不動産クラウドファンディング界でも随一の事業成長を遂げている事業者、
利回り不動産から、なんと【沖縄案件】が出てきましたね。
札幌＆都内近郊という形で募集がされている事業者なので、
今回もそのパターンかと思ったら、まさかの沖縄県那覇市でかなりビックリしました。
近年のインバウンド等の影響による土地代の高騰、
そしてこのコロナ禍での取引価格の下落、低迷・・・
なかなか市況が読みづらい部分のある沖縄県ですが、
大きな視点で見ると、日本で最も伸び代のある地域とも言える県ですから、
今回の案件も大注目ですね！
正直沖縄県は全く土地勘もなく行ったこともなく・・・ですが、
自分なりにデータ的なところを見つつ書いてみたいと思います。
また、画像をご参照いただければと思いますが、
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更に1万以上の投資で1000円分、10万以上の投資で2000円分のAmazonギフト券プレゼント！ということで、最大3000円分のプレゼント企画が行われています。
新規に会員になって、お試しで投資してみるという方は1万円にすると、
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（投資は抽選型なので100%当選出来るかという問題がありますが、募集金額が後述の通り大きいので当選の見込みは高そうです）
もう少しちゃんと投資をしてみたいという方は、
10万以上にすることで最大額である3000円分のギフト券がもらえるチャンスですので、
こちらの意味でも大注目の案件かなと思います。
この情報でご興味の出た方は先にリンクを置いておきますので、
下記よりHPをご確認ください。
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さて、案件紹介に戻りますが、まずは概要を書いてみます。
案件名：利回り不動産14号（沖縄県那覇PJ）
募集金額：8100万円
目標利回り：6%
運用期間：12ヶ月
募集開始：11/24 12時～11/30一杯まで（抽選式）
募集価格8100万という、なかなかの大型案件です。
利回り不動産は劣後出資がいつも1割ですので、
900万を足した9000万円が案件の総額ということになりますね。
案件名には特段、用途がどうというのはありませんが、
事業者のHPの画像を見る限りでは駐車場用地の運用ということのようです。
既に駐車場として出来上がっているのかなどは記載がないので不明ですが、
車社会である沖縄県かつ、繁華街の一角ということで、
将来的には何らかの建物が建つんでしょうけれど、
それまでの間、駐車場用地として運営をするって感じなのかなーと思いました。
早速、そのまま住所などを見てみます。
住所
沖縄県那覇市辻1-3-16
全く土地勘がなかったので、まずはGoogle先生でストリートビューを見てみました。
お世辞にも綺麗とは言えない廃墟のような建物が表示され、
周辺もやや古めかしい感じの建物が散見されていて、
【なんか訳ありっぽい感じの土地だなー】とまずは思いました。
地図上で見ると結構、海っぺりである那覇市の中でも海寄りで好立地にも見えるのに、
何だかちょっと薄暗い感じの通りなのは何でだろう？と思ったのですが、
「那覇市辻」と調べてみると、何となく理由が分かった気がしました。
以下、一部をウィキペディアより引用しますが、
「辻（つじ、琉：チージ）は、沖縄県那覇市の地名。辻一丁目から辻三丁目まである。辻は風俗街としての性質を担っており、太平洋戦争（大東亜戦争）中の空襲で焼失するまで、郭所（遊郭）として栄えた。」
だそうです。
そっか。そういう土地だからちょっと何とも言えない薄暗さがあったのか。
と、妙な納得がありました。
ちなみに最もそういったお店が多いのは二丁目ということなので、
案件の土地自体は一丁目ですし、単純にイコール視するのも違うかもしれませんが、
とはいえ、すぐ向かいは辻二丁目ですから、やはり似た雰囲気ではありそう。
少し、繁華街・那覇市の商業地の中でも異色の地域ということは言えるようですね。
今回案件の住所は、ストリートビューで見ると長年使われていない物件が建っており、
長期間放置されていた土地のようですが、
ここに来て、駐車場として動き出したというのは、
