会社設立10周年記念、総額40万円キャンペーン！を実施予定の、ASSECLIですが、
今回の新規案件がなかなかの高利回り案件ということで、
キャンペーンも含めて盛り上げていこうという気持ちを多分に感じますね！
早速、私もご紹介してみたいと思います。
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まず、概要を下記に記載します。
案件名：東京都国立市＃12ファンド
募集金額：3465万円
利回り：7%
運用期間：6ヶ月
募集開始：10/4 18時～10/7 一杯まで（先着式）
利回りが7%とかなり高いので人気になることは間違いない案件でしょうね。
国立市なので、23区からするとかなり西の方ということで郊外度が高く、
郊外案件であれば基礎的な利回りは高いですから、
そういう意味では「あり得る」範囲の高利回りですが、
逆に言えば、無理をしておらず、不自然な利回りの付け方でないのは好印象です。
欲を言えば今のアセクリ人気を考えれば、
もっと募集価格の大きい物件だったら良かったとも言えるのですが、
まあ、この寸止め感が何ともアセクリらしい感じはありますよね。
会社としての堅実さに加えて、よりこの事業に対して更に堅実な感じがするというか。
かといって、本業のフックツール的に少額案件をお茶を濁す程度に組成しているというのとも違うのが、意外とありそうでない感じかなと。
例えばCOZUCHIであれば不動産クラファンガチ勢的な感じがありますし、
TSON FUNDINGなんかも投資家資金を機動的に使っている感じがあります。
逆にRimpleやジョイントアルファのようにフックツール的な事業者ならそれなりに思い浮かぶ会社は多いですよね。
意外とアセクリはそのあたりがどっちという感じがないなと。
それに中古物件の再生のために、投資家資金を活用するというのも意外とありそうでないというか、独自の地位を築いている事業者さんかなと思いました。
さて、本題に戻って、案件について更に見ていきます。
まず、住所は限定情報なので一応伏せておきますが、
アクセスがJR南武線「西国立」駅徒歩10分、近隣には西友、デイツー、ワークマンの青柳店があるということが公開されていますので、
会員になっていない方も地図で見て大体の立地を掴んでいただければと思います。
本物件は小さい市とはいえ、結構端っこの方とは言えるかもしれません。
JRの駅にも近いですし、割と近いところを、甲州街道（国道20号）が走っているので、電車・車共に利用しやすい立地なのは好印象ですね。
それにしても、ケイヨーデイツーが近隣の代表的な建物として挙げられているのは、
何だかいかにも郊外だなーって感じがありますね。
というか、恐らく関東地方以外の方にはあまり聞き馴染みがないですよね。
デイツーはコーナンとかカインズみたいなホームセンターです。
ほんと、結構ホームセンターってのも地域によって代表格が違ったりはしますよね。
自分的にはホームセンターと言えば、デイツー、ビバホーム、ジョイフルって感じですけど、最近はコーナンも近隣に増えたなーと改めて思い返すと感じました。
（そういえば、ジョイフルと言えばこちらの人間は思い出すのはジョイフル本田ですけど、西の方はジョイフルといえばファミレスのイメージしかないみたいですしね。
関東界隈の人は逆にジョイフルってチェーンを知らなかったりとか。神様は西サイドなのでこういう食い違いが時折あって面白いです。今となってはジョイフルも意外と関東にもあるようですが。）
というわけで、近隣店舗も、いかにも郊外という名前が多く挙げられていますね。
ところで、今回の物件は若干特徴のある見た目という印象があり、
まず、4階建てではあるものの、1階部分が半地下みたいな感じになっているというところが、ちょっと懐かしい感じの建物という印象を私は持ちました。
今はこれだと水害のリスクとかが高くなるでしょうし、
こういった建て方はしないのかなーっていう気はしますね。まず見ないような。
世田谷区が水害に見舞われた時も、
こういう建て方の物件の1階部分が水没してるのは見ましたしね。
ちなみに、世田谷区と国立市はそれなりに遠くもない（近くもないですが）ですし、
