勢いの止まらないASSECLIですが、
何とか記事の掲載が追い付きましたので、
第4弾の新規案件についても自分なりに書いてみます。
もう最後の第4弾なので、キャンペーンについてはご存じの方が多いかと思いますが、
一応再掲しておきます。
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【対象物件ごとに投資した金額に応じてAmazonギフト券をプレゼント！】
Amazonギフト券 プレゼント額
１．10万円以上〜50万円未満：500円分
２．50万円以上〜100万円未満：3,000円分
３．100万円以上〜500万円未満：7,500円分
４．500万円以上〜1,000万円未満：40,000円分
５．1,000万円以上：100,000円分
6ヶ月なので最低部分の金額において年利換算すると、
1が1%、2が1.2%、3が1.5%、4が1.6%、5が2%となります。
6ヶ月案件であることを鑑みれば結構高い割合です。
以上、キャンペーンについて先にご紹介しました。
リンクを下記に先に置いておきますので、新たにご興味を持った方はご活用ください。
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早速、案件の概要について見ていきます。
案件名：横浜市神奈川区＃15ファンド
募集金額：3420万円
利回り：7%
運用期間：6ヶ月
募集開始：10/18 18時～10/25 一杯まで（先着式）
ボリューム的には、12号国立が3465万、13号北松戸が4500万、14号六実が4590万、15号神奈川区が3420万ということで、一番小さい案件ということになります。
この順番に何か意図があったのかどうかは不明ですが、
個人的にはこの並びは事業者さんにとって、
もしかすると一番良い流れになるのかもなーなんては思ったんですよね。
国立：北松戸より良案件で初っ端なので投資家のテンションも高い。混雑する。
北松戸：国立が金額少ないため投資出来ない人が多く出る。そのため、国立よりほんの少し条件は落ちる気もするけど大人気となる。
六実：2案件で投資希望額に達した人が増えて多少落ち着くところに、突如大きめの案件が来たため残った投資家も投資しやすくなる。その分、条件が多少落ちる（そんなに遜色ないですけども）
神奈川区：六実案件で投資希望額に達した人も出てくるので、募集金額が最小となるものの、多少なりとも投資しやすくなる。
こんな感じで上手く分散がされやすいのかなーみたいに何となく思ったんですよね。
あくまで私がそう感じるというだけで、偶然っちゃ偶然なのかもしれませんけど、
最初と最後が小さい金額というのは何となく面白いなと思ったのでした。
さて、オオトリを飾る神奈川区案件の住所やアクセスを見てみます。
まず住所は毎度ながら限定情報のため、ぼかしますが・・・
商業施設、医療施設、飲食店の9施設中8施設が【大口】ということで、
毎度ながら、そのままという感じです。
アクセスは下記ですね。
アクセス
JR横浜線「大口」駅徒歩9分
東急東横線「妙蓮寺」駅徒歩15分
正直、神奈川のことは全然詳しくないのがもはや読み手の方にバレているわけですが、
実際のところ、ほんとに全然詳しくない状況です。
ただ、JR横浜線自体は乗ったこともあり、何となく分かってはいます。
横浜線は桜木町駅から八王子駅までを走っており、
あまり他の路線では行き来するのが難しいところを繋いでいる路線。
という印象ですね。
逆に言えば「ゴリゴリの通勤路線とはちょっと違う」とも言えるでしょうか。
ただ、調べたところピークタイムは8両編成ということもあり、
混雑率では他のいわゆる通勤路線と同等か、
下手をするとそれ以上に混雑する路線でもあるということでした。
（個人的には休日にしか乗ったことがなかったので、のどかな印象しかなかったです）
横浜駅へ行く本数も少なく、都内へ直通する路線でもないものの、逆に言えば代替のしづらい貴重な路線ということもあり、ピークは混むということのようですね。
埼玉県民、千葉県民にとって【横移動】である武蔵野線が完全な通勤路線ではないものの重要な横移動路線であるのと似て、
