先日、事業者紹介という形で軽く記事を掲載した、
ONE DROP INVESTMENT株式会社の運営するFUNDROPですが、
初回案件の詳細がアップされていましたので、自分なりに考察してみたいと思います。
尚、【日本保証との買取保証提携】のある案件ですので、
初回案件ではありますが、早速人気になりそうな予感もあります。
募集日が8/2と日が近いので、
登録をご検討されている方はお早めにHPをご確認されると良いかなと思います。
というわけで、今回は先に一度バナーリンクを貼っておきます。
（いつも通り、記事の巻末にももう一度掲載しておきます）
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さて、案件について早速紹介していきたいところですが、
その前に以前書いた記事についても下記にリンクを貼っておきますので、
お時間のある方は合わせてお読みいただければと思います。
※こちらは情報が全くなかった時点での記事です。
そのため、それほど前向きな書き方はしておりませんが、ご参考までに合わせて掲載します。
というわけで、早速、紹介記事を書いていきたいと思います。
記念すべき今回の初回案件ですが、
案件名は【FUNDROP 1号「神奈川県横浜市」賃料保証×買取保証付き】
という名前でした。
このタイトルの付け方は、同じ日本保証が絡むことの多い、
大家.comを思い出すような感じですね。
タイトルが直接的な感じで、少しゴテゴテ気味というのは自分的には若干趣味と違うのですが、とはいえ、初回からタイトルが簡素でスキームが分かりづらいのはNGでしょうし、そう考えると、分かりやすくて良いのかなーとは思ったりしますね。
募集金額は2700万円、利回りは7%、運用期間は6ヶ月となっており、
募集期間は8/2 12時からの先着式で、8/27 最終までとのことです。
（劣後出資は2割で総額は3375万円です）
募集期間が非常に長く取られていますが、
これは初回案件だからということで念のため長く取っているという感じでしょうね。
実際は、2700万円しかないですし、スキームや利回りから言ってもそんなに時間がかかるイメージはないので、
興味のある方は当日の昼には投資するつもりでいた方が良いかもしれません。
さすがに初回から1分2分で満額とまでは行かないとは思いますが・・・
前回記事の時点では物件の所在地が明かされていなかったため、
「神奈川県も広いですから、アセクリとかFANTAS Fundingで出てくるような、
やや交通の便が悪いあたりで再生事業的な案件で7%だと、「まあまあ」という感じになりますが、
（それでも買取保証があるんだからアリでしょうけども）
横浜市とか川崎市の悪くないあたりの郊外、都心で、
この利回りで買取付きであれば、「かなり良い」でしょうしね。」
という風に書いていましたが、物件は【多少郊外な場所ではあるが横浜市内】
でしたので、【まあまあ】と【かなり良い】の中間くらいの感じでした（笑）
でも、中間ということはフィーリングで言えば【結構良い】【割と良い】
のあたりだと思うので（言葉の雰囲気だけじゃないかって話ですが笑）
そう考えると、買取保証があることも勘案すれば【アリ】ですね。
少なくとも私は投資対象として考えています。
という前提の下、物件の詳細について見てみます。
（尚、現時点で私は登録を申し込みした段階であり、会員でないため、
会員限定情報が見られていないということをご了承ください。）
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物件の所在地は、神奈川県横浜市旭区中尾2-23-14で、
相鉄本線「希望ヶ丘駅」徒歩17分
相鉄本線・いずみの線「二俣川駅」徒歩21分
と、横浜市の中でも割と郊外寄りの旭区の中で、
更に駅からギリギリの徒歩圏と、割とかなり郊外度の高い物件ですね。
土地は224平米で、建物の延床が173平米、バブル期築の木造2階建てアパートということで、築年数は建っているものの、割と日本がお金を持っていた頃の築なので、
作り自体は良いのかも？という感じでしょうか。
見た目は昔懐かしいような雰囲気で、可もなく不可もなく・・・かなと。
尚、所在地は用途地域が第1種低層住居専用地域と、
最も厳しい規制のされている本当の住宅地かつ、
その中でもかなり低い数字である、建蔽率60%、容積率100%
という数字になっていますので、
一言で言えば【横浜市郊外にある住宅地の低層アパート】という感じです。
建蔽率が60%はまあまあ普通ですけど、容積率100%はかなり低いですよね。
普通、60%なら150%か200%ですし、50%でも150%程度のところが多いところ、
容積率100%ですから、つまり3階建てはほぼ最初から建てられないという形。
それどころか2階建ても作り方によってはNGになりかねない容積率ですから、
このアパートも2階建てでギリギリな感じなんじゃないかなと思います。
ちなみに、用途地域マップで見たところ、
更に低い40/80も同じ区内に結構ありましたので、
このあたりは古くからのそれなりに良い住宅街なんだなーという印象を持ちましたね。
今時はあまり低い容積率とかだと（広い庭を持ちたい人も減っているので）流行らないですから、こういう小さい数字がある土地は古くからの土地って感じですよね。
もっとも、まあ、【希望ヶ丘】とか「がおか」というタイプの名前自体、昭和期を感じるので数字で見なくてもそうなのかもしれませんけどね。
音楽好きとしては希望ヶ丘と聞くと浜田省吾さんの某曲の歌詞に出てくるなーとか思い出してしまう感じですが・・・
っと話がそれましたが、所在地をGoogleで見ると坂に建っていて周辺の住宅も嵩上げ（っていうんですかね？）されているところが多いので、
まあ、そもそもここに高い建物はないなって感じですが、
実質的には1階が嵩上げした部分で、2,3階が住居って感じの建物でした。
神奈川県も何気に坂が多いですよね。横浜市自体もそうですけど。
