会社設立10周年記念、総額40万円キャンペーン！が話題となっており、
不動産クラウドファンディング事業者の中でも、
案件信頼度の高さには定評のあるASSECLIですが、
意外なタイミングで矢継ぎ早に新規案件を出してきましたね！
正直もう少し期間は空くと思っていたので、結構びっくりしました。
10月は2案件しか募集がなさそうな雰囲気の記載だったので、
（というか、考えてみたら9月は1案件も募集がなかったんですよね）
今回の松戸案件で10月は打ち止めなのでしょうか。
そう考えると、今から何だかちょっと淋しいような気もします（笑）
週の後半になってくると、仕事の疲れや記事ストックが切れることもあって、
気の向くままに書ける雑談記事で1日1件の更新を埋める形が多くなるので、
今週もその流れで明日木曜日の更新は雑談記事にしようと思っていたのですが、
（読み手の方も案件記事ばかりだとちょっと飽きてこられるのか、
流入量が少なめになりがちというのもあったりします。）
まさかのタイミングでアセクリからの新規案件予告が来ましたので、
折角の良案件ですし、優先して書いてみることにしました。
ところで、私はあまり事業者さんを上から目線で【Aランク】とか【星5つ】とか、
そういう風にランク付けするのは好まないのですが、
（あくまで案件の良し悪しを優先的に見ていますし、ローリスクローリターンとハイリスクハイリターンはどっちが優秀なのかも判断が難しいですしね。それって結局、好き嫌いかなとも思うところもあります。
それに、人によって状況によってどっちが優先的に出資したいのかも変わるでしょうし）
強いて言えば【好き好きランク】みたいなものはその内、書いてみてもいいかなって思ったりはしています。
（あくまで雰囲気等も含めて私の感情部分の「好き」の度合いですね。）
で、その好きランク的に言うとアセクリは結構上位の事業者さんなので、
そういうこともあって、今回案件も優先的に紹介してみたいと思ったという感じです。
それにしても、今回の物件は結構自分的には土地勘があるあたりなので、
【おお、まさかこの立地か！】という意味の驚きも含めてダブルの驚きでした。
そのあたりも雑談的にいつも通り書いてみたいと思います。
尚、仮に新規登録してこの案件に投資することを想定した場合、
「週末を跨ぐので意外とハガキ受領までの余裕がない」感じがあります。
新規でご検討される方はいつもより少し早めに確認されると良いのではと思います。
一応、リンクも先に下記に置いてはおきます。
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まずは概要について記載します。
案件名：千葉県松戸市＃13ファンド
募集金額：4500万円
利回り：7%
運用期間：6ヶ月
募集開始：10/6 18時～10/12 一杯まで（先着式）
驚きましたね。2日しか開始日が変わらないという連続募集です。
しかも所在地は国立市と松戸市ということで、割と離れていますが、
（と言っても日本全国から見れば隣の都県同士ですし、東京23区の一等地からの距離もかなり似たような感じといえばそうですね。）
募集金額も近似値、利回りや運用期間、アセットタイプも同様です。
何だか、双子の案件みたいな感じで捉えても良いような感じですね。
が、ざっくりと土地のことだけ言えば、国立案件の方が立地は良いとは言えます。
公示地価で言うところ、こちらは、国立の立地と比べると半分程度の価値でしょうか。
ただし、その分、築はこちらの方がある程度新しいという違いがあります。
えー、で、今回の物件は土地勘のあるあたりと先ほど書きましたが、
実はこの物件から徒歩圏内の「3ヶ所」に何度か行ったことがあるというくらい、
自分にとっては馴染み深いあたりだったりします。
あるいは車で通りすぎた回数もカウントすれば、
10回以上はこの界隈に来たことがあります（笑）
ま、逆に言えば「来たことがある」という話なので、住まいなどの生活圏に近いとか普段から通っている地域だとかそういうわけではないのですが、
（ここまで住まいから来ようと思ったら車必須です。電車ですら行きたくない笑）
とはいえ、地図をちらっと見ればナビは入れないでもたどり着けるだろうなーくらいの土地勘はあるかなというところです。
というわけで、それなりに雰囲気は知っている者から見て。という話になりますが、
この界隈の特徴として挙げられるのは【起伏が激しい】ということと、
【地主さんの土地が多い】というところでしょうか。
昔からそれなりに人が住んでいる地域ということもあって、
起伏も激しく比較的景色は千葉県にしては広いのですが、
その割に古くからの道が多く、一方通行や狭い道路なんかが多いというか、
住環境としては若干どうかな・・・というところが正直あります。
