投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング愛好家です。

クリアルの門前仲町案件について書いてみます。

不動産クラウドファンディング界の不動の横綱(?)

クリアルから新規案件が発表されましたね。

今回も金額が大きいですので、紹介記事を書いてみます。

 

案件名は「(仮称)CREAL門前仲町」と、【ドムス】ではなく【CREAL】の冠ですね。

募集金額は4億2500万円(劣後出資の比率はいつも通り)

利回りは4.5%(インカム2.7%、キャピタル1.8%)

募集開始は7/26(月)の20時からで、8/9の20時まで募集となっています。

 

今回も、ここ最近多く出てきている一棟レジ案件ですね。

毎回紹介するほど毎回の案件の違いがないような気もします・・・

と言ってしまうと身も蓋もないですが、更に言えば、3つ前が森下、前回は押上、

そして今回は門仲なので、2つ前の三茶を除けば、割とずっと同じエリアですしね。

 

ですが、まあ、金額も大きく注目度も高い案件でしょうから、

案件考察ブログと謳っているわけで、紹介は書いてみたいと思います。

 

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今回の案件の特徴は【稼働済みの物件】を入手したものであるということでしょうか。

現状は別の名前の物件として稼働済であり、

しかも既に入居率100%を達成しているという安定的な物件です。

(8月中旬で1室退去があるようですが、気にするほどのことではなく、

そう時間がかからず埋まる物件だろうなとは思います)

 

以前は現時点での物件名なんかも乗っていたんですけど、

【中古感】が出てしまうからなのか公開しなくなりましたね。

調べたところ、現時点ではキャスティア門前仲町IIという名前のようです。

 

東京メトロ東西線と都営地下鉄大江戸線という重要路線が交差する、

利便性のかなり高い門前仲町駅から徒歩8分という、

結構な一等地に建つマンションかつ、

程よい大きさでDINKsや割とお金をお持ちの単身世帯向けということで、

そう空室が増えるようなリスクも感じませんし、収益性は良好でしょうね。

 

逆に言えば、そういう物件なので、

それほど強い特徴はないというか【堅実な案件】という感じはしますね。

 

強いて言えば、門前仲町と聞くと今時はお洒落なイメージ、便利だなーというイメージが強いですが、立地を地図で見てもらえれば分かる通り、意外と川っぺりの方でもあり、近隣にある「木場」「新木場」なんかの地名を見ても分かるかもしれませんが、

昔は工業地域だったあたりです。

今でも結構古めの業種の工場がこのあたりはまだまだ残っているとも言え、

その名残もあって、今回の物件の土地は【準工業地域】という区分になっています。

 

準工業地域は近隣商業地域よりはいかにもな商業施設なんかがないですし、

それでいて、あまり危険度の高い工場なんかは建たないので、利便性や住居としての過ごしやすさに関しては実は比較的高いのが特徴です。

私は郊外に家を構えてしまったのであまり関係がなかったですが、

それなりの都心で家を考える時に、商業地域よりは暮らしやすく、それでいて程々に色々な施設が多く、土地も意外と安めになりやすい準工業地域を穴場的に狙う人もいるらしいので、そういう意味では使い勝手の良い土地かもしれません。

 

ただし、こういったマンションにおいて考えると、

商業系の土地でない分、建蔽率や容積率が低めになることもあるようで、

今回の物件の土地も、容積率こそ他の類似物件と同じ300%ですが、

建蔽率が60%と、今までの一棟レジよりは低めです。

 

参考までに比較を書くと、

門仲:土地 175平米、延床 444平米、4階建て、14戸(準工業、建蔽率60%)

押上:土地 179平米、延床 661平米、7階建て、18戸(近隣商業、建蔽率80%)

三茶:土地 183平米、延床 512平米、5階建て、16戸(近隣商業、建蔽率80%)

森下:土地 130平米、延床 479平米、7階建て、14戸(準工業、建蔽率70%)

 

っと言った感じで、単純に言えば収益額は恐らく一番低いということになりますね。

同じ江東区の森下も同じ準工業地域ですけど、

より門前仲町の方が川っぺりで以前は使い勝手が悪い感じだった分なのか(?)

