みんな大好きCOZUCHIから突然、非常に興味深い内容の新規案件予告が来ましたね！
かなり通好み的な感じがする案件なので、正直記事化を優先的にすべき案件か？
という疑問が多少なりとも自分自身に対して出たのですが、
つい、あまりにも興味深く面白いなーという気持ちがどんどん出てきてしまい、
気づけば記事が出来上がっていました（笑）
立地については非常に好立地でありながら、古臭さが残る独特の界隈ということで、
「さすがの目の付けどころ！」的な気持ちにさせる案件ではあります。
大昔、よくアルバイトで八丁堀のお店にヘルプで行っていたなーとか、
新富町は前職の得意先があって何度か行ったよなーとか、
橋を渡った月島のあたりで、神様ともんじゃ焼き食べようって言ったけど、
神様の（当時の）仕事が終わらなくて行けなかったなーとか、
（かなりどうでもいい話です。でもあの時は私も若かったので結構悲しかったという・・・笑）
まあ、個人的にも色んなことを思い出す立地でもあります。
放っておくと雑談が長くなりそうなので、とりあえずどんどん案件紹介を進めます。
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まずはいつも通り、概要から書いていきます。
案件名：中央区八丁堀 開発用地【キャピタルゲイン重視型】インカムゲイン0.1%+キャピタルゲイン5.9%
募集金額：1億1700万円
利回り：6%
運用期間：12ヶ月
募集開始：10/14 19時～10/18 13時まで（抽選式）
1号事業者：株式会社TRIAD
2号事業者：LAETOLI株式会社
今回はCOZUCHIを運営しているLAETOLIではなく、
武藤社長の古巣であり、パートナー企業でもあるTRIADの商品ですね。
今でこそLAETOLIの案件もTRIADの案件に見劣りしないレベルの案件が多いですが、
当初はどちらかといえばTRIADの案件の方が内容は高いイメージがありましたし、
そういう意味で、自社案件ではないですが、
TRIADの案件であればそこは気にすることはないのかなという感じですね。
（ってむしろ1号事業者がどこかというのは、全然興味を持っていない方が多いですよね。他社ファンドでも委託と自社を分けて見ていない投資家さんが多かったり）
さて、今回案件は見ての通り、インカム部分がほぼなく、キャピタル一本槍です。
ですので、同じ利回り6%と言っても、リスク・リターン共に高くなるという感じです。
普通はリスクのみが上がってリターンは書いてある通り。
ということになるわけですが、そのあたりは皆さんもよくご存じの通り、
COZUCHIには「キャピタルゲインを一定の分配方針に基づいて上限なしに配当」
がありますからね。リスクもインカム型に比べて上がる見合いとして、
その分、リターンも高まる余地があるということです。
しかも、今回は「本プロジェクトでは、キャピタルゲインの25％を優先出資者である投資家の皆様に割り当て配当します。」
ということで、WARASHIBE時代と同等の配当となっているため、
大きなリターンが望める可能性もあるということで夢はある案件かなと思います。
とはいえ。
この記事でもある程度詳細に説明しますし、
それで興味を持った方はHPもご確認いただければと思いますが、
対象となる物件の権利のあり方が独特で少しトラブルになっていることもあり、
本案件特有のリスクはあるとも言えるため、そのあたりは私も多少なりとも分かりやすく書くつもりですが、ご一読いただければと思います。
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まずはややこしい話は一旦置いておいて、住所やアクセスについて書いてみます。
住所：東京都中央区湊3丁目14-4
天下の中央区内であり、中央区の代表である銀座までも徒歩15分、20分程度と、
非常に高い価値のある土地です。
銀座って全国的には花の都・東京のその中でも、
本当の華やかさを持つところというイメージかなと思いますが、
まあ、間違いではないんですけど、【実は結構狭い】ってのがありますよね。
ほんの少し歩けば日比谷だし、また別の方向にほんの少し歩けば新橋だし、
更にまた別の方向にほんの少し歩けば有楽町だし、また別の…で築地だし。
ちょっと忘れちゃいましたけど、とある場所に立って辺りを見渡すと、
日比谷と銀座の地下鉄の入り口がどちらも視認できるところがあったような・・・
それに新橋の銀座寄りのあたりは明らかに新橋なのに銀座って名乗ってたり・・・
というわけで、ほんとのザ・銀座は結構狭くて、今回の中央区湊もちょっと歩くと築地のあたりなので、その築地が銀座の隣ですし、隣の隣＝銀座徒歩圏って感じです。
なので、土地代としては中央区湊、八丁堀というのはそこまで全国的には馴染みがないかもしれませんが、
非常に高い相場で取引される余地がある土地ということは言える感じですね。
