COZUCHIの六本木案件がスタートし、大盛り上がりのインカム投資系界隈ですが、
（って言ってもその案件はキャピタル案件ですが）
少し盛り上がりがすごすぎて「ちょこっと」自分自身は息切れしちゃってる感じがあるので、このあたりで一回クールダウンという気持ちで（？）
もう少し手堅い感じの案件である、
ちょこっと不動産の新規案件について紹介記事を書いてみたいと思います。
実は、とはいえ、この案件も【過去最高額の募集】なんですよね。
いつも少額だから、とはいえ「やや小さい～普通」くらいの募集額の案件ですが、
今後更に大きな案件が出てくる可能性もあるのかなーという雰囲気も漂う、
今回の募集かもしれません。
⇒（会社の規模、財務からすると、億単位の案件を組成していてもおかしくないレベルですので、少しずつ募集額や頻度が増える可能性はあるかなと思います。）
-----------------------
早速、概要を書いてみます。
案件名：ちょこっと不動産5号 駒形富士山
募集金額：3000万円
利回り：5%
運用期間：5ヶ月
募集開始：9/7 12時半～9/17中まで（先着式）
うーん、なかなかマイナーな立地が出てきましたよね。
最初案件名を見て、【富士山！？富士山の麓とかの案件か？？？】
みたいな感じになりました（笑）
実際は、所在地が東京都西多摩郡瑞穂町駒形富士山265-3ということで、
瑞穂町ですから、そんな驚くほど田舎ということではなく、
「多少、郊外度の高い郊外」くらいな感じでしょうか。
一例を挙げると物件の最寄り駅である、箱根ヶ崎駅の駅前で、
1平米あたりの公示地価が12万あたり。
東京都内と考えれば安いですけど、
公示地価が12万ですから、そんなに安いとも言えないですよね。
恐らく、読み手の方の中にも、
これより安価な土地に住んでいる方もそれなりにいらっしゃるでしょうしね。
かく言う、私も郊外育ちかつ郊外住みですので、
今の住まいなら【超えた】感じですが、実家で考えたら【どっこい】な気がします。
まあ、物件としては、というくらいの郊外感のJR八高線「箱根ヶ崎駅」から、更に徒歩13分に所在しているということなので、
なかなか【郊外度はかなり高い案件】ということは言えると思います。
尚、物件は延床で約235平米のアパート（6戸）で案件としては一棟丸々の運用です。
アパート自体は1区画2DKで結構広めかなって感じですね。
------------------------
ごく一般的にはという前置きをしますが、毎度書いていることですけれど、
都心⇒郊外⇒地方という順で、最大利回りは高くなる傾向があります。
地方に近い郊外かつ、満室のアパートなので、今回案件はそういう観点で言えば、
【利回りはもう少し出せるのでは？】という印象は当然持ちますよね。
そのこと自体は実際その通りなのですが、
この案件、あまり大げさな書き方もしづらいですが、
【かなりカチカチ】に組まれているということもあって、
こういう利回りになっているとも言えるかもしれません。
ポイントをいくつか書きます。
１：マスターリースがある
事業者である良栄のグループ会社である不動産会社がマスターリースを行っているので賃料は確保されています。
更に限定情報なので詳しくは書きませんが、
【金額が非常に大きい】ところが特徴的でした。
何故大きな金額にしているかは不明ですが、系列会社間でそういった大きなお金を動かす余裕があるというのは財務が良い会社でもありますし、プラスの印象を持ちますね。
２：劣後出資が30%ある
いつも通り、30%あるので価値が下落してもほとんどの場合、問題がないです。
この時点で、まあ、なかなか大きく割れることは考えづらいでしょうね。
----------------------
と、上記までは普通の話なのですが、ここから先がちょっと面白い感じです。
３：物件が事業者の地縁の土地
まず物件名を見て思いましたね。
【ん、モリタハイツ？社長が森田さんだったよな。社長の持ち物なのか？】と。
このモリタハイツは平成初期の建築なので、
最初の持ち主がどうだったかは分かりません。
また、調べてみたところ、この「森田」という苗字はこの駒形富士山のあたりには多数いらっしゃるようなので、
モリタハイツが社長さん一族の森田なのか、また別の方の森田なのかは不明ですが、
とはいえオーナー一族にとってはゆかりの深い土地の物件とは言えると思います。
ちなみに、日本全国で最も「森田率が高い」のは瑞穂町の隣の隣、
西多摩郡日の出町だそうでした。
個人的にも多摩地域にはそういう縁があるっちゃあるので、
ちょっと仲間感を感じました（笑）
４：近所に気になる会社（？）がある。
と3で書きましたが、これだけだと【名前が同じなのはただの偶然じゃないの？】という風に思われるかもしれません。
