高利回り案件を毎回組成している不動産クラウドファンディング事業者、
「みんなの年金」の新規案件が募集開始されています。
こちらの事業者さんは募集の仕方がちょっと特殊でして、
【会員登録した人がログインすることで成立前書面を見られるようになる】
ので、成立前書面を見て、投資について検討するという感じです。
一応、それ以外にもログインしていない状態でも見られる、
ペライチの概要画像がありますが、ちょっとフォントが小さいので、読みづらいと言えば読みづらいかもしれません。
ただ、この画像については世の中に公開しているものなので、
ここから引用して紹介する分には構わないはずということで、
いつも通り案件考察をしてみたいと思います。
（以前はこの画像もなかったので、登録した投資家以外にも情報を公開しようという事業者さんなりの形なんだろうなとは感じますね。）
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まず概要を記載してみます。
案件名：みんなの年金7号ファンド
募集金額：600万円
出資単位：1口10万円より
利回り：8%
運用期間：12ヶ月
募集開始：9/1 10時～9/30 20時まで（抽選式）
募集期間が長いことと抽選式であることもあり、
私も他の記事から掲載していったため、募集後の情報提供となってしまいました。
が、まあ、まだまだ全然長く期間があるので、
これから検討でも充分余裕はありますね。
物件は、横浜市西区平沼2-4-16にあるマンションの1区画が対象の案件です。
尚、ご存じの方も多いかもしれませんが、一応、念のため補足しますと、
【都心は住所と本来の地番が違うことが多い】というのがあります。
今回の物件も、住所は上記ですが、
成立前書面には住所と地番とどちらもちゃんと記載がありますので、
住所が2つある？？？というように思ってしまう方が、
もしかするといるかもしれませんが、これはその違いということです。
そのまま余談ですけど先日それなりにアクセス数の多いサイトの方が、
住所と地番の違いをご存じでなかったような記載があったので、
一応知らない人もそれなりに多いのかなということで、ちらっと下記に解説します。
これは、地番だと大昔に作ったもので、きっちり実際の道路や建物と分かれていなかったり飛び飛びになっていたりして、小口配送などの妨げになるということで
【住居表示】を主な市街地においてはしているということです。
ざっくり言えば、地番は土地の住所、住居表示による住所は建物の住所という感じに考えると良いかなと思います。
住居表示がなされている住所は、O丁目O番O号という呼び方、
そうでない住所は、O丁目O番地Oという呼び方をするので、
（時折、「番地の」と「の」が入ることもありますね）
厳密な書き方が要求される場面ではお気を付けください・・・
あ、ちなみに私は田舎もんなので、「番地民」です（笑）
って案件の解説の前振りが長くなりました。
まあ、つまり今回の物件は、それくらいの都会の物件ということですね！
（無理矢理戻しました笑）
というわけでちょっと無理やり本題に戻りましたが、
実際、交通アクセスはかなり良い物件です。
相鉄本線「平沼橋駅」徒歩1分
京急本線「戸部駅」徒歩5分
平沼橋駅、戸部駅いずれも、隣は横浜駅であり、駅間もそれほど遠くないことから、
横浜駅まで徒歩で行くことも可能な範囲のかなりの好立地と言っていいと思います。
このアクセスの区分で【利回り8%】ですから、
これは世の中に出回っている利回りの相場からすればかなり高いですよね。
まあ、この時点で「アリ」と言って良いかなとは思いますが、
（資本金1億円を持っている、本業のある不動産会社が、この案件で何か不正なことをするメリットもないでしょうしね。）
とはいえ、そこで終わってしまうとさすがにいい加減すぎるので、
もうちょっと詳細に見てみたいと思います。
ネット上で当該物件を見たところ、1Kで賃料は7万弱と出てきました。
（この物件は階によって間取りが多少違うので、画像と号室から推測しています。）
仮に月65000円と見て、これを劣後出資を合わせた総額700万で割ると、
