クラウドファンディング第1弾が日本保証の保証付き案件ということで大好評を博した
FUNDROPですが、早くも更に募集金額を増やして第2弾案件が出てきました。
今回は日本保証の保証付き案件ではありませんが、
劣後出資が手厚いという特徴もあり、いかにも人気化しそうですね。
私自身は劣後出資が厚い薄いについては比較的無頓着な方ですが、
とはいえ、劣後出資が厚くて困るということはないので、
やっぱり気になる案件ではありますね。
一応、何故、劣後出資の厚い薄いに比較的無頓着なのかの理由を書くと、
仮に劣後出資が厚くても、物件自体の収支の割に事業者への配当が少ないと劣後出資が棄損しやすいですし、
逆に劣後出資自体は薄くても、物件の収支が良く事業者への配当が大きければ、劣後出資は棄損に至る可能性が低い。
など、劣後出資の数字だけで判断するよりは、
包括的に判断した方がいいという考え方を持っているからです。
まあ、でも分かりやすく案件の堅さを計る指標の一つでもありますから、
やっぱり劣後60%という案件は気になりますよね。
早速概要を見てみたいと思います。
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以下、概要を記載。
案件名：FUNDROP 2号「東京都板橋区」賃料保証×劣後60％
募集金額：5200万円（劣後出資60%を合わせた総額が1億3000万円）
出資単位：1口1万円より（1人あたりの制限額なし）
利回り：6%
運用期間：6ヶ月
募集開始：9/13 12時～9/22中まで（先着式）
いやー、劣後6割はすごいですね。
それを合わせれば1億3000万の案件ですから、大きいです。
物件は東京都板橋区高島平2-2-1にある一棟アパート。
築は89年1月と、ちょうど平成の幕開けと共に出来た物件って感じですね。
（すごくどうでも良いことですが、長年応援してる多部未華子さんの誕生日が89年1月25日なので、あー、ほぼ同じだなーとか思ってしまいました笑）
23区だけど端っこで比較的郊外度の高い板橋区の、更に割と端っこの方の物件で、
更に1K・16戸ですから、まあ、住む側にとっては、「お手頃な物件」という感じかなーというところですね。
交通アクセスは都営地下鉄三田線「高島平駅」徒歩14分ということで、
【まあまあ】って感じでしょうか。
三田線は以前も書いた話ですが、地下鉄と言いつつ、
板橋区内は11駅中6駅が地上を走っているというちょっと独特な路線です。
三田線と港区の地名を採っている割に、
27駅中11駅が板橋区という【板橋区民のための路線】って感じですね。
板橋区内の駅が多くて、速達性には欠けるので、
そんなに便利な路線というイメージは正直ないですが、
水道橋、神保町、大手町、日比谷、内幸町あたりの一等地を通るので、
乗り換えなしでそれらの駅まで行けるという意味では、
「さすが都営地下鉄」って感じです。
大手町は東京駅周辺へも徒歩圏、日比谷駅は有楽町や銀座周辺へも徒歩圏、内幸町は新橋周辺へも徒歩圏。
そう考えると結構主要な一等地まで、
この路線一本あればそれなりに事足りる感じはあります。
もっとも1Kの物件ですから、そういう一等地まで通勤される方がこの物件に住んでいるかというとそこらへんは分かりませんし、
どちらかといえば大東文化大に通う学生さんとか、
後述するような工場とか物流施設的なところまで、
徒歩や自転車で働きに出る人とかの方が使いやすそうな物件かなとは思ったりします。
ところで、調べれば分かることなので、書いちゃいますが、この物件は〇オ〇レスです。しかも実際は16戸じゃなくて、8戸×2棟みたいな感じのようです。
そのあたり、どうなんだろう？？ってちょっと気にかかるところもありますが、
（真偽不明ですが）バブル期の建物は質が良いという話をちらほら聞くので、
この物件も89年でバブルは崩壊気味とはいえ、
まだまだ今に比べれば全然景気が良かった頃の建築物ということで、
一定ライン、質は保たれていると考えて良いんじゃないかなと。
また、記載の通り、【尚、本物件は2021年に大規模修繕工事を実施し、不動産価値の向上、入居促進に繋げております。】
ということだそうなので、名前とかも変えて、
心機一転の形で物件を運用するってことなんじゃないかなーとは思いますね。
さて、そんな板橋区高島平・・・皆さんはどんな印象を持ちますか？
