投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング愛好家です。

ぽちぽちファンディングの新規案件(羽田案件)について書いてみます。

ぽちぽちFUNDINGから過去最高金額の募集が来ましたね!

ちょっと前の段階で、今回が過去最高金額の案件だという情報は出ていましたが、

案件の詳細が発表されていなかったので、記事化までは出来ませんでしたが、

 

詳細まで発表されたので、このタイミングで記事を書いてみることにしました。

 

ちなみに、地味にアマゾンギフトのキャンペーンもありますので、

登録していない方は登録すると良いかもしれません。

仕組みについては巻末に書きますので、

素人の雑談考察がかったるいなーと思う方は最後の方だけ読んでみてください(笑)

 

実は正直に言うと、ぽちぽちファンディングに関しては私自身、

まだ投資をしたことがなく(会員登録はしています)

案件の特徴的なところも多く掴めているわけではないので、

手探りな部分もあるかもしれませんが、自分なりに書いてみます。

 

先にちらっと雑談的に何故まだ投資したことがなかったのかについても書きますと、

特徴として【運用期間が結構短い】【利回りは程ほど】【募集金額がやや少ない】

【抽選式が多い】【案件の頻度がやや少ない】

というのがあるかなーという印象です。

どれも致命的に避ける要因ではないのですが、

すべて重なると、どうしても他の事業者さんを優先にしてしまう感じというか。

あとは、まあ、ぽちぽちファンディングを運営しているアイディさんが、

大田区の会社で、城南の案件をメインで組成されているので、私は城北派ということもあり、城南にあまり詳しくないのでつい後回しになりがちというのもありますね。

(と書いてみたのですが、2,3号案件は台東区の鶯谷周辺で、まあまあ自分的に馴染みがあるあたりですし、4号案件は豊島区の駒込周辺。ここもかなり馴染みがある。そう考えると、普通に城北も組成してるじゃんという・・・自分の中で城南系という決めつけがありましたね。)

 

私の主観ですが、期間が半年未満の案件はお試しみたいな雰囲気を感じるというか、

ということは、それはそれで割れる可能性が低いんでしょうし、

そう考えれば悪くはないんでしょうけど、

本気で投資してる気持ちを味わうには、

自分的にはせめて半年は運用してもらいたいなみたいな。

以前はそれこそ1年未満はどうかなと思っていたくらいなのですが、

SBISLのようなこともありましたし、以前よりは少し短いものもありかなという気持ちで半年を基準としていたりします。

 

今回はほぼ半年ということでまずは自分的にもアリ。

利回りは希望を言えば6%以上欲しいですが、5%ならギリギリOKかなー。

募集金額は過去最高で多いのでもちろん投資対象ですし、

そして今回は募集金額が大きいこともあり先着式なので、それもやる気が出る!

 

というわけで、私自身検討対象にはしています。

--------------------

さて、そろそろ案件紹介に行ってみます。

 

今回の案件名は【先着式】ぽちぽちFUNDING6号:Calico羽田で、

募集金額は過去最高の6208万円、利回りは5%で、

運用期間は半年ちょいの194日となっています。

(※追記:おバカ過ぎることに募集日を上記に書いていませんでした・・・

7/28の12時半からでした・・・参考にならない記事となり申し訳ありませんでした。)

 

物件の所在地は東京都大田区東糀谷4-3-4ということで、

正直自分的には土地勘はそこまでないですが、

ざっくり言うと、京浜東北線とかで名前を聞く蒲田駅を西に見て、

羽田空港を東に見て、この2つの間より少し空港寄りくらいのあたりです。

まずまず東京湾寄りの地域ですね。

こっちの方まで行くと土地柄工場が多いので、

個人的には正直、あまり居宅というイメージはないですね。

今回の案件はしかも「【ネコとの共生】をテーマにした住宅」ということなので、

ほんとにイメージないなーと。

 

もちろん天下の東京23区ですし、

大田区なので住環境として悪いところでは全然ないのでしょうけれど、

どうしても羽田空港に近いあたりの品川区、大田区、川崎市あたりというと、

工場と工場にお勤めになられている方の居住地というイメージがあるので、

なかなかピンと来てはいなかったりします。

 

ただ、土地勘はなく行ったこともないのですが、

なんか東糀谷(こうじやと読みます)って聞くと、何か大事な会社があったような・・・と自分の古い記憶を掘り返してたのですが、急に思い出しました。

【前職の時にお世話になった会社が東糀谷では!?】と。

で、実際調べてみましたら、まさかの同じ東糀谷4丁目。

えー、この物件から歩いて数分の圏内でした。びっくりするほど近い(笑)

 