近年の土地代高騰+コロナによる下落ということで、一度安くなったところを買って高く売却するということを狙っているのかもしれませんし、
あるいは、なかなか高い値段で買ってもらえることになったので、
所有者側がようやく売却することに決めたのかもしれません。
そのあたりは正直分からないところですが、いずれにせよ、近年の土地代高騰、沖縄県や那覇市の盛り上がりによる再開発ということは言えそうだなと思いました。
ですので、更にもっと盛り上がってきた場合は、
それこそ駐車場ではなく、建物も建つのでは？という気もしますよね。
そんなところまで想像するとちょっと楽しくなってくる自分でした。
それにしても沖縄の人たちは比較的建物の修繕には無頓着なのかな？
という印象も持ちました。
古めかしい建物が結構修繕されていない感じが目立つというか。
都内近郊だったら、同じくらい古めかしくてももうちょっと目につく部分は修繕されていて綺麗な状態だったりする気はするんですよね。
本質的にはそんなに状態としては変わらない気もしつつ、
見た目的にはあまり良い印象を持てないなとかも思いました。
気質の違いなのか、それとも海沿いという気候の違いなのか・・・
そのあたりは今後少しずつ勉強してみたいところです。
アクセス
沖縄都市モノレール / 旭橋駅 徒歩12分
アクセスはモノレールの駅から徒歩12分ということで、立地は悪くないですよね。
車社会の沖縄県ですからモノレールからの距離が、
立地的な良し悪しとイコールになるかというと恐らく違うんでしょうけど、
とはいえ、モノレールから遠いよりは近い方が当然良いでしょうしね。
もっとも物件が駐車場なので、モノレールの駅から近いということが、
直接的に魅力的なのかと言われると分からない・・・
このあたりに住んでいる方が借りるのか、それとも周辺の事業者が使うのか。
こういうことも分かりませんからね。
ただ、まあ、一般論で言えば地価も高い地域ですし、アクセス良好とは言えそうです。
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次は土地代について調べてみたいと思います。
土地の面積は252.75平米、周辺の公示地価はあまり物件付近の数字がないですが、
ざっくり30万くらいでしょうか。
単純にこの数字で計算してみると7560万円。
募集総額が9000万ですから、まずまず良い線行ってるかなーというところですよね。
一応、物件付近の公示地価はなかったので、
土地勘もないことですし、更に詳しく見てみるべく「路線価」の方でも見てみました。
すると、すぐ近辺は195Eとか195Fという表記になっていました。
つまり1平米あたり19.5万くらいということですね。
大体路線価は公示地価の8割くらいと言われていますので、
こちらで見ると公示地価がもしこの近辺にあったとして、
24.5万くらいということになる計算です。
（ちなみに後ろのEとかFという数字は借地権だった場合の割引割合です。
Aが90%なので、Eは50%、Fは40%ということで、この数字は比較的高めの土地代にしては低い数字になっています。銀座などの一等地であればAになりますし、私の素人感覚ですが、これくらいの土地代だったらCでも不思議ないかなと。
少なくとも私の家の土地のあたりは郊外でもっと土地代は安いですがDですし、低い印象は持ちましたね。）
24.5万を245平米で掛けると6000万くらい。
この数字はどうなんでしょうね。
多少募集金額より価値が低く出たという感じもありますし、
元々の廃墟、使用していなかった建物を解体して、
更に駐車場として整備したのだとすると、その分の経費が追加されますから、
（解体+駐車場としての整備だけで1000万くらいはかかりそうな気もしますね。ヤマカンですが。）
募集金額は上がるものの、その分、収益性も上がって利回りは得られるようになったわけですし、売却価格も高く出来るはずですから、
という風に、そのあたりを計算していけば、おかしくはないのかなーとも思います。
これが右肩下がりの地方でこんな数字になったとしたら、
ちょっと悩ましいところもあるかもしれませんが、
伸びしろの大きい沖縄県那覇市の繁華街として考えたら、今後も土地代の伸びはありそうですし、これでもそれほど背伸びしてるとは言えないかなと。