ただし、そんな立地であるにも関わらず、実はこの築地よりもう少し川っぺりの八丁堀や港のあたりは大昔からの町で、川沿いであることもあり、
昔はそれほど価値の高い土地ではなく、下町的だったあたりです。
多少流行った本を題材にすると、石田衣良さんの「4TEEN」という小説を読んだことがある方はそのイメージで考えていただけると分かりやすいかもしれません。
（直木賞受賞作品なので読まれたことのある方はそれなりにいるのでは？と思いますがどうでしょう・・・）
例に挙げたこの作品はこの界隈から川を挟んで向かいの「月島」が舞台の小説で、
高層ビルが立ち並ぶ中で、古臭い建物も散見しているという、元の下町かつ今は好立地という土地の雰囲気がよく表現されている内容だったなと印象に残っています。
当時高校生？くらいだった自分は、月島とかこの界隈に行ったことはあったものの、
今のようには詳しくなくて、「ふーん」って感じでしたけど、
後からこの界隈に何度か行くようになって、
【ああ、こういう雰囲気か。なるほどなー】なんて思ったのを覚えています。
というわけで、お世辞にも綺麗とは言えない川っぺりで土地も低いですし、
往年の築地のような雑然とした雰囲気のあるオシャレとは遠い界隈ですが、
その分、人の数は比較的多く、
古くからの業種が界隈に事業所を構えているというケースも結構多い印象ですね。
前職も古臭い業界だったので、明石町とか新富町、新川、入船なんかに本社やちょっとした事業所が多かったなーと思い出します。
今も多少なりとも関連する業種にいるので、このあたりに行くことは減ってしまいましたけど、間接的には界隈の方々にお世話になっている時もあるんだろうな。
と自分に対しては思うのでした。
さて、そんな立地ですが、アクセスはこんな感じになっています。
アクセス
東京メトロ 日比谷線「八丁堀」駅 徒歩7分
JR京葉線 「八丁堀」駅 徒歩7分
一応、COZUCHIのHPのアクセス部分では日比谷線のみの紹介でしたが、
JR京葉線もかなり重要路線だと思うので、自分で書き足しました（笑）
（JR京葉線「八丁堀」駅から「東京」駅までは電車で約2分って概要の方には書いてありますね。）
その他、東京メトロ 有楽町線「新富町」駅も徒歩7分程度じゃないかなと思います。
また、10分強歩けば日比谷線「築地」駅へも行かれるかなと地図を見る限り感じます。
（築地駅と新富町駅はちょっと離れていますが、乗換駅の扱いなので、これくらいの分数の違いと見て間違いないかなと思います）
日比谷線はライバル（？）の千代田線に比べて速達性が悪く、
ちょっと遠回りしながら走る電車であることもあり、茅場町⇒八丁堀⇒築地⇒東銀座⇒銀座と歩こうと思えば歩ける範囲の駅をグルっと回る感じになっているので、
乗降数自体は多いものの、郊外からの通勤者が多く、
このあたりの近距離だけを行き来するのにはあまり向いていない印象があります。
が、地下鉄の中でも古株であることもあって、主要な地下鉄駅か、そこまで徒歩で歩ける類似の土地の駅をかなり通るので使い勝手は良い路線ですね。
カラーがグレーですし、速達性がイマイチで古き良き土地をたくさん通るので、
何となく地味キャラ的ですけど、そのあたりが個人的には好きな路線です。
もう一方のJR京葉線は、多くの人が悩まされる【京葉線 東京駅】のある京葉線です。
ディズニーランドに行く時に多くの方が利用される路線ですね。
COZUCHIのHPにもある通り、八丁堀駅は隣駅が東京駅なので東京駅まで電車で2分！
です。もっとも山手線とか中央線に乗り換えようと思ったら、
そこから更に10分～15分程度は考えないといけないですが・・・
でも、逆に京葉線の東京駅は「有楽町駅」には近いので、
使い方を熟知している人は有楽町や銀座に行く時にあえて利用したりもしますね。
中央区湊ということで、3駅4駅と利用出来て、しかも京葉線とは言え、隣が東京駅。
そして微妙に遠いとは言え銀座徒歩圏。文句ない立地だと思います。
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さて、ここからは案件について書いてみます。
まずHPから引用しつつ説明してみます。
「本物件は、従前、親族であるA氏とB氏がそれぞれ所有しておりました。A氏が土地の100%及び建物の約50%を、B氏は土地は持っていなく建物の残り約50%を所有しておりました。このような権利関係上、A氏がB氏に土地を貸している状況にありましたが、A氏からは、親族ということもあり、土地の賃料等の支払いは免除しており、B氏はいわゆる使用貸借契約（※）により土地を利用し所有する建物に居住していたとの説明を受けています。」