【いや、何もねーよ】の人が一番多そうですね（地味な立地ですしね）
それなりにご年配の方で都内近郊にお住まいの方は、もしかしたら、
【ああ、高島平団地って有名だよね】みたいな印象を持つ人もいそうです。
というくらい、板橋区高島平はそれほどこう映える要素はない土地です。
そして、実際に何度も行ったことがある自分としてもいつも思うのは、
「ここらへん、ほんと高齢化進んでるよな・・・」みたいな感じですね。
実際に住んでみるとたぶん結構便利だとは思うんですよね。
先ほどアクセスについても書きましたけど、電車もそれなりに便利ですし、
多少端っこの方だとしても、23区内ですからね。
しかも、板橋区自体は物流施設や工場も多く、車社会な一面もありますから、
（それこそ高齢で痛ましい事故を起こした方も板橋区民でしたし）
電車・車・バス等、あらゆる交通方法で移動出来ますからね。
でも、イメージ的には、どうしても板橋区でも高島平に関しては、
「高齢化」っていう印象があるといえばあるかなとは思います。
今回の物件は高島平2丁目ということで、
高速の5号池袋線（と都道446号だったかな？）を隔てた隣は同じ板橋区の徳丸。
最寄駅が徳丸の場合、大体、東武練馬駅になるので、
練馬区民と近い感じもあっていかにも雰囲気は郊外の住宅街という感じですね。
逆に高島通りという大きな通りを隔てた反対側の高島平6~9丁目に行くと、工場や物流施設などの実務的な建物が多いあたりになるので、また雰囲気は違ってきます。
つまり2丁目はいかにもな郊外の住宅街と、もうちょっとドカドカしている工業的な建物の多いあたりの間の立地なので、どっちとも言えないあたりかなという印象です。
実際、用途地域的には一中専（第一種中高層住居専用地域）で保育園なども多いですけど、通り沿いには大きなロードサイド的な飲食店などもたくさんありますし、
（この物件自体、目の前はくら寿司ですね）
いかにもな住宅街という雰囲気とはまた違うかなという気がします。
（ちなみにこの物件自体は、大きな通りに面しているため、
「準住居地域」と別の区分ですが、近隣は全体的にほぼ「一中専」です）
このあたりは仕事上でも結構頻繁に連絡する先があるので、なじみ深いですが、
個人的に思い出すのは、目の前のくら寿司・・・ではなく、
もうちょっと離れたところにある、丸源ラーメンに入った時のことかな。
色々あって、ここらへんをぶらついていたのですが、
高齢化が進んでいるということもあってか、あまり若い方を見ることもなく、入店。
も、お店に入ると年配の方も多いですけど、車で乗り付けているファミリー層（ガラはそれほど良くはない雰囲気もありますが笑）が結構多くて、
やっぱり板橋区は埼玉県と隣接しているし、
郊外かつ車社会の雰囲気がそれなりに色濃いんだなーと感じたんですよね。
丸源ラーメンもファミリーが入りやすいラーメン店ですし、くら寿司と言い、
合ってるチェーンがちゃんと建ってるもんだなとその時は思いました。
その時は、くら寿司の目の前も通ったので、この物件もたぶん目の中には入ってたでしょうね。記憶には当然ないですが・・・
さて、物件は面積が256平米。公示地価で見ると、大体40万弱くらい。
そのままの数字で見ると土地代が1億円くらいですね。
なので、建物がついて総額1億3000万ならむしろ安いんじゃないかなと思ったりも。
（普通、公示地価や路線価は保守的な金額でついているので、
実際はもっと取得金額にかかることの方が多いです）
このあたりは、やっぱり〇オパ的な物件だから、
何らかのことがあって安く取得出来たってことなんでしょうかね。
書いている内に、意外と思っていた以上に結構良い案件かなと思えてきました（笑）
強いて気になるところとしては、
「劣後出資の6割分が全額自己資金なのか」というところくらいでしょうか。
FUNDROPさんは募集開始前に成立前書面の公開がされていないため、詳細が分かりません。もしかしたら、この6割分は借入で資金を賄っている可能性もありますね。
借入で資金を用意して、投資家資金でそれを返済するのであれば、何ら問題ないというか「普通」のことですが、
そうではなく、借入を自己の固有勘定で行い、その資金を元手に劣後出資をするというのは、ルール的には問題はないとはいえ、少しリスクは上がりますね。
もっとも、倒産しない限りは劣後出資としてカウントしてくれるので、匿名組合の中に、借入部分が組み入れられているものよりは、投資家的には安心ですが。
