先月から先行情報に出ていた【利回り8%の平塚案件！】
とうとう詳細が発表されましたね。
少し募集金額は小さいですし、抽選型ということで熾烈な激戦となりそうので、
「条件が良く、募集金額が大きく投資しやすい」という案件について紹介することの多い自分としては、ちょっと悩みましたが、
折角の高利回り案件ですので、ご紹介してみたいと思います。
いやー、自分程度とはいえ紹介しないで投資した方が良いかなーって気もしてくるくらいの小さめ案件ですね。
まあ、利回りが8%なので紹介しようともせずともかなりの高倍率になるでしょうし、
そこらへんは深く考えないで書いてみたいと思います。
ちなみに今知ったところですが、【会員登録でのAmazonギフト券プレゼント！+投資申し込みでの抽選Amazonギフト券プレゼント！】のキャンペーンが先月に引き続いて、今月も実施中とのことですので、
こちらにご興味のある方も登録をご検討ください。
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さて、早速ですが案件の概要を下記に書いてみます。
案件名：利回り不動産９号（ハイライフN平塚）
募集金額：2194万円
利回り：8%
運用期間：12ヶ月
募集開始：9/16 12時～9/20 一杯まで（抽選式）
物件名はハイライフN 平塚で、神奈川県平塚市真田4-21-28にある、
昭和59年築の築古アパート2階建てです。
交通アクセスはお隣の秦野市の駅である、
小田急線小田原線 東海大学前駅より徒歩9分
ということで、「まずまずの立地」という感じです。
ファーストインプレッション的には、
【昭和後期の築古アパートで平塚市（秦野市）だから8%はありえるな】
という感じの印象を抱きました。
私は不動産のことは全く知らないでクラウドファンディング投資を始めたわけですが、
毎回案件を見ていると、段々分かってきますよね。
【この地区で、こんなアセットで、築Ｏ年か。んなら利回りはこれくらいだよね。】
みたいな相場感と言いますか。
もちろん、実際は駅からの距離であるとか、物件の埋まり具合がどうであるかとか、
劣後割合、マスターリースの有無など細かいところを見る必要はありますし、
あと、何気に注意する必要があるのは、
【土地が所有権なのかどうか】というのもありますね。
土地が所有権である場合は棄損リスクは下がるものの、
土地は二次元、建物は三次元ですから（すごく当たり前のことを言ってますけども笑）
建物の方が収益性が高いわけで、土地が入っている分、どうしても利回りは低めになります。つまり、土地が借地だと利回りの平均は高くなりますね。
極論を言えば、ただ同然の田舎の土地を地権者から借りて、収益物件を建てて、
そこを満室にすることが出来れば、利回りが2桁どころか20%とかを出すことだって出来るんだろうなと思います。
まあ、さすがにそんな美味しい話はなかなかでしょうから（仮にそういう立地で満室埋められるとしても、企業の社宅だとかで安い契約でまとめて埋めるみたいなパターンになりそうですし、わざわざそんな土地に新築を建てる人もいないでしょうが）
半分冗談みたいな話ですけど、地方かつ借地の場合は最大利回りは高くなる。
というのはざっくり言えば言えることだとは思います。
今回の案件は土地が所有権ということですので、
土地の相場についても調べてみましたが、
公示地価で1平米あたり9.5万くらいとのこと。
平塚市は人口20万人を超すそれなりに大きな地方都市ですが、市内の駅は平塚駅の1つしかなく、以前調べた時に知ったことですが【昼間人口が夜間人口より多くなる】というベッドタウンではない都市でした。
つまり、結構、車社会なんだろうと思いますね。（あまり土地勘がないので推測です）
この物件の周辺も駅からの距離と土地代に強い相関関係を感じませんでした。
車社会な都市になればなるほど、単純な駅からの距離よりは幹線道路までの出やすさとか、目の前の道の利便性、商業施設や学校などからの距離などが大事になってくるので、そういう一面も数字上は何となく感じたかなと思います。
土地代が1平米12万くらいすれば1800万強。
（公示地価より多少高いと考えつつ保守的に見つつくらいの感覚です。）
土地+建物の案件で、劣後出資を加えた総額2438万はお得と言っていいでしょうね。
逆に賃料から考えてみると、このあたりの1Kの相場は25000円から30000円なので、
とりあえず27500円として見てみると、