個人的にはすごくお得だから大きく投資！とまでは思わなかったですが、
少なくとも案件としては問題ない範疇かなとも思いました。
こうやって不動産クラウドファンディングに投資するまでは、
既存物件がある場合と、解体済で更地や駐車場など流動性を高められている土地とで、
その後の売却価格が大きく変わる可能性があるなんてことも全然知らなかったです。
つまり、平たく言えば解体することで解体代の経費がかかったとしても、
キャピタルゲインが生まれるので、儲けることも可能。みたいな。
これって素人的には面白いなーと思います。
ただ、という仕組みが強く更地であることが評価されやすい雰囲気があるからこそ、
逆に言えば、古い物件が敬遠されがちで、日本人全体の新築信仰的なものが根強いという一面もありますよね。
そのあたり、不動産クラファン投資だと古い物件のリノベーションなどが投資家資金を使って出来るので、（銀行のローンは引きづらい内容でしょうけれど）
古い物件の良さも今後はもっと見直されるのかもなーとも思います。
今回案件に関して言えば、下手に建物を建ててしまうと用途が限られてしまうのに対して、駐車場としての利用に留めているため、
収益性こそ劣るものの、更地に準ずる形で流動性が高い土地ということで、もっと市況が活性化した時に高値取引がされる可能性が高い＝毀損リスクは低め
という風に考えられるのかなと思います。
少し募集価格は大きめのような感じもしますが、あくまで駐車場に留めているというところで、ある種のリスクは軽減されているとも考えられますので、
それと利回り6%をリスクとリターンのバランスでどう評価するかというところですね。
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土地勘もないことですし、そろそろまとめに入ります。
１．アフターコロナが本格化しつつある中で特に伸び代の大きい那覇市案件！
２．建物を解体し、駐車場としての利用に用途変更されているため流動性が高い
３．地価30万前後と都内に匹敵する土地で価値上昇の可能性もある程度高い立地
４．200平米強と大きさも程よい大きさで建物を建てる際も選択肢が多い
５．駐車場としての収益性は不明ながら車社会の沖縄かつ立地としては好立地
６．募集価格が大きく抽選とはいえ当選しやすそう
７．募集期間が長いため、新規投資家の方でも検討・投資しやすい
８．新規登録者にはAmazonギフト券プレゼントのキャンペーン有！
こういった感じでしょうか。
既存投資家の方にとっても地域的な部分において分散投資となりますし、
（他事業者さん分でも沖縄はなかったのでよりそういった観点での投資も有用ですね）
それでいて利回り6%の12ヶ月案件で資金効率も悪くないですから、
良い案件と言って良いかなと思います。
そして、更に新規登録者の方に関しては手厚いキャンペーンが更に組み合わさるので魅力的とも言えるかなという印象ですね。
利回り不動産はスマートフォンを使ってのeKYCでの新規登録にも対応しており、
審査次第ですが、登録希望を出してから比較的早期に投資まで行くことの出来る事業者の一つだと思います。
ですので、今回案件は24日からの募集開始の抽選案件ということもありますし、
必ずしも焦って登録する必要自体はないかと思いますが、
登録希望者が多いと審査完了まで時間がかかることもあるかもしれませんので、
サービスにご興味のある方は登録をお早めにご検討されてはいかがでしょうか。
以上、今回案件について自分なりにご紹介すると共に、
キャンペーンについても再掲致しました。
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今回案件、利回り不動産にご興味の出た方は、下記リンクよりHPをご確認ください。
登録した際は新規公開の物件情報のお知らせ、キャンペーン情報のお知らせなんかがメルマガで事前に来るので、 わざわざメルマガ受信しない設定にする人は少ないかと思いますが（私はソーシャルレンディングを始めたばかりの頃はそうしていて案件を見逃しまくっていました・・・笑）
事業者へ登録した場合は必ずメルマガが来るように設定すると良いかなとは思います。
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