神奈川でも横浜線は貴重な路線なのかもしれませんね。奇しくも同じ8両編成です。
逆にもう一方の最寄り駅である妙蓮寺駅は東横線でいわゆる通勤路線なので、多少駅までは離れていますが、こちらを利用する人も、もしかすると多いのかもしれません。
お隣の菊名駅は、ちょっと昔ですが、東京メトロ日比谷線との直通運転の終点駅だったので、何かの間違いで着いてしまったことがあったなーとか思い出しました（笑）
今は東横線は日比谷線との直通ではなく、その後に出来た副都心線と渋谷駅で直通していて、更にその先の西武池袋線まで走ったりもしていますが、
武蔵小杉、田園調布、中目黒、代官山のあたりを走って終点が渋谷駅という、
「オシャレライン」な東横線は沿線の需要も高いんだろうなーと想像しますね。
そもそも、もう片方の終点も横浜駅ですからね。ダブルでオシャレラインじゃんと。
（オシャレラインという表現がセンスのカケラもなくて、すみませんがｗ）
実際、私も若い頃は東横線に乗る時には、ちょっとウキウキした気分がありましたね。
（代官山でほんの少し勤務したことがあるのと、横浜までバイトのヘルプで時折行くことがありました）
そこからすると、第3弾案件の東武野田線の六実駅から徒歩16分はやはり条件は落ちるよなとも。飛車角落ちくらいの違いはありそうです（笑）
横浜線でも東横線でもすぐ横浜駅まで着くことが出来、
東横線を利用すれば都内通勤もある程度の時間で出来る。
しかも東横線から副都心線への直通では、
渋谷・原宿・新宿・池袋までそのまま直通しますからね。
うーん。やっぱりオシャレラインですね。
お堅い勤務地に行くにはちょっと不便なのかもしれませんが。
というわけで、アクセスはとてつもなく良いとまでは言わないにせよ、
郊外の良い部分も多少感じさせつつ、かなり良いというバランスの良さを感じますね。
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ここからは土地代や賃料から物件をもう少し深堀りして見ていきます。
まずは物件近辺の公示地価についてネット上で見てみましたが、
大体、1平米あたり27~28万という数字でした。なかなかの金額ですね。
23区内でも下手したらこれを下回るところもあるかなというくらいの金額です。
おおよそ第3弾案件の3倍くらいの土地代ですからね。
そして用途地域も、第一種住居地域（一住）で建蔽率60%、容積率200%ですから、
「収益性も結構高くて良好だよね！」・・・と途中までは思っていたのですが、
物件を見るとお分かりになると思いますが、急坂の中腹に建っている感じの物件なので、用途地域の数字ほどの収益性ではないようですね。
実際、面積が狭くて、尚且つ2階建てですから、収入は高くならない感じですよね。
本来であれば好立地で面積的にもやや狭いので、公示地価よりも高めの土地代と考えたい感じの字面ですが、それだと土地代だけで劣後出資を合わせた3800万くらいになってしまっても不思議ない感じです。
実際の募集価格が総額3800万であることからすると、やはりこういった傾斜地（坂の中腹）ということで、土地の価値が近郊の相場よりも結構低いんだろうなと思いました。
私は素人なので何とも詳細は分かりませんが、建物を建築する時の原価も高くなるでしょうし、ということは修繕その他も高くなりがちでしょうから、
そう考えると、傾斜地の難しさなんかがこの物件にもあるのかなと想像しました。
物件としても近隣に入居者希望の方でも傾斜地は避ける方が恐らくいるでしょうし、
ということは結果的に賃料的にも下がりますよね。
私たちは自分が住むわけでも所持するわけでもなく、
賃料と土地代等の物件価格（募集価格）が釣り合っていれば問題ないわけですが、
こういった立地の場合は、一般論で言えば、
物件価格が下がると同時に、賃料も下がるという事になる感じですね。
というわけで、分からないながら保守的な数字である近隣の公示地価の相場と、
とりあえずイコールとして計算すると2800万くらいになります。
これは募集価格を入れた3800万とはまずまず釣り合うので、
ともかく少なくとも変な案件ではないというのは分かりますね。
