クラウドバンクで一時、新規案件3種類が同時募集中になっていて、
「おお！」っていう感じがありましたが、
さすがに、大きな金額の案件を複数動かしていると、クラウドバンクと言えども埋まるのにそれなりに時間がかかるなーというところですね。
（いつも募集しているカリフォルニア案件を入れたら4種類というタイミングもあったかもしれません）
国内案件は、自分が以前投資した案件のリファイナンスでもあるので、
頭に大体の内容は入っていることもあり、
さらっとにはなりますが、ご紹介してみたいと思います。
その他の案件についてもちらっとは触れてみます。
尚、こちらの記事は火曜日に更新した「TECROWD」についての記事と2つセットで1記事としようと思って日曜日に途中まで書いた内容を加筆・修正したものですので、
一部文章のまとまりを欠いているところもあるかもしれませんが、お許しください。
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クラウドバンクが新しいタイプの案件2つと、リファイナンス案件を同時募集していた
ので、リファイナンス案件がやや苦戦している印象ですね。
ここのところ、そんなに積極的にクラウドバンクの案件を見ていなかったので、
（理由としては１「自身の運用金額がかなり多いので他へ振り分けたい気持ちがあった」２「不動産クラファンを中心にボーナス案件が多く優先順位が下がった」３「曰くつき案件を抱えていたので投資し直したくならないようにあまり見ないようにしていた」といったところでした。）
改めて、今回、ここ1月の案件を見直してみました。
米国カリフォルニアの不動産案件は定期的に出てくる案件なので、これは除いて考えてみます。（ちなみに、他ブロガーさんでこの案件が埋まらないことを驚いている方がいましたが、この案件は募集金額に満たなくても普通に成立する案件なので、埋まってなくても気にすることはないですし、逆に埋まりそうでも、また似た案件がすぐ出てくるので、自分のペースで自分の気持ちにあった利回り、運用期間、リスクのものに投資すればOKかなと思います。）
１：まず、7月半ば頃に募集されていた「バイオマス、6.2%、14ヶ月」案件は、あえて書いちゃいますけど、【元テクノシステム案件】のリファイナンスでした。
別会社が仕切り直しで連帯保証に入ってくれたので、それを信じて投資しても良かったでしょうが、私は一応一度アヤのついた案件ですし、やめておきました。
ちゃんと成立したので、私が入れていた分は償還してもらえて良かったなと。
２：次に出てきたのが、「上場企業の株式を担保としたローン案件、5.1%、8ヶ月」でした。これはあまり考察する余裕がないままに終わってしまったので、正直に「分からない」と書いておきます。
まあ、株式に質権なので担保として不確実性はあるにせよ、
上場企業の株式を担保ですから、悪い案件ではないとは思いましたが。
３：更に次に出てきたのが「中小企業支援（太陽光）、6.7%、16ヶ月」でしたね。
これも昔から参加されている方にとってはお馴染みの企業で、
（最近、名前が公開されました。）
案件自体の本質的な良い悪いは分かりませんが、地域的な事で気にかかるのと、貸付先がSBISLにおけるテクノとは言わないまでも、ややメインどころで、企業さんにも気になる部分が多少あるので、私は今回は見送りました。
ソシャレンですから真っ白な案件ばかりではないでしょうし、白くない＝力があるというイメージもあるので、結果的に問題ない案件かもしれませんが、少しこの案件で引っ張りすぎている印象もあるんですよね。
一度自分の投資額をこの案件については0にしてから、貸付先さんを考えてみたいと思ったりはしました。今回資金で、自分の投資した分は償還されるだろうなと思います。
結構今まで多額お世話になった案件でしたが一回精算してみました。
４：そんな流れで今募集されているのが「米国不動産、5.2%、14ヶ月」「カリフォルニア太陽光、6.3%、22ヶ月」そして「日本不動産、4.7%、7ヶ月」です。
（太陽光案件は既に更新する前段階で満額埋まりました。）
まず、「米国不動産」はちょっとスキームが難しいので「分からない」と前置きしますが、普遍的な案件だと思います。米国案件の良い部分はスキームは複雑なものの公平公正な形で運用されているので、リスク対利回りが平均的というところでしょう。
なのでリスクに比べて利回りが高くてとてもお得！ということは言えないものの、
案件の期待値自体はプラスと私は考えています。
ただ、大幅プラスってことはないだろうなというところでしょうか。
クラウドバンクを信じているのであればという前置きですが、安定的に運用できる資金かもしれません。ただ、こういう案件ですらマイナスな事象が起こっていないのが逆に不安と思う方もいるかもしれませんね。マイナスのない投資ってないでしょうし。
それに対して「カリフォルニア太陽光」は新たな案件。ドル建てで為替リスクはあるとはいえ、最悪はドルのまま長期保有したり、次のドル建て案件にそのまま運用すればいいので、投資はしやすい印象ですよね。
リスクは当然、ショッピングセンターの屋根なのでその施設自体の運営が元気かどうか等が関わるのであるんでしょうけど、リスク対利回りで考えれば、これもプラスかなーって感じはありますよね。今はお金の余裕がなくて投資出来ないですが、面白い案件なので少額は投資してみたいなーとは思ったりしています。
で、まあ、派手目な6.7%の太陽光と、新規でユニークな米国太陽光が出てきたこともあって、地味キャラ化してしまって、あまり埋まり具合の芳しくない、
「青山案件」について、ここから先はちらっと見てみます。
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この案件は「注）当ファンドは、本匿名組合のために既に行われた融資によって生じた債権を取得するものです。」と書いてある通り、リファイナンスで、