地域的に高齢化も多少進んでいそうな気もします。
ただ、アセクリの案件ページにも記載がありますが、もしかすると将来的にはJR武蔵野線の駅が出来る可能性もあるということで、
化ける可能性はある地域。とも言えるかもしれません。
（もっとも、正直期間的にこの案件とは無関係に等しいですが）
また、松戸市は比較的JR常磐線より東側の土地が高地で、
このあたりも水害リスクとは無縁なので、
（念のため調べたところ、洪水のみならず内水も無縁でした。）
若干古臭い立地と世間的にはみなされていて、
現在地価の上昇はそれほど起こっていないものの、
もう一度、今後価値が上がる可能性もある地域なのかなという印象はありますね。
（松戸市のこのあたりは、古くからの言葉だと千葉県の中で比較的高地の土地を下総台地なんて言ったりしますが、それの端っこという感じです。下総台地はニュータウンのあたりを中心に、データセンターや物流センター、あるいはテレワーク勤務者向けの戸建てとしての活用で再注目されてもいます。）
アクセスについても転記してみますが、
常磐緩行線「北松戸」駅徒歩24分（同駅行きバス停「県立松高前」停歩3分）
武蔵野線「新八柱」駅徒歩22分（新京成線「八柱」駅も同様）
新京成線「松戸新田」駅徒歩21分
以上の通り、駅からは結構離れている地域です。
現状は複数の駅まで通えるものの、どの駅も自転車かバス便を使わないと徒歩は若干厳しい（遠い上に起伏もあるので）ということで、なかなか難のある立地ですが、
だからこそ、松戸市の中ではリーシング次第では、利回りを上げられる（土地代が安いので）可能性がある地域とも言え、
アセクリがこの立地の案件を出してきたのは【なるほどな】と正直思いました。
松戸でも、もっと便利な地域だと7%は厳しい感じがしますからね。
無論、そういった立地なので逆に言えばキャピタルロスの可能性があるということで、
最大利回りは高いものの棄損リスクも上がるということに一般論ではなります。
そのあたりは案件ページを自分なりに確認して、以下に考察してみたいと思います。
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住所は会員限定情報なので記載出来ませんが、
最寄りの商業施設として、コンビニ2軒、ドラッグストア1軒が記載されており、
いずれも【千駄堀店】ということですので、まあ、そういうことになります（笑）
この地域は地主の元農地などが結構あり【市街化調整区域】が結構あるんじゃない？っていう印象があったので、この物件も大丈夫だよね？なんて一瞬はちらっと思ったのですが、会員限定情報に記載がある通り、そこは問題ありませんでした。
（実際、場所によっては調区もありました。）
ただ、収益性は低い用途地域ではありますね。
良い部分としては昔から人の住んでいる地域ということで各種学校が多くあって治安が良いということと、（江戸時代以前から千駄堀村と呼ばれていたとか）
松戸市総合医療センターがあるというのが挙げられるかなと思います。
（我が家も高いレベルを要する場合にはわざわざ通っており、お世話になっている大規模病院です）
その他、21世紀の森と広場や森のホール21なども比較的近いので、
駅から遠いという不便さはありますが、治安的な面は良いですし、
案外ゆったりと住めるという考えもあるのかもしれません。
森のホールはそれなりに大きくて、意外と有名アーティストのコンサートをやったりもしますしね。そこまで歩いて行けると考えたら、案外アリかもとか思いました。
（神様と神様贔屓のアーティストのコンサートを見に行ったこともあったなー。
というか先日【しまじろう】のコンサートで行ったばかりですが・・・笑）
さて、データ的なところで見てみます。周辺の公示地価は10万強くらい。
それほど上昇傾向とは感じないので、
多少保守的に見て、土地代は2000~2200万くらいでしょうか。
それに対して劣後出資を合わせた募集価格が5000万なので、
んー、建物の代金は素人なので分かりませんが、
意外と大きくつけているのかなという気もしました。
もっとも都内への通勤が可能な地域で需要も堅調な松戸市内の物件なので、
公示地価以上に高く取引出来ますし妥当なのかもしれません。
（現況で空室が多くないので、取引価格も当然それを鑑みると高くなるわけですしね）
仮にここから大手町（とりあえず東京駅近辺ということで）まで通うとして、
自転車で北松戸駅まで10分、常磐各駅で30分ちょっと。駅からオフィスまで15分としても1時間前後ですから、充分通える範囲です。
何なら正確にどこかまでは知らないものの一等地に通っている知り合いがいます（笑）
今度は反対に賃料から見てみます。
会員限定情報で見る現況の利回りと投資家利回りは【それなりに差がある】
