道とバイパスの2本あってもまだ混み合うくらいの大動脈沿い。
やはり立地としてのポテンシャルは高いでしょうね。
（再掲、ここまで）
こんな感じです。
ところで、戸田市にせよ川口市の都内寄りにせよ、
都内への距離が非常に短いという利点はあるものの、
元々が郊外の扱いで工場などの多い自治体でもあるので、
意外と電車で見た時には「複数路線がない」「駅まで意外と遠い」「駅が意外と少ない」という感じはあるんですよね。
戸田市に関しても工場が多く車での利便性は非常に高いのですが、
電車としては横移動の路線がなく、JRの大動脈以外の路線がないというのは一つ、
千葉県や埼玉県でも千葉県寄りの自治体とはちょっと雰囲気が違う部分。
と言えるかもしれませんね。
やっぱりこうして地図なんかを見ていても、埼玉県は工場の県っていう感じがするなーとは思います。日本を工業を支えてくれている貴重な自治体。
なんても思ったりします。（なんか変な手前味噌感がある・・・笑）
なので都心から郊外、田舎へ・・・という南北の路線がとにかく太いですよね。
というわけで、電車での利便性は駅までがそこまで近くないということにおいては程々ではあるものの、駅に着いてさえしまえば所属は天下のJRですし、
しかも路線も埼京線や京浜東北・根岸線という大動脈であり、すぐ隣は23区ということで、まあ、電車が止まりさえしなければ非常に便利な立地という感じですね。
参考までに埼京線だと、戸田公園駅から池袋駅まで約19分、新宿駅まで約25分、渋谷駅まで約31分と大都心までかなり短い時間で到着しますね。
速達性は多少劣る路線ではあるものの、京浜東北線だと蕨駅から上野まで28分、秋葉原まで33分、東京まで37分、新橋まで41分（快速運転時間はもう5分くらい早いですが）
と、乗り換えなしでスムーズに大都心まで行き着きます。
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さて、少額案件ですが一応初回なので土地代などから妥当な案件かも見てみます。
物件の面積は445.3平米、持分は1/3ということなので、
とりあえず単純に148.5平米くらいだということで計算してみます。
周辺の公示地価は自分が思っている以上に高く、1平米あたり25万くらい。
（20万くらいかと思ってたのですが、25万。これはかなり高いですね。この半額でも良質な郊外と言えるわけで、既に戸田市は高級な土地となりつつあるなと感じます）
単純にこれを掛け算すると、3700万ともなってしまいます。
ちょっとこれだとよく分かりませんが、この物件の持ち主として土地は1/3、
建物は全体を持っていて、その内の2階部分のみが今回の対象になる。
と考えると単純に更に半額になり、1850万という価値になる。
これだと計算が合うのかなという印象ですね。
建物の価値については計算に入ってないですが、古いので、あまり価値はなさそうですよね。現状は収益が上がっているものの、建て直すとすれば解体費など経費もかかってきますので、素人的には土地代だけで計算しておけば良いのかなと判断しておきます。
まあ、あまり詳しいことは調べても分かりませんでしたが、
このレジデンスを建てた時に土地はすべて取得しなかったとか、
そんな感じなのかなーと想像しました。
いずれにしても、一番保守的に考えて価格が合うという感じなので、
不当に高い募集価格をつけているなどということはないとは言えそうですね。
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まとめも書いてみます。
１．利回り8%、運用期間6ヶ月の高利回り案件！
２．新規事業者のためまだ競争率は高くない？可能性高
３．評価急上昇中の戸田市の物件のため売却ロスが出る可能性は低そう
４．現況満室稼働中で築古ながら安心感はある程度高い
５．1Fが運用対象に入っておらずレジデンスのみの運用で安定感高
６．事業者の財務は非常に良い
こんな感じでしょうか。
初回案件は初回らしく、築古で地味な物件、自治体ではあるものの、
ポテンシャルが高く、利回りの確度の高い案件をちゃんと持ってきてくれた印象です。
また、6に入れておきましたが、成立前書面に記載のある、事業者の財務は、BS、PL共に非常に良好です。キャッシュも潤沢で安心感は感じました。
そのキャッシュを資本金として積めば普通の不特法で許可を取ることも充分出来る財務のはずですが、まずは小規模で手軽に新規事業をする。
という感じなのかもしれません。
いずれにしても事業者としても案件としても良い印象を私は持ちました。
是非投資はしたいなーと思っています。
尚、年末年始休業期間は29日（水）～2022年1月3日（月）とのこと。
「12月27日（月）15時までに本登録いただきました新規登録につきましては、 年内に本人確認コードが記載されたハガキを発送いたします。
（年末年始の郵便事情により到着には遅れが生じる場合がございます。）」
HPには上記の通り記載がありますので、
ご興味のある方は本日中か、明日の早い内に会員登録をお済ませください。
初回案件とはいえ、募集金額が少額でもあるので、
開始時間までには会員登録は完了しておいた方が安心かなとは思います。
ご興味の出た方は投資・登録をご検討されてはいかがでしょうか。
