投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング愛好家です。比較的高利回り案件を中心に考察をしています。※当ブログは広告紹介、リンクが一部記事に含まれております。

FUNDROPの新規案件(北区十条案件)について書いてみます。

不動産クラウドファンディング界の新星的存在、

FUNDROPより新規案件が来ましたね!

 

今回は東京都北区の一棟アパートの運用という案件です。

利回りが少し下がってしまったのは率直に言って残念と言えば残念ですが、

5%ですので絶対に「なし」というわけでもないですし、

立地的には今までで最も都心ですから、

そういう意味ではその分、利回りも下がり気味になるのは当然でもあるわけで、

そのあたり、利回りと案件の内容のバランス感の中でどうかというところですね。

 

早速、見ていきましょう。

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まずは概要を書いてみます。

 

案件名:FUNDROP 4号「東京都北区」賃料保証×インカム

募集金額:4400万円

目標利回り:5%

運用期間:12ヶ月

募集開始:11/16 12時~11/26一杯まで(先着式)

 

運用期間が1年で利回りが5%でマスターリース有。

募集価格はそこまで極端に大きくありませんし、

内容も背伸びした感じもないのでいかにも【手堅い】という感じですね。

中身を見ないと何とも言えないですが、立地と利回りのバランスからして、

まあ、まず変な案件ではないだろうなというのは分かる感じです。

立地的にも超一等地ではないものの、比較的利便性が高く、それでいて程々に閑静なあたりでもあるので、レジ案件としては良い印象の持てる地域ではないでしょうか。

また、12ヶ月案件でもあるので、6ヶ月よりは資金効率的には上がります。

今までの案件よりも立地が良いですし、個人的には、

12ヶ月と長くなるのはむしろ良い条件ではないかな?とも思うくらいですね。

 

尚、参考までに昨日の記事を一応、貼っておきます。

ご興味がありましたら、ご覧になってみてください。

記事中で説明した内容を参考にして、今回案件を見るのも良い・・・

のかもしれません。

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さて、続けて住所、アクセスについて書いてみます。

 

住所

東京都北区上十条5-28-13

 

アクセス

JR京浜東北線「東十条駅」徒歩13分

JR埼京線「十条駅」徒歩13分

 

天下のJR線の複数駅まで徒歩圏というのはかなりポイントが高いでしょうね。

京浜東北線は都内近郊にお住まいの方なら、

必ず乗ったことがあるだろう超メインの路線ですしね。

(京浜東北線=JR山手線と多くの区間を並走しており、一部時間帯では山手線に対しての快速運転をする路線。また並走していない区間も含めると神奈川の横浜から埼玉の大宮まで直通しているため速達性は低いものの、ただ乗っているだけで色々なところに行ける重要路線です。)

逆に埼京線は使う人の数は多少限られているとはいえ速達性も高い路線なので、

通勤路線としてかなり重宝している人も多い路線。

この2路線に徒歩圏っていうのはかなり【良い】条件だよなーと思います。

もっとも、見ての通り徒歩13分なので多少遠いとも言えるかもしれませんが。

 

ところで、ご興味のある方はご自身で地図で見てもらえれば分かると思いますが、

物件近辺は高低差が結構あるあたりなんですよね。

直接道路に面している方は、2階が道路と面していて、

逆に裏手側の低い土地の方からだと1階に行きやすいって感じのようです。

なので、1階と2階の住民にとって使いやすい道が違うっていうあたりが、

ユニークな物件かもしれません。

 

都内23区の城北方面は比較的強い自分なので、

もう一声二声、立地についても解説してみます。

これまた詳しくは地図をご覧になってもらえればと思うのですが、

今回物件は、物件近辺を東西に走っている幹線道路である環状七号線から少し奥に入ったあたりということで、立地としては比較的良いものがあります。

(環状七号線=通称:環七。松任谷由実のカンナ8号線の題材にもなった「環八」より一つ内側の道路)

ただ、東十条駅より更に東側の王子神谷駅の方を南北に走っている北本通り(国道122号線、通称:ワンツッツー)、逆に物件より西側を南北に走っている中山道(国道17号線)の板橋本町付近が車における利便性が高いため、工場などを中心として比較的会社が多いのに対して、(「イタホン」のあたりは渋滞スポットでもありますが)

 

物件の最も近辺を南北に走っている、本郷赤羽線(都道455号)という道路は、十条駅の駅前に踏切がある関係で他の道路に比べて交通の所要時間が長めなこともあり、

(本数の多い埼京線が走っているのに踏切なのでピーク時はなかなか通過出来ない)

あまり工場や会社などは多くなく、十条駅や東十条駅を使う住民が多く住んでいる住宅街という趣が北区や板橋区の中でも強い地域じゃないかなと思います。

 

十条駅のすぐ近くには朝鮮籍の子どもたちが通う朝鮮学校もありますし、

必ずしも朝鮮、韓国籍の方が多いのかとかは土着民でもない私には分かりませんけど、

少し地域的には北区の中でも雰囲気が違うというか、

独特の雰囲気を持つあたりじゃないかなーとも思います。

 

物件のすぐ目の前が昔ながらの細い道であるのも、他の地域に比べて周辺道路が使いづらいこともあって、大規模な工場や会社などがなくあまり開発されていないからということも、もしかするとあるかもしれませんね。

 

ちなみに物件のすぐ目の前のかなり細い道は、大昔に坂の下に高級料亭があった名残でそのまま残っている道で、

その料亭の名前を取って「游鯉園の坂」(ゆうりえんのさか)という名前だそうです。

当時の料亭の名前が今でも残っているという由緒正しい道ですね。本当に細いです。

たぶん最も細いところは4mないですからね。

ストリートビューで見て、何だか独特の細さと形状なので、

これはいかにも曰く・・・というか歴史があるんだろうな。

と思って今回調べてみましたら、なかなか面白い昔話があって楽しく読めました。

 