（つまり、仮に借入が6割、優先が2割、劣後2割の案件があったとした場合、劣後2割の次は優先2割が棄損するので、リスクが高い。
ですが、この借入部分も劣後になっている場合は、劣後8割が棄損した後に、優先の棄損になるので、リスクは下がります。とはいえ、借金している劣後が、丸々棄損したら、事業者リスクはだいぶ上がるとは言えますが・・・）
ちなみにちらっと聞いた話だと【東京都はあまりそのスキームは推奨していない】
というようなことを耳にしたので、FUNDROPを運営するONE DROP~さんは財務的にも比較的良い方ですし、自己資金 or 別チャネルでの資金調達なのかもしれませんが、
このあたりは劣後が大きいだけに、念のため気にかけた方が良い部分かもしれません。
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そろそろ長くなってきたので、まとめます。
１：劣後出資が6割の割に利回りが6%と高い！
（ただし劣後出資比率が高いので借入の有無については書面を確認の上、投資した方が安心かもしれません。あったとしても悪い案件とは私は思いませんが。）
２：取得金額が色々な理由もあってか低かったのかなと思われるお得な物件
（その分、大規模修繕等が必要ということで利回りが極端に高いわけではないですが、
それでも比較的高い利回りですね）
３：駅からは遠いが、利便性もある程度高い、三田線沿いなので空室リスクは低そう
（ただしマスターリースなのであまり直接的には関係ないとも言えます）
４：高島通りを隔てた高島平6~9丁目は工場、物流施設などの実務的な物件が多いので1K等の単身者の需要は元々高いエリアと思われ、安定した物件に感じる
（ただしマスターリースなのであまり直接的には関係ないとも言えます）
５：すぐ近くに大東文化大学もあるため、学生さんの需要もありそう
（ただしマスターリースなのであまり直接的には関係ないとも言えます）
６：FUNDROPが新興事業者なのでサービス案件的な部分を感じる
こんなところでしょうか。
物件としては多少訳あり感も漂いますが、ポテンシャルは高い物件ということで、
投資家資金も加えて、バリューアップを図るという感じの案件ですね。
色々ついそれなりに詳しい土地だったので書いてしまいましたが、
ぶっちゃけ1000文字以内で済んだ内容だったかも・・・
いや、むしろ、【マスターリースで6%で、アクセスも悪くなく、大学も近い、物流や工場も多く1Kは需要が高そう。ただし劣後出資比率が高いので念のため借入の有無とかは見てみるといいかもしれませんね。】
あ、これで終わっちゃいました（笑）
まあ、さらっとまとめるとこんな案件って感じでしょうか。
かなりお財布的には厳しいですが、この案件は良く感じたので投資しようと思います。
クリック合戦的な感じで投資したいですが、一応借入があるかないかだけは確認したいなー。万が一あって、結構「うーん」って内容だったら、さすがに考えますしね。
1分とかで売切れられちゃうと、そういうことをしてたら投資出来ない感じもしますが、5分あればそこらへんは確認出来るので、
多少の余裕はあったらいいなーと思うのでした。
5200万円の募集、、、どのくらいで売り切れますかね。
結構、良いスピードで売れそうな感じはしますよね。
募集開始は来週の月曜日のお昼からですので、
まだ新たに登録する形でも間に合うかと思います。
eKYCであればもちろんのこと、ハガキ受領でも多少の余裕はあるかもしれませんね。
なかなか良い案件というイメージは持てたので、
【おススメ】とは書いても良いかなとも思いました。
また、前回は1口10万で3口30万までが投資可能額でしたが、
今回は1口1万円からと条件が緩和されており、
逆に上限額もなしとこちらの面でも緩和されているので、
幅広い方が投資対象にしやすくなっているのかなと感じます。
そういう意味でもおススメはしやすい内容かもしれませんね。
ご興味の出た方はHPをご覧くださればと思います。
というわけで、自分なりに雑談が長めになってしまいましたが、
今回案件について考察、紹介をしてみました。
今回の案件、FUNDROPに興味の出た方はHPをご覧ください。（リンク）
※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