「その後、B氏が2020年12月に死去することによって、法定相続人C及びD氏（以下「法定相続人」という）へ所有する建物の相続が発生しましたが、使用貸借契約は相続の対象とはならないため消滅することとなります。この使用貸借の消滅（※1）によって、B氏から法定相続人に相続される建物は取り壊して更地として返却する義務が生じましたが、法定相続人もご高齢ということもあり、コロナ禍での面談は延期したい旨の連絡があり面談に至っておりません。このため、B氏の死去から約9カ月の期間、法定相続人の債務不履行（※2）が継続している状況となっております。」
一応ブロガーなので自分の文章でも書いてみますと、
恐らくA氏とB氏が兄弟などの近しい親族だったということなんでしょうね。
2人でAさんの土地に建物を建てて仲良く住んでいた。
本来ならAさんの土地にBさんは住んでいるのだから、
借地権として地代をAさんに形式的にでも払っておけば良かったんですよね。
そうすれば、借地権という権利を持っているわけだから、相続人にも借地権の権利が相続されるので、また話の持って行き方は全然違ったんでしょうけど、
それをしなかったため、長年、お金を払わずに済んだことは良かったものの、
結果的に相続人の立場から見ると、Bさんが死去されたと同時に「使用賃借権」というただで住んでいる際の権利が消滅してしまい、何の権利もない土地に、自分の所有する建物が建っており、土地の持ち主であるA氏が土地を売ることになった以上、速やかに解体しないといけなくなってしまった。という感じ。
こうなる前に、B氏の分の建物の持ち分もA氏にただ同然でも売却してしまっていれば、解体費の負担はなかったでしょうし、あるいは（他の遺産の有無は分かりませんが）相続放棄をしていれば、これまた解体費用の負担はなかったはずです。
そういうルールを知らずに放置してしまったため、B氏の相続人であるC氏、D氏は解体費用を払う必要が生じてしまったということですね。
ほんと勿体ない話ですけど、こういうことはちゃんと自分たちで学ばないといけないんだなという他山の石としたい話だなと勉強になった感じではありました。
（特に神様方面は権利が複雑化されているっぽいので大丈夫か心配です・・・笑）
何となく親族だと「なあなあ」になりがちですし、それこそAさんBさんの関係性は分かりませんが、大昔は家長が土地を受け継ぐのが当たり前みたいな文化の中で、
もしかしたら有利な条件で土地の権利を取得されていたのかもしれませんから、そこからすればBさんが無料で住むのは当たり前みたいなことだったのかもしれません。
でも、結局は土地の権利を持っている人が最後は強いわけですからね。
こうなると、この好立地を売ってお金に出来るAさんと、解体費を払わなければならず何の実入りもないCさんDさんは差が付きますね。
完全に想像、妄想ですけど、CさんDさんはそういうところでご納得されていないのかもしれないとか勝手に妄想しました。（あくまでほんとに私の妄想です）
もっともAさんもBさんとの関係を事前に綺麗にしていなかったため、こんなに好立地なのに安く買い取ってもらう他なかったというところは勿体ない話ですが・・・
と、まあ、古き良き土地の古臭い人間模様が生んだ買取価格と売却価格のギャップが、
私たち投資家の配当資源になるということですね。
「このような状況の中、土地を100%所有するA氏は転居のために本物件を売却することとなりましたが、上述のような債務不履行状態にあるなど権利関係が複雑なため、買手がなかなかつかず、割安な価格となっておりました。本件に関し事業者であるTRIAD社の顧問弁護士からは、面談等の手段で建物の撤去が進まない場合は、法律的に建物の取壊し及び土地の返還を求めることができ、仮に裁判所への訴え等を起こした場合、訴えは認められる蓋然性が極めて高いという弁護士の見解を取得しています。このため本物件取得後、更地化することは問題なくでき、開発用地として売却することが可能と判断し取得に至りました。」
「弊社顧問弁護士の見解によると、建物の取壊し、土地の引渡しは法律的に正しいと考えております。しかしながら、法定相続人が建物の取壊し等を拒否し裁判に至る可能性はゼロではありません。この場合事業者は裁判所への訴えによって、解決することを考えておりますが、訴訟となった場合は、ファンド運用期間中に本物件の売却が出来なくなる、或いは、本ファンドの運用継続そのものが困難になることが想定されます。このため、訴訟となった場合は、約款の定めに従い本ファンドの1号事業者であるTRIAD社が、投資家様の優先出資を買い戻しすることを予定しております。」
まあ、これはほんと読んだままですね。
基本的には法律的にはAさんは正しく売却をし、TRIAD社は正しく買い取った。
後はコロナ禍ということを理由に（実際、ご高齢なので心配なのかもしれませんが）、
面談に応じてくれない相続人であるCさんDさんの動向次第という状況です。
ここがちゃんと数ヶ月の内に進めば、トントン拍子に売却の方向性は掴めるでしょうね。そして安く買い取れている以上、キャピタルは相当出しやすいかなと。