利回りが変わっていないので、見れば分かる通りですが、3月末から4月頭にかけて募集されていた17億3100万分の再募集となります。
メインとなる案件以外も一部含んでのこの金額なので、100%が青山案件ではないですが、基本的にはほとんどがこの案件用の資金ということになります。
3~4月募集分は、10/7までが運用期間、11/8が償還日ですので、
そういう意味ではリファイナンスを絶対にせねばならない期間までは、
まだ余裕が多少はあるという見方も出来ますね。
恐らくですが、今回集まった資金が満額まで行かず半分、7割くらいだとしても、集まった金額を基に一部早期償還をするでしょうから、その早期償還された金額をまたこの案件に投資してもらえるように次回ファンドとして組成するんだろうなーと思います。
逆に今、手元で浮いているお金があって、尚且つ、以前の青山案件に投資されている方は、「たぶんそれなりに帰ってくる」ので、それを見越して先に投資しておくというのもアリかもしれません。
会員限定情報が多いので、あまり色々とは書けませんが、表参道駅から徒歩数分という非常に素晴らしい立地が担保です。
場所こそ少し奥まった目立たないあたりですが、
【だからこそ】の魅力は作り方によっては作れますよね。
立地は最高レベルなのに奥まっていて、派手派手しくないということで。
世の中がもっと華やかな色合いを帯びている時期であれば、
かなりの高値で取引されるのは間違いなかっただろう土地だろうなと思います。
ちなみに、ちらっと調べてみたところ、元々が何だったか恐らく分かりました。
もちろんここには書けませんが、とある芸術関係の方が、自身の芸事について指導をする場だったようです。その「センター」としての名前が出てきました。
（現在はそのセンターは別のビルの一室に移転されているようです）
ただ、それだけでこの建物全体を使うのか？というのも謎があるので、
その芸事関係の様々な資料とか必要なものを置いたりもしていたのかもしれませんね。
その方自身もやや高齢、そして元々はその方のお父様が高名だった。
もっと言えば、祖父の方も同じ道で高名だったようです。
ということで、長い歴史の間に芸事とはいえ、指導などを通じて相応に財が貯まっていっていったのかもしれませんし、
あるいは元々この裕福であったり界隈のご出身だったのかもしれません。
ともかく芸事で名をなす過程で、こういった一等地を積極的なお金儲けとして使わずとも成り立つように一族の方々や、その芸事絡みの会社（？）がなった。
けれど、時代の流れで、売却するに至った。みたいな感じなんでしょうね。
移転先も自社ビルのような感じの書き方になっていますし、
すごいお金持ちなのかもしれません。（下世話な私・・・笑）
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売却するに至った経緯は不明ですし、まあ、そのあたりは既にもう売却後ですから掘り下げても無意味なので、そのくらいにしますが、そういった使い方をしていたが故に周辺の建物に比べて極端に低く地味な建物だったため、
現状のままだと活用が難しいですし、建て直して何を建てるかがキーポイント。
という感じですね。
土地の価値はどのくらいなんでしょうか・・・
高い土地ってちょっとしたことで微差が大差となって大きく価値が変わるので
まるで本当の価値が分かりませんが、
近くの地点で1平米あたり1200万というところがありました。
ので、それで見れば32億円（笑）
さすがにこれはこちらの方が奥まった地点なので、
（ただし駅までの距離はこちらの方が近い気もします）
もうちょっと低めに見て800万くらいで見るとして、そうすると21億くらい。
評価方法が高く出やすい形での評価方法の割に意外と評価額が低いので、
やはり奥まった場所というところのマイナスがある程度大きいのかもしれません。
しかも奥まっている割に広さはそこそこ広いですからね。
とはいえ、保守的な数字である公示地価などで見てもかなりの値段がつくのは分かるわけで、【担保価値】という意味では、間違いなく高くある。
という案件ではありますよね。
現在のコロナの感染状況は表参道界隈には正直マイナスでしかないでしょうし、
そういうこともあってリファイナンスになったと思われるので、
あまり楽観的なことをいい加減に言う気はないのですが、
風向きが変わればいくらの値段でも売れそうな土地ではあるのは確かでしょうね。
この案件がどこで本当の意味で償還されるのか。
基本的には堅い案件とは思いますが、今は不動産クラファン系がキャンペーンやオープニング価格でファンドを組成するので、相対的には地味化してしまっている感じ。
私自身も償還されたら同じ案件に出資したいかと言われると、
ちょっとそこは悩んでしまう部分もありますし。
今回の募集で全額借換という形になるのか、一部分は来月に持ち越しになるのか。
いずれにしても、まだ売却の筋道を立てるには時間が多少かかるということでのリファイナンスということのようです。
ちなみに連帯保証絡みが何だかちょっと「あれ」ですが、特段悪い情報なんかはネット上にはなかったですね。何故そうなったのかは不明ですが。
まあ、そのあたりは私は気にしなくてもいいかなと思っています。
というわけで、物件の価値としては間違いなく20億規模だと私自身も調べて思いましたので、担保価値が高くて、そういう意味での安心感を求められる方には良い案件だろうなとは改めて見て思いました。
ご興味のある方はHPをご確認くださればと思います。
一応、広告リンクも貼っておきます。
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