という感じ。なので7%を無理なく付けられており、事業者利回りは割と高い。
ですので、毎度書いていることですが、多少の空室が増えても事業者利回りが多少悪化するだけで、投資家利回りの7%は基本的に守られる可能性が高い状況です。
駅まで徒歩圏とは言い難い立地のため、空室リスクがそれなりにあり、
需要はある程度高いだろう松戸市の物件とはいえ、
万が一市況が大きく変化した場合には、敬遠されそうな立地でもあるので、
キャピタルロスが絶対に起こらないかというとそうとも言えない気もします。
そういった状況なので、事業者利回りが投資家利回りよりある程度高くついているということは、個人的には安心感があるかなと思いました。
現況、空室率も低くなく運営状況も良好にも見えますので、
案件としては割と良い案件じゃないかなと思いました。
仮に絶対にどちらかしか選べないという状況であれば、
私は国立案件の方が良いのかなという印象を持ちますが、
（土地勘があるからこそイマイチの部分が目に見えてしまうだけかもしれませんが）
他事業者さんの案件よりも平均点が高いのがアセクリの案件ですので、
この案件自体も充分投資対象に値しますし、おススメは出来るかなと思います。
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以下、キャンペーンについても再掲します。
【対象物件ごとに投資した金額に応じてAmazonギフト券をプレゼント！】
10月に2案件を予定しているとのことなので、2案件とも投資出来た場合には2回プレゼントがもらえるみたいですね。
予算が総額40万円と謳われており、3465万+4500万なので、全員が10万ピッタリだった場合、796人で39万8000円分のアマギフプレゼント！となる感じで、
逆に50万以上の投資の方がそれなりに多い場合は予算に達成してしまったせいでプレゼントをもらえない方が出る可能性も可能性自体はあります。
（多少のことなら、おまけで全員プレゼントになりそうな気もしますけどね笑）
まあ、ピッタリお得になる金額そのもので投資する人ばかりではないでしょうし、
そこまでガッツリとした割合のプレゼントでもないので、
あまりそこは気にせず投資される方などもいると考えれば、
投資さえ出来れば、2案件とも対象になれる可能性はある程度高い。
とも考えられるのかなとも思いますね。
詳しくは下記の表の通りです。
Amazonギフト券 プレゼント額
１．10万円以上〜50万円未満：500円分
２．50万円以上〜100万円未満：3,000円分
３．100万円以上〜500万円未満：7,500円分
４．500万円以上〜1,000万円未満：40,000円分
５．1,000万円以上：100,000円分
6ヶ月なので最低部分の金額において年利換算すると、
1が1%、2が1.2%、3が1.5%、4が1.6%、5が2%となります。
ガッツリじゃないと書きましたけど、
6ヶ月案件であることを鑑みれば結構高い割合かもしれません。
「償還される案件があることもあり、私自身もキャンペーン対象になる10万は最低でも今回も投資したいとは思っています。」
と国立案件の時に書いたのですが、2案件こんな短期間に来ると思っておらず、
自分の予算があまりないので、2案件とも10万・・・
色々ちゃんと計算して用意しないとなって感じです（苦笑）
いやー、投資出来るかなー。ほんと18時は自分的には微妙な時間なんですよね。
業務が無風であることを祈るしかないです。
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案件としてこちらもほぼ同等に良質で、割と価値の高いキャンペーンもある。
松戸案件も、おススメ出来る案件と言って良いかなと思います。
（ただし、強いてどっちの方が良いかなと言われれば「アタマ差」くらいで国立案件かなーという気はしています。一応正直書きました。でも、ほとんど条件は同じかなとも思いますね。）
10/6（水）の18時からの先着式で、ハガキ受領が必要な事業者ということも鑑みれば、
なるべく急いで登録された方が良いかもしれません。
平日にハガキ受領が出来る方なら月発送、火曜受領でも間に合うかもしれませんが、
週末に受領する方は今日中か明日かなり早い段階の新規登録でギリギリという感じでしょうか。改めて思わぬタイミングの募集だったなという印象を持ちました。
ご興味の出た方はお早めにHPをご覧になって、登録・投資のご検討をされてください。
以上、自分なりにご紹介してみました。
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ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