が、詳しくはHPの地図を見ていただければと思いますが、
この物件のすぐ近所に【株式会社良栄がある】んですよね。
Googleで見ると、立派なお屋敷みたいな家で、会社という感じはないです。
でも、地図には「株式会社良栄」と出てくる。
一応補足しますが、良栄というのはこの「ちょこっと不動産」の運営会社の名前です。
なので、まあ、恐らくですが、オーナー一族のお屋敷なんだろうなと推測出来ますね。
実際、会社の沿革には記載がなかったですが、その物件近隣の良栄について調べると、ちょこっと不動産の事業者である良栄と同じ設立年、同じ社長名義という風な記載もネット上に転がっているので、
今は会社が大きくなり、新宿区に本社を構えているものの、
設立当時の本社登記はこちらだったのかなーとも想像しますね。
つまり、今回案件は、ほんとのお膝元案件ということだと思われます。
５：実は売りづらい物件である。
この物件、会員限定情報に基づくので細かくは書けませんが、
実は売却がしづらく、建て直せるか分からない物件です。
これはちゃんと明記があるので、ピンと来た方はご自身で記載を見てみていただければと思いますが、まあ、郊外、田舎の方だと時折見かける話です。
私の市でも意外なところが「へー、そうなんだ」ってなってたりします。
この物件自体は既に制度の諸々の前に建築されていた建物ですので、何ら問題はないですが、ということもあって、この物件を新たに所持しようとする人はあまり現れなさそうだなーって感じがあります。
ということは、まあ、マイナスに受け取れば【売却しづらい建物なら危険だ】となるのかもしれませんが、私は逆に考えていいのかなと個人的には思うんですよね。
（非常に財務の良い事業者ですし）【わざわざ売りづらい物件を積極的に他社・他者へ売却しようとする必要はないし、物件としては満室運用出来ていて順調だから、この物件は長期保有していよう】と考えるだろうと想像するからです。
そして、長期保有しながら、この物件を何かインカム収入源として以外で活用しようと考えた時に何があるかと言えば、
自社の宣伝目的の案件として、投資家への手堅いインカム収入源としての提供をして活用するのが、最も合理的ですよね。
もちろん、それに伴って幾ばくかは事業者もキャッシュが入るので、
（そこはそんなに重要なことではないでしょうけど）
投資家にとっても事業者にとってもこれならwin winみたいな感じかなと思います。
というわけで、募集価格が3000万、利回りが5%、運用期間が5ヶ月、
物件の所在地が瑞穂町ということで、地味地味案件ですが、
マスターリースで賃料が確定しており、劣後出資が3割あって割れる心配が少なく、
尚且つ地縁の土地、事業者さんサイドのお膝元でもある。
更に他社・他者への売却が難しい割に満室であり、事業者としても長期保有が前提となるだろう物件で、恐らく運用終了後は、事業者の固有勘定に戻ることが想定される。
裏側（って程のことでもないですが）を少し掘ると、
【かなりカチカチ】な案件ではあるということが分かるかなと個人的には思います。
こういう感じの物件なので、小口流動化が相応しい活用方法に思えますし、
もしかしたらですけど、2期、3期とこの先も募集があるかもしれません。
-----------------------
今回自分でも書いてみて、手堅さと利回りのバランスにかなり良い印象を持ちました。
個人的には利回り6%とかあったら最高なんですが、
（細かい内容は別にして単純に利回りの部分で見た時の話ですが）
この内容なら5%でもかなりアリだよなーと正直思いました。
投資したい気持ちも結構強いのですが、手持ちが実はかなり厳しいです。
もちろん他社さんから償還されてくる分もあるので、振り替えるのも手ですが、
今は自分に関しては悩ましいなって感じの気持ちです。
5万くらい投資してもいいかなーとも悩んでいます。
私は利回りを追い求める派でもあるので、
こういう煮え切らない書き方をしていますが、
バランス派の方や、リスクを下げたい派の方にはかなり良い案件だと思いますので、
前向きに登録・投資をご検討されても良いんじゃないかなと思いました。
もし、新規登録での投資検討をする場合は、7日の12時半からの募集ですので、本日中か明日の早めの会員登録でギリギリ間に合うかどうかくらいでしょうか。
ご興味のある方はある程度急がれた方が良いかもしれません。
ちょこっと不動産・今回案件に興味の出た方は、リンクよりHPをご確認ください。
（バナー広告がありませんので、文字リンクをご活用ください。）
※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