ただし、上記にある通り、係争になった場合は、長い時間がかかるので、
その年月も含めた形で6%の配当をするのはまず無理でしょうし、
そうなってしまった場合は、TRIADさんが自社物件に戻すという感じですね。
ここが投資家から見た場合の一応のリスクヘッジになるということです。
ただし、その間に市況変化が起こってしまった場合は、
綺麗に満額償還出来るかどうかはさすがに危ういのかもしれません。
それこそこれだけの金額ですから、自社物件に戻すと言っても借入を使用してになるでしょうから、そうなると市況によっては金利が高くなったり、評価額が目減りしたりする可能性もあるでしょうしね。
特段、だから物凄く危険な案件ということもないでしょうけど、
ここに関しては本案件特有のリスクはあるのかなという印象です。
ただし、ABCD問題のため取得金額が安く出来たというのは紛れもなく事実としてある以上、スムーズな道筋さえつけられれば見返りは大きいわけで、
多少の山っ気は感じますけど、独特の面白さとリターンの可能性は感じますよね。
私的には結構、こういう案件は好きだなと思うところです。
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公示地価から見ると土地代は1平米あたり100万は越すかなという感じ。
銀座まで徒歩圏はさすがですね。
都内の一等地と呼ばれるところでも、3桁はなかなか出てこないですからね。
湊まで行くと川っぺりですし、古くからの土地ということであまり参考になる数字がネット上になくて何とも読みづらいですが、とはいえ100~120万くらいでしょうか。
銀座はコロナのことがあって公示地価も大幅ダウンしていますが、
元からこの界隈の中では土地代が低めの湊のあたりは横ばいのようです。
面積と募集価格で見て、尚且つCOZUCHIサイドから何度か聞いている、
「募集価格が取得金額とイコールである」という前提で物件を見ると、
85.5平米くらいなので、1坪548万、1平米166万くらいでの取得のようです。
安く取得したとは言うものの、さすがの好立地かつ、大きすぎず小さすぎずの程よい大きさの土地ということもあって、結構良い値段ですね。
（微妙に小さめな感じはしますが都心だし、これくらいでもちょうど良い気はします）
でも、商業地域で建蔽率80%、容積率500%の角地ですからね。
だから、これでも確かに安いんだろうなという想像はつくところです。
いやー、でも、ほんと良いよなー。
こういう土地にボロ家とか持ってる親戚がいたらいいのに・・・
とか、つい思ってしまいます。
実際、中央区に土地を持っている親族がいるといえばいるのですが、、、
（しかもほんのほんの少しだけ相続対象になっているという・・・笑）
そこらへんは、土地の権利がどうなってるかよく分からないしなー。
まあ、自分の力で中央区に土地を持つまでになるのは難しいと思うので、
それは次の代に託します（笑）
というわけで、再開発が比較的遅れている、古い物件が残っている界隈ですが、
立地は非常に良い上に、角地と場所も良いので、キャピタルは期待出来そうですね！
尚、年利6%を得るには、坪単価約675万（1平米約204万）
年利8.4%を得るには坪単価約721万（1平米約218万）
が、それぞれ売却単価として必要ということですが、
一般に保守的な数字である公示地価に対して倍額かそれ未満程度ですから、
建物の解体費の半分がCさんDさん側の負担となるということも鑑みると、
係争さえクリアされればかなり案件の確度としては良いものがあるのでは？
という印象を持ちますね。もっともその係争がややこしいわけですが・・・
とはいえ、商業地域で角地で再開発があまり進んでいないもののかなりの好立地ということで売り出されれば引き合いは数多あるでしょうし、
投資家としても狙ってみる価値はある案件だろうなと書いてみて思いました。
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既に大人気化して久しい印象すら既に持つCOZUCHIということもあり、
今回案件もかなりの倍率になるかもしれませんが、
内容的には今回案件特有のリスクというのがあるので、
もしかすると倍率は多少なりとも落ち着くのかもしれません。
ただ、リターンの最大値は立地的に稼ぐ余地が大きく高いとも考えられそうです。
今回案件は、COZUCHIらしい、ここでしか見られない独自の案件でもありますので、
ご興味の出た方は登録・投資をご検討されてはいかがでしょうか。
以上、自分なりに今回案件について説明をしてみました。
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COZUCHI、今回案件にご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