表面利回りが年利で11.1%と出てきます。
私は実物への投資を行っていませんので、
ここからどのくらい経費がかかるのかは正直に言えば分かっていませんが、
まあ、実際に投資家がこの区分を所有した時には利回り8%を得るのは無理だろうなーとはさすがに分かります。
けれど、本業のフックツールの1つとしてクラウドファンディングを活用しているという側面もある事業者さんですから、
「業者さんの仕入れ値」を募集価格とすれば、ありえるんだろうなーという感じです。
実際に、一個人がこの区分を入手しようと思った場合には、
仕入れた方のマージンの乗った価格で買わないといけないですからね。
そういう意味でも、簡単にはこういった利回りにはならないですよね。
自身の資産にはならないし、節税効果もない。
ただし、こうした形で実物への投資より安価に高い利回りを得られる可能性がある。
これがクラウドファンディング投資の良いところって感じですね。
まあ、もっと言えばスーパーで1000円の価値のものを、あえて【広告の品】として900円とか800円を定価として売っても基本的にそう違法性がないのと同じで、
（過度なものはメーカーとかとの取り決めの中でまずいでしょうけれど）
この物件が本当はもっと高い価値があるとしても、それより安い価格を総額につけることは出来るので、正確なところは分かりませんが、
とにかく「お得に案件組成されている」というのは言えるだろうなと思います。
少額案件が多いため、「みんなの年金」には本業のフックツール的な一面を感じるというのも実際事実ですが、
大阪の事業者でありながら都内案件、横浜案件、福岡案件など、
様々な地域の地心の案件を高利回りで持ってこられる。
これはただ単にフックツールという言葉では片づけられない魅力かなと思いますね。
まだまだ現状は少額案件ですが、今後はもしかしたらもう少し規模の大きな案件なんかも出てくるのかもしれません。
また会社自体が若い会社さんなので、現状はこうという経営方針があったのだとしても、それが固定されていて不変ということはなさそうですので、
投資家が増え、クラウドファンディング事業が事業者さんにとっても面白味のあるものになってくれば、急成長を遂げている会社だけに、「化ける」じゃないですけど、
案件の組成ペースや組成の雰囲気も変わってくる可能性もあるのでは？
なんて思ったりしています。
まだそのあたりは今後の推移を見ながらですが、現状は少額とはいえ、
高い利回りかつリスク的にはある程度限定的なアセットでの募集をしているので、
魅力ある事業者さんではないかなと思います。
強いて多少気にかかる点を言うとすれば、他の方も書かれていることですが、
【デポジット制のため、事前に資金準備が必要】
【募集期間が長く抽選制】
【（PayPay銀行のため）出金手数料がかかる】
ということの中で、長い募集期間があっても、長く資金拘束されることを嫌う人も多いため、案件の募集終了直前になるまで、どの程度の人気で最終的に終わるのかが見えづらいというところが難点かなと思います。
以前は先着式だったのでそういった問題はなかったのですが、人気化に伴い抽選式にしたため、デポジットとの相性が悪くなったって感じですよね。
事業者さん側は、10万20万だから、ゆっくりまったりデポジットに入れておけば・・・
という認識をお持ちかもしれませんが、
私含めてこの手の投資が好きな投資家は良くも悪くも堅実というか、
細かいところを意識する傾向があるので、丸々1ヶ月遊ばせた上に落選して出金手数料まで払うのはどうだろうって思う人が多いんでしょうね。
ただ、このあたりも募集期間の短縮や資金拘束の仕方なんかについては、
見直してくれそうな雰囲気がありますので、現時点では、私に関しては、
【高い利回りでリスクもある程度限定的な案件を組成してくれる良い事業者】
というイメージでいます。
まだまだ社長さんを筆頭に若い方が多く伸びしろのある事業者ですので、
今後に期待しつつ、案件を見ていきたいなと思っています。
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みんなの年金にご興味が出た方は下記リンクよりHPをご覧ください。