まあ、どこまで書いていい話かはあれですが、世間的には全く知られていない会社ではあるものの、一部上場企業のとある企業が、メインとして取引していることもあって、結構大きな会社で、私自身も当時困った時に結構お世話になったなーという会社さん。今ではお話しする機会なんかもなくなってしまいましたが、多少遠いものの繋がる仕事を今もしているので、もしかしたら間接的にお世話になっているのかなーとか。

ま、そんなわけで、あの会社の近く。と思ったら急に少し場所的にも分かりやすくなったという自分でした。

 

えー、ちなみに調べたところ、物件の所在地は「準工業地域」で、

件の会社の所在地は「工業専用地域」でした。

 

っというわけで、実際自分の印象論も遠からずで、

準工業地域を居宅として使用しているものの、

結構「特別工業地区」とか「工業専用地域」が近いあたりなので、

住環境としては実際どうなんだろう?という部分は多少あったりします。

ただ、だからこそ、その分ネコとの共生など少し尖った物件を建てても、

周辺に迷惑がかかったりということもあまりないのかもしれませんね。

ネコとアパートやマンションに住みたいと思えば、人間の住環境の方は犠牲とまでは行かないにせよ、多少辺鄙なところになってもいい。

そういう風に飼い主の方はきっと思うものでしょうし、

(私はほとんどペットを飼わずに育ってきたので、あまり分からないのですが)

 

というわけで、案件的にはネコとの共生という部分が尖っている以外は普遍的な案件という印象が最初にありましたが、地域的にも少し風変りかも?とも思いました。

※あくまで行ったことのない人の印象論です

 

ところで、ネコ・・・の物件と聞くと、つい最近目にした物件があるなと。

イヌネコ・・・的な利回りくんの案件ですね。

余談ですが、利回りくんの会員の方はイヌネコ案件の詳細をご覧になってみるともしかしたら面白いことが分かる・・・?かもしれません。

利回りくんについての記事を書いた時に、「へー!」と思いましたけど、

まさかそこからこの案件が出てくるとは思わず、「なるほど」みたいになりました。

 

アイディさん自体、そういった活動に昔から積極的なんですかね。

面白いなと思う一件でした。

---------------------

さて、物件の詳細について見てみたのですが、

限定情報なので一応ぼかした書き方としますが、今回の案件の対象は「建物」です。

土地についてはお調べになると分かる通り、旧で流動性の落ちる形になっています。

名前を調べると別業界のオーナー?なのか?と思われる名前が出てきます。

そのあたりはたぶんあまり深く追求する部分ではないでしょうけど一応検索しました。

 

ちなみに建物も正確にはどこが対象となるのかは明かされていないので、

どこまで書いていいのか難しいところですが、

 

仮に土地代が1億1500万として(あまりオープンでないので計算の仕方などは割愛)

劣後出資を合わせた金額を建物代として計算すると、7800万くらい。

総額で2億弱くらいの価値がある物件という感じでしょうかね。

これを想定される満室時賃料で割ってみると、

私の素人計算だと表面利回りで6%ちょいとなりました。

まあ、こんなもんでしょうかね。

あくまで満室で表面で6%くらいなので、

やっぱり都心だとなかなか利回りは厳しいなーと思いましたね。

ネコと共生ということで賃料が高めに取れるとはいえ、2階建てですもんね。

 

にしても、意外とぽちぽちファンディングは会員以外の人に対してはデータを公開していないんだと今回知りました。

何とも書きづらい。まあ、書いてしまってもいいのかもしれませんが(書いている方もネット上にはいました。)一応私はぼかした感じの書き方にしました。

 

で、上で書いたのは、土地と建物が対象となる普遍的な物件の場合で、

今回は建物のみが対象となることによって、利回りは当然上がります。

(土地は表面のみであるのに対して、建物は上にも伸びるので、

高い建物を建てたり複数のテナントをつくれば収益が大きくなる)

 

今回の物件もそういう形なので、事業者さんサイドとしての利回りは新築アパートということで、入居者が最初が少ないことのリスク=リーシングリスクのある物件とはいえ、本当の利回りは高いですよね。

 

かなり素人計算ですが、半年間平均で半分空室が埋まれば、

それでもアイディさん側は利回り6%くらいは出せるんじゃないかな?と。

もちろん、上で書いた通り、リーシングリスクがあるので、

最初はやや苦戦するかもしれませんが、

(しかも事業としてそこに経費を割かないといけない)

最近は散歩をする時間がなかなか取れない人が多いという事情もあって、

犬よりは猫の方が買いやすいという考えの人が増えているようですし、

そう考えると、全く埋まらないということは考えづらいので、

最初が苦戦気味でも、最後の方で7割くらい埋まって、

最終的に平均半分くらいの稼働率とかは可能なんじゃないかなと。

そして、それでも投資家に対してこの利回りであれば利益は出るでしょうね。

 

