前回案件で高い利回りということもあり、簡単に過去最高金額を満額以上集めた、
利回り不動産ですが間髪入れずに次の案件も出てきましたね。
しかも、また過去最高を更新という・・・
初案件に出資した頃は本当に地味な雰囲気だったのに、
今や普通に人気業者さんの仲間入りですね！
今までは都内の事業者でありながら札幌案件が続いていましたが、
ここに来て本気を出してきたのか（？）都内案件を続けて出してきました。
しかも、募集金額は8550万と、
劣後出資も入れれば9000万超えのほんとの大型案件ですね。
前回の案件では高い利回りということもあり、埋まり具合もかなりのものでした。
私自身、抽選に落選してしまって結構ショックでしたし、
他ブロガーさんでも落ちたという報告をされている人を複数目にしているので、
どんな抽選方式だったのかは不明ですが、
結構狭き門だったのかもなーなんて思いつつ。
今回は先着に変更になっていますし、どんな風に埋まっていくでしょうか。
利回り自体は前回より下がる形ですが、次回以降の投資で使える、自社コインの
【ワイズコインを1%プレゼント！】もありますし、
前回が23区外だったのに対して、今回は23区内ですから、
リスク自体は下がっていると考えても良いでしょうし、
変わらず良い案件を組成しているという印象は持ちますね。
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早速、案件について紹介してみます。
今回の案件名は【利回り不動産7号ファンド(リブタス中野江原町)】で、
募集金額が8550万！（劣後出資を合わせて9500万）
利回りは5.5%、運用期間は12ヶ月です。
募集開始は8/10 12時で、8/19までが募集期間となっております。
まだ募集日まで日があるので、これからの登録でも充分間に合いますね。
尚、既存投資家の方にはご注意いただきたいところとしては、
久しぶりに【先着式！】ですので、事前準備をお気を付けください。
ここまでの大型案件なので1分とかで終わるとはさすがに思えないですが、
かなり現時点でも資金集めに成功されている事業者さんなので、
30分1時間と油断したりしていると終わっちゃう可能性もあるとは思います。
とりあえずスタンバイはしておいた方が無難でしょうね。
今回の案件の詳細ですが、、、
中野区江原町にある築浅の木造2階建てアパートを丸々一棟運用する。
という形の案件です。
ところで、毎回特段コメントもないのに疑問調で書いてしまうのですが、、
皆さん、中野区ってどんなイメージをお持ちですか？
ここだけの話、私はあまり何のイメージもなかったりします。
・・・というとすごく乱暴な言い方になってしまうのですが、
中野区の特徴として挙げられるのは、一番良い一等地のあたり（中野駅など）が、
東西に狭くて、どちらかといえば田舎っぽい郊外にあたる区内の端っこのあたりが東西南北に広いという独特な形をしているところなんですよね。
そのため中野区という言葉でイメージするものが、
人それぞれ結構違うということがあります。
その点、例えばお隣の渋谷区であれば、渋谷とか恵比寿とか代官山なんかのイメージでしょうし、そこから多少離れた初台のあたりなんかも渋谷から乗り換えて行くのでそうイメージの違いは感じないわけですが、
中野区に関しては、端っこが広くて、中心部が他の区に侵食されるように狭くなっているので、イメージに統一性がそれほどないってことが言えるんですよね。
中野駅を基準とすればサブカルの聖地だとか、
それなりに華やかなイメージになるでしょうけど、
実際はそういった部分の「中野」は一部分で、区全体で見ると、
23区の中にありながら、昼間人口が夜間人口よりも少なくなるという、
【住宅街】【郊外】のイメージが強い区であるとは言えますね。
今回の物件の立地である、中野区江原町も、
正直土地としてはあまり中野区のイメージがないあたりというか、
【中野区の新江古田駅】だけでなく【豊島区の東長崎駅】も最寄り駅。
ということでも分かるかなと思います。
ちなみに余談ですが、この「えごた」という土地名ですが、
中野区と隣の練馬区では呼び方が違っていまして、
中野区は「えごた」派ですが、練馬区は「えこだ」派だったりします。
世の中的には練馬区の地名というイメージの方が強いでしょうか。
私も単に地名を漢字で見ると「えこだ」と読むイメージがあります。
これには、まあ、深い歴史があるらしいですね。
というくらい、いかにも中野区だ！という立地ではないあたりです。
尚、新江古田駅は都営大江戸線（ほぼ環状線）、東長崎駅は、西武池袋線と、
どちらもかなり重要度の高い路線なので、利便性はかなり高いあたりでしょうね。
ただし、2路線が交差しているという乗換駅ではないので、そういう意味ではものすごーく便利な土地よりはその下くらいというイメージかもしれません。
西武線は古いから運賃も安いですけど、都営線は結構高いですしね。
ところで、この物件から少し歩いたあたりにある、南長崎6丁目交差点というところは、【中野区、豊島区、新宿区の3区の区境】という不思議な交差点でして、
しかもそこから100m程度歩くと【練馬区にも行ける】ということもあり、
この界隈はほんと、あまりどこの区とも言いづらい雰囲気のあたりなんですよね。
強いて言えば郊外っぽさが強いので、世間的には練馬区がそういうイメージでしょうから、そのイメージで捉えると分かりやすい物件かもしれません。
もっとも新宿区も広いですけどね。ほんとの大都心の新宿も新宿区ですし、