大昔、うちの神様も横浜市民でしたけど住んでたあたりもまあ坂が多くて。
そういう意味では駅から遠くて、坂も多くて、物件自体も階段を上がらないといけないので、ちょっと住みづらい部分もあるかもしれないなと思いました。
もっとも私たちは投資対象として考えた時に、
それが利回りや賃料として上手く噛み合っていればOKなので、そのあたりですね。
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土地についてまず見てみますが、224平米ということで、
公示地価から見ると3500万程度となります。
・・・程度と書きましたが、
この時点で【劣後出資を合わせた金額と同額くらいになる】計算なんですよね。
これはどう見ればいいのか分からないところですが、、、
ごく単純に見れば【初回のサービス案件だから】ということかもしれません。
実はあまり触れる人は多くない話ですが、不動産クラウドファンディングの場合、
【募集価格】にせよ【利回り】にせよ、
「事業者が自由に付けられる」というのがあるんですよね。
つまり自社物件を匿名組合分に付け直すということなので、
3000万の価値があるものを匿名組合分として、
1000万で募集しても別にそれは問題にはならないということです。
1000円の価値のランチを、サービスとして500円で半額で売ったからと言って、
問題ないということと同じような感じでしょうか。
サービス案件にする場合には、普通【利回りを上げる】ことになるわけですが、
ただ単に【本来の価値の物件価格】で募集した上に、
高い利回りをつけてしまうとかなり利払いが厳しくなるので、
【物件価格を下げる】＝【募集価格を下げる】ことで、
払う対象を減らしつつ利回りを上げ、一旦は高い価値のあるものを安く払い下げるような感じで損する印象になるものの、
その安い価格でもう一度自社分に買い戻すことでそこはツーペイになるので、
結果、大損にはならないで高い利回りの宣伝が行えるって感じですね。
これを、募集価格を下げるのではなく、
【厚い劣後出資】にすることによって行う事業者さんもありますが、
そうなると、万万が一の時に、劣後出資分として被る金額が大きくなるので、
今回はそうなっていない。って感じなのかなーと思います。
（それに劣後出資分とはいえ、匿名組合分として大きな金額を動かすと付随する手数料的なものも増えたりするのかもしれませんしね）
もっとも劣後出資自体は20%ありますので、充分な数字ではありますね。
というわけで、あくまで私の想像でしかない話ですが、
今回の物件の価値は4500万くらいある。けれど、
サービス案件として安い値段をつけて匿名組合側に提供している。
安い値段＝少なめの募集金額にすることで、
結果的に高い利回りをつけやすい形にもなっている。
また、そうすることで日本保証の保証金額とも合致しやすくなりますから、
その意味でも一石二鳥ですよね。
例えば4500万くらいの価値がある物件だとしても、
日本保証が4500万は保証しないとなると、
満額保証じゃないから物足りないというイメージも持たれますし、
逆に満額保証してもらおうとすると高い利率がかかるかもしれませんからね。
という風な色々を加味して、この形でサービス案件を作ったという印象を持ちました。
ただし、サービス案件ではありますけど、FUNDROPさん側もマスターリースということで投資家に安心を提供する代わりにインカムの部分では利鞘が稼げるので、
多少安い金額で募集しつつ高い利回りを提供しても、
こういった郊外の中古アパートであれば、
満室時の表面利回りは15%近く行っても不思議はないでしょうから、
そちらで利鞘も稼ぐ余地がある分、
今回のような形にしても問題ないということもあるのかなと思いますね。
このあたりは投資家登録が済んで限定情報を見ると中身が更に見えるので、
また数字を見て考え直してみたいなとは思います。
ちなみに余談ですが、逆に自社が人気になっている会社だという認識がある会社さんであれば、2000万の価値しかない物件を3000万として募集しても【埋まる】ので、
【多くの投資家に投資機会を与える代わりに利回りは下げる】
ということもある程度は可能だったりしますね。
（厳密には下げるというか、左右に重りがある天秤みたいなものを想像してもらえれば分かりやすいですが、
こっちが上がった分、反対方向は自然と下がるという感じでしょうか）
もちろん物件に根差した投資である以上、物件価値を大幅に上回ったり下回ったりする案件を出すのはあまり良いことではないのかもしれませんが、
あくまで需要と供給が一致するかどうかだけの問題でもありますし、
不動産評価は鑑定士が行わないといけないという話でもないので、
その不動産評価を少し調整した記載にすることなどで、
やりようはあるのかなーと思います。
というわけで、かなり長々となってしまいましたが、まとめますと、
【日本保証が優先出資分の買取を保証！】
【郊外とはいえ横浜市内案件ながら利回りは7%！】
【マスターリースによる利回り保証あり！】
【物件価格を安めに見ているのか募集金額少なめ】（その分、利回りは高め）
こんな感じの案件かなと思いました。
利回りを高くつけつつ日本保証の保証も満額つけるために、
募集金額が控えめになっているイメージを持ちますので、
一言で言えばサービス案件といって良いのかなと思います。
私自身も自分で書いてみて良い印象を持てましたので、
投資予定にしたいなと現時点では思っています。
募集日まで日数の残りが少ない状況ですので、
ご興味の出た方はお早めにHPをご確認ください。
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※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。
逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません。