どのくらい埋まるのかなどは私は素人なのでよく分かりませんが、

23区内でちょっと工場寄りで立地は微妙な気もしますが、人口はかなり多い大田区ですし、需要は必ずあるタイプの物件でしょうから、大丈夫でしょうね。

 

立地も悪くなく、猫との共生というテーマ性もある、堅実な物件であり、

この新築のリスクはあるものの、建物のみで利回りを出しやすい形となっている上に、

(その分、流動性が劣るということはあります)

結構アイディさんの取引条件も悪くないということで、

事業者の利益もちゃんと見込めているので、良い案件ですね。

 

ただ、ということを勘案すると、ぶっちゃければ、

もうちょい利回りに還元出来たのかなという気もしないでもない感じも。

 

なので、この利回り、この運用期間、この募集金額、この案件。

どのくらいのペースで埋まるのか判断が難しいですね。

 

運用期間も短いし、5%は出ているので、結構素晴らしいスピードで埋まるのか。

それとも20%だとか、年利100%超えだとかそういう案件が某事業者から出てきたり、

小規模系の事業者さんでも2桁の利回りを謳う案件が出てきていることもあり、

この案件が地味な印象を持たれて、そこまで急速に埋まるわけではないのか。

 

どっちに転ぶかですね。

 

私自身の投資についてはもうちょい検討してみたいと思います。

以前であれば、この案件は投資していたと思いますが、

今は競争が激化していて、より条件の良い案件も探せばあったりするでしょうので、

そう考えると、少し悩んでおいてもいいかなと。

 

あとは株式とか暗号資産の相場もちょっと波が激しいので、

少し現金で残していてもいいかなという考えもありますしね。

(※余談ですが、コインチェックのIEOという上場株のIPOに似た仕組みにそれなりの金額を応募したものの、全額返ってきてしまい、残念・・・と思って色々な暗号資産に分散して投資したら、実はIEOも一部当たってたのでお金払ってくださいとか来てびっくりしました。この分のお金も用意しないとです。コインチェックの方で振込手数料相当がいただけるらしいので、不手際だったんでしょうが・・・ラッキーながら驚きました。) 

 

というわけで、まとめますと、

 

【立地は準工業地域の中でもかなり工業地域寄り】

【案件は建物について】

(会員の方は成立前書面を参照ください。)

【建物は新築なのでリーシングリスクがある】

【建物のみなので利回りの最大値は高めで、投資家利回りとの差があり、

事業者としても余裕がある=毀損リスクが低め=投資家利回りは抑え目】

 

こんな感じの案件です。

 

-----------------------------

さて、実はアマゾンギフトのプレゼントがある!

という件について最後に書いてみたいと思います。

 

詳しくは案件ページをご覧になっていただけると分かるかと思いますが、

【動画セミナーはこちらよりご覧ください】となっていまして、

このURLを私も拝見してみました。

すると、アイディさんが運営している【投資FUN】というサイトに繋がりました。

このサイトに無料で会員登録してメルマガを取る約束をすることで、

限定配信のYOUTUBEの動画が見られるようになるという仕組みです。

登録すると自動でメールが送信されてくるので、すぐ見られるようになります。

 

【ぽちぽちファンディングへ登録】+【投資FUNへ登録】の初回限定で、アマゾンギフトが500円もらえるということなので、

(しかも既にぽちぽちへ登録済の方も、

新規に投資FUNへ登録することでプレゼント対象とのことです)

案件の投資に間に合うかは微妙なタイミングですが、500円とは言え、もらえるものはもらっておこうということで、登録しておいても損はないかなと思います。

ぽちぽちファンディング側でもメルマガ的なコラムがメールで来たことがありますが、結構読みやすい内容なので、投資FUNのメルマガも送られてきて損はないかもしれません。それこそ次回案件の予告とかもあるかもしれませんしね。

 

というわけで、キャンペーンのお知らせも最後にしてみました。

 

以上、ぽちぽちFUNDING及び投資FUNにご興味が出た方は、

是非会員登録してみてください。 

投資FUNの方はすぐに登録完了出来るので、本体のぽちぽちFUNDINGに先に登録してからでも大丈夫だとは思いますが、合わせて登録することで案件の詳細も掴みやすくなりますし、アマゾンギフトももらえて一石二鳥になるという感じですね。

 

案件についても金額が大きいので比較的投資はしやすい内容と感じます。 

ご興味のある方はHPをご覧ください。

----------------------------------

ぽちぽちFUNDING

※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、

類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。

逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません

にほんブログ村 株ブログ ソーシャルレンディングへ
にほんブログ村 PVアクセスランキング にほんブログ村