本物件の近辺には川も近くにあるので、ハザードマップを見てみました。
が、思ったよりガッツリ水没する地域というわけではなかったですね。
かなり悪い想定で見ても、1m未満の水害ということなので、
基本的にはそこのリスクはかなり限定的と見ていいかなと思いました。
他にも、会員の方は住所で地図を見られると分かるかと思うんですが、
半地下っぽい1階があるというのも懐かしい感じですが、白が基調でちょっとファンシーな感じのベランダの作りなんかもほんと時代を感じますよね。
個人的には嫌いじゃないですが、
まあ、今としては住む人を選びそうな感じもあるかもしれません。
築自体は築古ではあるものの、日本がお金持ちだった頃の建築物ですから、
それなりに堅牢ではあるとは思います。
不動産クラウドファンディングでこの時代の建築物の募集が比較的多いのも、
物件としての完成度と築年数的な価値の漸減のバランスが良いから。
というのももしかしたらあるのかもしれないなとも思ったりします。
物件が非常に古くてリーシングが難しいのであれば利回りも出せないですし、補修等で多額の資金が要るわけですが、
ある程度、日本が良かった頃の物件であれば、基礎的な物件の力はキープされていて、
それでいて年数として見た場合の価値の下落は大きいということで、
「案件を組成しやすい」という風になるでしょうしね。
ちなみに物件の間取りは複数ありますが、いずれも単身者向けの間取りということで、
23区近郊で単身者向けということもあり、需要は堅調な物件かなとは思いました。
そういえば、国立市は土地勘のない自分にとっては、
比較的治安が良くて郊外の住宅地というイメージしかないのですが、
（東京の西は競馬ファンですので【府中】までなら守備範囲・・・一応、芸術に力を入れている市ということもあり、吹奏楽部だった自分はその絡みで行ったこと自体はあるのですが記憶が曖昧です・・・）
意外にも物件のあたりは用途地域としては【準工】なんですよね。
この理由は結局調べてみましたけど、分からないままでした。
それほど工業が盛んな地域というイメージもないですし、
国立市自体、元々の由来が「国分寺」と「立川」の間のあたりということで、
「くにたち」という名前になったという経緯もあって、あまり大きくないというか、
全国で4番目に小さい面積の市なので、
大規模な工場が建つような立地でもないわけで、非常にこれは不思議な感じです。
まあ、そのあたりは不明ですが、一応、準工という区分であることもあって、
それなりに高い建物は建てられるわけで、
本物件周辺は収益性の高い立地というのは言えるかもしれませんね。
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劣後出資を合わせた総額が3850万。
物件の近辺の公示地価を調べたところ、1平米あたり20万くらい。
ざっくりそこからすると保守的に見て土地代が2000万～2500万ですから、
4階建ての収益物件が土地+建物で3850万と考えるとお得だなという印象は持ちます。
逆に賃料側から案件を見てみると、会員限定情報なので詳しくは記載出来ませんが、
（尚、当初のシミュレーションの数字に一部誤りがありました。9/27時点では既に訂正済みですが、
26日以前にご覧になっていた方は再確認されると良いかなと思います。）
現況のままの状況で、投資家に対して7%の利回りに対して、
事業者側の利回りは多少高めですが、ガッツリ高いということもなく、
投資家に対する配分率が高いのでお得と言えます。
それでいて、満室になれば、更に事業者側の利回りを上げることも出来る。
あるいはもう少し空室が出たとしても、投資家の利回りが棄損するところまでは遠い。
こちらの部分で見ても、安定感はある状況かなと思います。
投資家への配分が高めであることはありがたいことですが、
事業者側の利回りを大きく犠牲にしてまで構築されていると、
空室が増えた時に最終的には投資家の棄損リスクも上がることになるので、
事業者側の利回りが高くついていること自体は投資家にとってもプラス材料であり、
今回の案件はその面で見ても安心感はある数字になっているかなと思います。
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まとめますと、今回案件のポイントはこんな感じでしょうか。