游鯉園の坂(北区)

 

不動産クラウドファンディングの案件考察は、

こうやって脱線しつつやるのが個人的にはお気に入りだったりします(笑)

もっともそんなことをやってるから、考察記事1つ書くのに3時間とかかかって寝不足になってしまうわけですが・・・

 

というわけで、ざっくり住所とアクセスを考えてみると、

【利便性の高い京浜東北線、埼京線まで徒歩圏】

【物件近辺を南北に走る道が他の道に比べて使いづらいこともあり、北区や板橋区の類似の地域より車両の交通量も少なく、住宅街の趣き】

【物件のすぐ近くは高低差があり、由緒正しい細い道が通っている】

 

こんな感じの立地です。隠れ家的な感じで、派手派手しく住むのは好きじゃないけど利便性は大事にしたい。という方には向きそうな土地かなーと思います。

うちの会社の同僚もこのあたりに1人住んでいるのですが、

詳しくはどのあたりなんだろう・・・十条とまでは聞いているので、教えてくれそうなら訊いてみようかなと思いました(笑)

案外、今回物件だったりして・・・いや、さすがにそれはないか(笑)

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それほど変な案件とは思えませんが、一応土地代なども調べてみます。

 

まず地目が山林となっているのにちょっと驚きましたが、

既にアパートも建って長年経営されているので、ここは問題ないでしょう。

公示地価で40万~45万の土地で土地が99平米。

普通であれば公示地価は低めの金額ですので、もうちょっと上乗せして計算しますが、

今回物件は高低差もあって、容積率も低めの地域なので、

とりあえず、そのまま公示地価とイコールで計算してみます。

(ここらへんはいつも大体カンピューターですが、何分素人の考察ですので、お許しください。

でも、毎回見ているとヤマカンもあながち侮れなくはなる気もします。)

すると4000~4500万くらいの土地ということになります。

劣後出資を入れた募集総額は5500万ですから、

大体、建物の代金も入れれば計算は合いますね。

ですので、少なくとも変な案件、おかしな部分がある案件ということはないと言って良いかなとは思います。

 

限定情報のため、ここには記載しませんが、

賃料はマスターリースとはいえ、なかなか安いなーという印象です。

が、物件がやや古めかしい感じなのを勘案するとこんなもんなのかなというところ。

築自体は約30年でバブル~バブル崩壊あたりの建築なので、

年数的には悪い印象はないのですが、少し作りは古めかしい感じもありますよね。

自分がこの物件に住みたいか・・・と聞かれると、郊外の戸建て(大した家ではないですけども笑)で育ったので、これはちょっと古びてるなーって感じはしますね。

 

けど、冷静に考えると、自分が隣の区で結婚前に住んでいたアパートと間取りもほぼ同じですし、広さもほとんど同じで、しかも築年数もほぼ同じ。

だから遜色ないはずだなと。住みたくないどころか住んでたじゃんと(笑)

ただ、とはいえ、こっちの方がどうも古びた感じには見えるんですよね。

賃料も立地的にはそんなに大きくは違わないのにそれなりに違う感じでもあり。

(ちなみに以前住んでいた物件を検索してみたら、空室がたまたまあって、しかも恐らく住んでいた部屋番のようで、物件写真が懐かしすぎて涙が出そうになりました笑)

 

と、話が少し逸れかけましたが、

ともかく積算価格的なところで言えば募集総額の5500万円は妥当と感じました。

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そろそろまとめますが、すごくお得ということはさすがにない案件ではありますが、

危険性が高いかと言われればかなりリスクは低いだろうなという案件ですね。

手堅いという一言で集約出来る感じの案件でもあり、

それほど語らないといけない部分もないので、ポイントを再掲してみます。

 

1.利便性の非常に高いJR京浜東北線、JR埼京線の駅から徒歩圏!

 

2.北区・板橋区の他地域より住宅街の印象が強く住みやすさは高そう

 

3.物件の高低差があり、平坦な土地の物件に比べると多少難があるのかも

 

4.マスターリースでインカムの利回りが決まっており手堅い

 

5.12ヶ月の案件のため資金効率は6ヶ月案件より高くリスクの低い案件のためお得

 

6.(昨日の記事を参照ください)キャピタルロスでの損失が出る可能性が非常に低い

 

7.そのためインカムの利回りは程ほどだが利回りの確度が非常に高い

 

こんな感じですね。

 

地味キャラな感じの案件ですし、募集金額もそれなりの金額はある。

更に案件の手堅さこそかなり高いものの利回り自体は多少下がったということで、

先着でのクリック合戦も多少ゆったりする可能性はありそうですね。

 

案件の手堅さではかなり良い線行っている感じもありますので、

極端なクリック合戦だと疲弊する、投資出来ないという方にとっては、

うってつけの案件ではないかと思います。

募集開始は来週火曜日の12時からということですから、

今から登録しても充分投資には間に合うかなと思います。

ご興味の出た方は登録・投資をご検討されてはいかがでしょうか。

 

以上、FUNDROPの新規案件について自分なり書いてみました。

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FUNDROPにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。

 ※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、

類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。
逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません。
※当ブログでご紹介している投資商品は元本保証がなく元本の一部棄損、あるいは全額棄損の可能性がある商品です。投資の判断についてはご自身で事業者のHPをご覧になるなど、ご検討の上なさってください。