今度は逆に会員限定情報に記載されている賃料の方から見てみます。
まず、出資者の利回りと営業者の利回りを比較してみましたが、【同等】でした。
これは前回案件でも書いたこととイコールですが、
事業者にとっては「旨味がない」ということになりますね。
空室が埋められると事業者の利回りが上がり、更に空室が出ると事業者の利益が減少するという感じです。（当たり前のことを書いてますが笑）
投資家に高い利払いをして、投資家のために色々な骨を折って、得られる利回りは投資家と同一ですので、自社のお金を使わずにレバレッジをかけて利回りを上げるということが出来ていないので、あまり意味がない事業とも言えるかもしれません。
（元々の自社物件ですしね）
更に言えばキャピタルロスの可能性もあるタイプの物件で、
万が一そういった事態になった場合は劣後出資者が先に損失を被るわけで、
そこからしても、事業者としてのリスクがある内容ということは言えます。
これはもう投資家が増えてきて、今回のキャンペーンを享受出来ない人が多く出てくると評判等にも差し障るという考えで作られている案件という印象を持ちます。
（ここまで、すいません、コピペで再掲しましたが、前回同様です。）
ちなみに賃料は付近の相場についてネット上で調べたものとほぼ同等だったので、
意外と【相場通りの賃料】という感じでした。
ということは、逆に言えば傾斜地にあるということで土地代が低めにも関わらず、
相場通りの賃料が得られているという風に考えると、
利回り的にはプラス材料という考え方も、もしかしたら出来るのかも？
とかも思いました。
まあ、そういった考え方まで出来るかどうかは、さすがに私の考察ではしきれないところですが、少なくとも傾斜地による土地代へのマイナスの影響がありながら、相場通りの賃料で運営されているので、
案件としてマイナスに考える必要はないかなという風には見えましたね。
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ざっくりまとめると、
１：横浜駅まで東横線6分、横浜線8分と非常に近く利便性が高い！
２：横浜線、東横線と2路線使え、東横線が都内通勤に便利で立地良好！
３：東横線沿線は人気度も高く需要が旺盛
４：物件が傾斜地にあるため土地代が相場よりは安いと思われる
５：ただし賃料は相場の平均程度を得ており、結果的にその分利回りは良好？
６：最終案件のため、既に投資資金の枯渇した投資家がいる可能性もあり、人気が今までより多少落ちる可能性も考えられる
こんなところでしょうか。
神奈川案件かつ傾斜地ということもあって、
自分の中では完全に「こんな案件」と理解しきれないままな感じもありますが、
一応、土地代が安そうだけど賃料はちゃんと得られているというというところは調べてみた結果、たぶんそうだろうなという印象は持てたので、
上記をポイントとしてまとめてみました。
好立地でありながら所在地の部分で利回り的には穴場なのかなという印象ですね。
私はここまで3案件投資出来ているということで、
折角なので最後も頑張って投資しようとは思っています。
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お得なキャンペーン、高い利回り、会社としての安定感。
不動産クラウドファンディングの主要事業者の内の一つとして名を上げ始めたアセクリ。
今後も要注目の事業者さんだなと思います。
10/18（月）の18時からの先着式で、ハガキ受領が必要な事業者ですので、
新規登録での投資をご検討される方は早めに登録された方が良いかもしれません。
明日、明後日に登録が完了してハガキが発送される形であれば、
週末受取りで間に合いそうですね。
ご興味の出た方はお早めにHPをご覧になって、登録・投資のご検討をされてください。
今回案件も投資に値する良い案件だと思い、以上、自分なりに紹介してみました。
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ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