１：郊外とは言え比較的治安の良い国立市のレジ物件で利回り7%は高い！
２：電車・車両共に利用しやすい立地かつ23区近郊の単身者向け物件で手堅い
３：募集総額と土地代の差が大きくなく比較的お得な案件と考えられる
４：投資家利回りと事業者利回りがそこまで大きく差がなく投資家への配分が高い
５：事業者利回りにも余裕があるので空室が多少増えても投資家元本の棄損には遠い
（また、劣後出資も1割あるため、クッション性もある程度ありますね。）
６：投資額に応じてAmazonギフト券プレゼントのキャンペーンがある！
多少立地的には郊外とはいえ、人口密度が1万人弱とかなりの高密度都市である国立市で利回り7%は単純に言って高い印象を持ちますね。
土地代、賃料のどちらの角度で見ても数字的に投資家に有利な条件であり、
それでいて、事業者の利回りにもある程度余裕があるので、
元本の棄損リスクは割と低い案件ではないかなと思います。
あまりにも郊外度が高いと利回りは高いものの、インカムゲインが高かったにせよ、
売却時のキャピタルロスが生じる可能性が出てきますが、
本物件くらいの立地であれば、修繕を施すこともあり、6ヶ月で価値が暴落するということは考えづらいので、キャピタル部分の配分はない案件ですが、
逆にロスが大きく生じることも考えづらいので、7%が守られる可能性は高そうです。
物件としての手堅さと利回りの高さがバランスよく両立している案件で、
今回もさすがにアセクリらしく、良い案件だなーと思いました。
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最後に、キャンペーンについても掲載してみます。
【対象物件ごとに投資した金額に応じてAmazonギフト券をプレゼント！】
10月に2案件を予定しているとのことなので、2案件とも投資出来た場合には2回プレゼントがもらえるみたいですね。
予算が総額40万円と謳われているとはいえ、仮に全員が50万投資だったとしても、
今回案件で約半分しか使わない計算なので、ピッタリお得になる金額で投資する人ばかりとは限らないですし、そこまでガッツリとした割合のプレゼントでもないのであまりそこは気にせず投資される方などもいると考えれば、
投資さえ出来れば、2案件とも対象になれる可能性はある程度高い。
とも考えられるのかなとも思いますね。
詳しくは下記の表の通りです。
Amazonギフト券 プレゼント額
１．10万円以上〜50万円未満：500円分
２．50万円以上〜100万円未満：3,000円分
３．100万円以上〜500万円未満：7,500円分
４．500万円以上〜1,000万円未満：40,000円分
５．1,000万円以上：100,000円分
6ヶ月なので最低部分の金額において年利換算すると、
1が1%、2が1.2%、3が1.5%、4が1.6%、5が2%となります。
ガッツリじゃないと書きましたけど、
6ヶ月案件であることを鑑みれば結構高い割合かもしれませんね。
償還される案件があることもあり、私自身もキャンペーン対象になる10万は最低でも今回も投資したいとは思っています。
いやー、投資出来るかなー。18時は微妙な時間ですね。
業務が無風であることを祈るしかないかもしれません。
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案件としても良質で、割と価値の高いキャンペーンもある。
率直に言っておススメ出来る案件と言って良いかなと思います。
10/4（月）の18時からの先着式で、ハガキ受領が必要な事業者ということも鑑みれば、
新規で登録した場合、火曜か水曜日の昼くらいまでには、
新規登録の申請をする必要がありそうです。
ご興味の出た方はお早めにHPをご覧になって、登録・投資のご検討をされてください。
まあ、良い案件なのであまり強くおススメしたくないなーなんて気も半分しながらですが、以上、自分なりにご紹介してみました。
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ASSECLIにご興味の出た方は下記リンクよりHPをご確認ください。