このあたりも新宿区、落合とか高田馬場とか飯田橋、神楽坂のあたりから、後楽園のすぐ近くのあたりまで全部新宿区ですからね。
というわけで、案件名が「中野江原町」となっていて、
あまりこうピンと来ない方も多そうですが、
とはいえキャッチーなネーミングをつけることが難しい、形容の難しい地域だ。
ってことは言えるかもしれません。
（私自身、行ったことが1度あるかどうかくらいでそれほど縁がない土地なので、
こういった表現をしてしまっていますが、詳しい方はもっと違う切り口がありそうですね）
尚、今回の利回り不動産の物件はそういった23区ながら、
意外と何区らしいとも言い難い独特の界隈の郊外に立地している、
築浅の1棟アパートの運用ということで、郊外の住宅街らしく、
「第一種低層住居専用」という、最も厳しい規制がされている区域となっています。
建蔽率が60%、容積率が150%ですから、
第一種低層の中では比較的【建てられる方】ではあるでしょうけど、
23区内にも関わらず1低専という住宅街向けの厳しい規制がされているわけで、
完全な住宅街ということは言えるでしょうね。
それこそ都外の郊外に住居を構えている私の家ですら、1低専ではないですし、
容積率もここより上なので、（まあ、これは自分が利便性も半分考えて選んだからであって、我が街にも1低専で50/150な土地とかは当然あります）
そう考えると、ここは完全な住宅街だなーという印象ですね。
というわけで、今回の案件のキモをいくつか挙げると、
【天下の23区内！】
【中野、豊島、新宿、練馬の端っこが混じり合う23区の中では郊外の住宅街】
【1低専なので高い建物ではなく2階建てアパート】
【アパートだが築浅で綺麗】
このあたりでしょうか。
つまり、23区内ということをプラスに見るのであれば、
空室になりづらい良い物件という見方も出来るでしょうし、
逆に住宅街にある収益性のやや低めの低層アパートなのに、立地が23区内ということで最大利回りが抑えられてしまう・・・とマイナスに見ることも出来るかもしれません。
また、築浅で綺麗で空室は埋めやすそうだが、当然、その分、
立地的にも築年数的にも地方のボロアパートほどの最大利回りは出ない。
こんな感じのイメージになります。
ただ、土地は213平米なので、大体ざっくり地域の相場からするとこれだけで1億くらいになりそうなのですが、地図で見ると目の前の道が細いですし、
しかもそこから奥まったところに建っているので、恐らくそういうことで土地代が安く、募集金額もこのあたりで済んでいるんでしょうね。
そういう意味ではリーシングリスクは多少高い（立地がイマイチ）けれど、
土地代が安い分、利回りは出やすい。こんな感じでしょうか。
会員限定情報と地域の家賃相場を見る限り、
期中に半数強くらい埋まれば問題なく投資家へ利回りを払えるという感じで、
もし満室埋められればインカム部分で事業者としては結構プラスになる上、
転売も良い形で出来るだろうというイメージを持ちました。
大型案件ながら、立地が形容しづらいところにあることもあり、
華やかさがそれほどないですが、23区内ながら郊外的な立地の住宅街で、
しかも奥まった立地で土地代も安く済んでいるので、
運営会社さんのワイズホールディングスさんが入居者を埋められれば、
堅実で良い物件になりそうな感じですね。
どうしても土地代が相場より安いといっても、
本当の郊外からすれば全然高いところに2階建ての新築アパートということで、
利回りの最大値は程ほどとはなっているものの、
逆に23区内のもっと良い土地のピカピカマンションであれば、
5.5%なんて全然出せないわけで、そう考えると、
結構掘り出し物の案件ということは言えるかもしれません。
しかも、自社コインとはいえ1%分の還元もありますから、
そこも勘案すると「アリ」な案件ではあるでしょうね。
運用期間も築浅ということで客付け⇒売却というプロセスがあることもあってか、
1年と程々の長さなので、半年だと正味の利回りは下がってしまうという観点も考えれば、私は1年の方がこういう案件ならいいかなと思いますね。
今回は立地が結構良いものの、記事として書くにあたっては、
キャッチーさを欠いている（気がする）ので、自分的にも説明が難しくて、
どうもまとまりきらないままの文章になりましたが、
23区内ながら1低専の住宅街で少し奥まった立地ということもあり、
新築・築浅ながら利回り5.5%+自社コイン1%を還元してくれるという
【狙い目案件】ですね。
書いてみて結構良い印象を自分の中でも持てたので、
資金状況を計算して投資予定に入れようと思いました。
以上、自分なりに今回の案件について紹介してみました。
尚、登録した際は新規公開の物件情報のお知らせ、キャンペーン情報のお知らせなんかがメルマガで事前に来るので、 わざわざメルマガ受信しない設定にする人は少ないかと思いますが（私はソーシャルレンディングを始めたばかりの頃はそうしていて案件を見逃しまくっていました・・・笑）
事業者へ登録した場合は必ずメルマガが来るように設定すると良いかなとは思います。
案件についてご興味のある方、
利回り不動産に興味の出た方は是非、HPをご確認いただければと思います。
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※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。
逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません。