この数字で満室の場合、表面利回りは10.8%となります。
今回案件はマスターリースがあるため、またちょっと考え方も違うかもしれませんが、
（詳しくは会員限定情報もあるので、会員の方はご覧になってみてください。）
ちゃんと満室稼働していれば8%は背伸びした数字でもなく妥当だと思います。
逆に6部屋とか5部屋しか稼働していないとなると、
かなり利回り的には下がってしまいますが、
投資家的にはマスターリースなのでそうなっても無縁ということは言えますね。
周辺に大学があり、1Kなど狭い間取りの需要が旺盛。
（それこそ学生さんが集う街には周辺に学生など若い方向けのサービスも多く進出するのでそういったところで働く単身の方の需要も見込めるとも言えますよね。）
というプラスの部分がある、空室リスクが限定的だろう物件を投資家向けに提供してくれるということで、【ありがたい案件】という感じはありますね。
まあ、あとは、この募集金額なので当選出来るかってことだけかなと思います（笑）
尚、一応都内までのアクセスについても考えてみますが、
小田急小田原線で東海大学前駅から終点の新宿駅までは約1時間強。
都内の一等地まで通勤すると、1時間半はかかるので、割と大変ですね。
都内までの通勤・通学者の比率も平塚市は8.6%とかなり低いですが、最寄り駅の所在地である秦野市は更に低く7.9%ですから、地元でお仕事される方が多いんでしょうね。
もっとも、今回の物件に関しては駅より更に大学に近いあたりの上、
間取りも1Kで築古でかなりリーズナブルな物件なので、
学生さんなんかが主な入居層でしょうし、
都内へのアクセスというところはあまり需要には関係ないかもしれませんね。
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というわけで、ポイントをまとめると、こんな感じでしょうか。
１：ある程度利便性の高い小田急線から徒歩9分と立地も〇
２：大学の近くであり狭い間取りの需要が旺盛な立地にある1K物件
３：築古なので空室を埋められれば基礎的な利回りは高い
４：マスターリースなので投資家は空室リスクを負う必要がない
書いてみましたが、良い案件じゃんって思いました。
あとは、ほんと当選出来るかってところだと思います。
もう利回り不動産もだいぶ新興事業者というよりは中堅どころに差し掛かってきた感じもありますが、まだまだ好条件の案件を組成してくれますね。
こういった案件をちょこちょこ出すことで、
投資家にプラスの印象を持ち続けてもらって、
来るべき（？）大型案件の時の集客を狙っていこうという考えなのかなとも思います。
事業者さんの意図というのはこちら側には（利回り不動産のみならずどこであれ）なかなか分からないところもありますが、
ともかく今回案件に関しては好条件かなと感じますので、
ご興味の出た方は運試し的に参加されてもいいかなと思いました。
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最後にキャンペーンについても下記に記載しておきます。
１．期間中（9月1日～30日）に会員登録本登録をいただきましたお客様全員に、
Amazonギフト券1,000円分をプレゼントいたします。
２．さらに「１」対象の方で期間中にご投資いただけたお客様の中から抽選で10名様にAmazonギフト券20,000円分をプレゼントいたします。
高利回り案件が気になった方も、アマゾンギフト券プレゼントキャンペーンが気になった方も、ご興味の出た方はHPをご覧の上、会員登録をご検討くださればと思います。
利回り不動産にご興味の出た方は、リンクよりHPをご確認ください。
登録した際は新規公開の物件情報のお知らせ、キャンペーン情報のお知らせなんかがメルマガで事前に来るので、 わざわざメルマガ受信しない設定にする人は少ないかと思いますが（私はソーシャルレンディングを始めたばかりの頃はそうしていて案件を見逃しまくっていました・・・笑）
事業者へ登録した場合は必ずメルマガが来るように設定すると良いかなとは思います。
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※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。
逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません。