建蔽率も低めという違いがありますね。

(大江戸線が出来たのは割と日が浅く、まだ30年程度ですから、以前は1路線だけですし、それほど使い勝手は良くなかったかもしれませんね)

 

ただし、詳しい方は私なんぞの説明がなくてもご存じでしょうけれど、

【4階建ては基本的にエレベーターが不要】ということがあり、

この門仲の物件も4階建ての単身 or DINKs向けなので、エレベーターはないので、

4Fに住む方にとっては結構きつい話ですが(私も夫婦世帯だった時に3階建ての3Fに住んでましたが、結構階段の上り下りがしんどいんですよね・・・)

保有する側にとっては、経費があまりかからないということで、

実はこういう物件も評判は良かったりします。

(ちなみに三茶の物件は5F建てでエレベーターなし・・・

5Fの人、マジでしんどそうですね・・・笑)

 

ということで、類似案件より高い建物こそ建てられていないものの、

その分、エレベーターがなかったり、物件の経費的なことは抑えられており、

デザイン的な部分がお洒落でお金がかかっているとしても、

総額的には他物件より手頃なのかもしれませんね。

 

取得金額に関してもちらっと想像してみましたけど、

既に稼働している物件の入手ということもあってか、

入手した金額は結構高そうな感じもします。

土地代もやはり自分が思う金額よりは高く出てるなーという印象を持ちました。

(それにしても、相変わらず鑑定会社の土地代がかなり高く書いてあるのが気になります。そこまで本当にするか?という・・・)

そういう意味では売却のところに多少のリスクは感じないこともないですが、

既に満室稼働しているということで、インカム部分が投資家においてもマスターリースで守られており、

逆に言えば、クリアルもマスターリースを行うことで、抜き幅がある形なので、

出口の部分で物凄く厳密な運用をしなくても良さそうなのは良い部分かもしれません。

 

インカムの時点でそれなりに安定的な運用が出来ることもあって、

より市況が良くなった時点での売却をイメージしている=18ヶ月と運用期間も長い上に、売却活動の開始も来年の頭からと早期の動きを予定していない。

 

という感じでしょうか。

 

インカムとキャピタルのバランス感が良いですし、

立地も今、イメージが上がっている地域ですので、とっつきやすい案件ですね。

 

私自身は毎度同じことを書く感じで恐縮ながら、

既に自身の総予算に対してクリアルの比率が高くなりすぎてしまっていることもあり、

他案件が早期償還したりしない限りは、

余程のお宝案件でない限り見送りとしてしまっていますが、

 

フリーレント期間と言ってインカムの計算に入らない期間も1ヶ月弱と他案件より短いですし、インカムが安定的な良い案件だと感じました。

(満室稼働しているんだからある意味あるのも不思議ではありますが)

 

強いて言えば、上記に書いた通り、既にインカムが安定的であることもあり、

クリアル側としてもそう焦って売却せずとも良いという部分があるので、

意外と運用期間が長くなる可能性があることは、

早期償還大好き派の方においては気を付けた方が良いかなと思います。

 

もっとも、程々のところで売ってしまって、その資金をまた別の物件に回すべく、投資家に案件を出してアピールをしつつ、自社もキャピタルを確定させる。

という方が、拡大路線を歩んでいるクリアルさん的には良いかなと思うので、

無闇に運用期間が長くなるとは思えませんが、

他の案件よりは長めの運用期間を想定しておいた方がいいかもなーとは思いました。

(18ヶ月と謳われているわけで、ある意味言うまでもないのかもしれませんが)

 

というわけで、非常にお得だ!非常に素晴らしい案件だ!

というような言い方は特に出来ないですが、いつも通り安定的な案件で、

土地、物件とも堅実なところなので、初回投資の方などまだ日の浅い方におススメ出来る案件かなと思いました。

運用期間が長めなのも、私としてはこういう案件であれば、日の浅い方向けかなと。

どうしてもすぐに返ってきたりワチャワチャすると手間がかかりますからね。

一時よりも、クリアルさんの案件も、また安定的なものが増えてきた印象ですね。

やや拡大路線を歩んでいる王者ですが、こういった良い案件をコツコツ増やして、更に成長していってもらえたら安心だなーと思いました。

 

以上、自分なりに紹介してみました。

リンクも貼っておきますので、ご興味の出た方はHPをご覧ください。

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CREAL

※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、

類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。

逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません

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