投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング愛好家です。

ビットリアルティについてちらっと書いてみました。

※一部記事の記載に誤りがありましたので、7/19に訂正をしております。

 

最近、ふと思うことがあります。

「ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングにメインで投資していて、

それについてブログを日々書いていると、どうしても、その2つの投資にばかり目が向いて、他には目が行かないなー」と。

 

これはもう当たり前の話ですよね。

それをメイン(?)の投資法として自身が選んで、それを円滑にするために、他ブロガーさんの記事を読ませてもらって、

そして自分の勉強やら、ちょっとした何か物申したい気持ちとか、あるいはちょっとした対価があれば・・・というあわよくばの気持ちで広告を載せたり。

 

そうやってやっていると、もうその投資に対して考えるのが日常になるので、

案件を見ても大体はスムーズに頭に入ってくる反面、その他の投資について考えるという習慣がなくなるような感じがありますよね。

 

まあ、本当は広告を載せているわけですから、私のみならず、読み手の方にもそういう風になってもらった方が何かと良いのかもしれませんが、

自分としては、色々な投資とか色々な話題を掲載している人だから、

ソーシャルレンディングや不動産クラウドファンディングの記事も、ある程度は信憑性があるよな。みたいに思ってもらえたら、

その方が最終的にはブログの評判というか、価値が出るような気がして、

広告的な記事だけにはしないように・・・というかそういう気持ちで記事を書いています。

というか、まあ、単に自分が広告的な記事ばっかり書くのが難しい性格をしているってのもあるんでしょうけど。

つい雑談したくなる性格というか。

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というわけで、今回は(ネタがないので)タイトルの通り、

類似している投資法、投資スキームだけど、どちらでもないというものについて書いてみたいなと思います。

 

まず、そう書いてみて、自分の中で思い浮かんだサービスは、

「ビットリアルティ(Bit Realty)」です。

 

えー、で、書いてみたらビットリアルティについて書くのは非常に難しく、

長くなってしまったので、タイトルもビットリアルティについて・・・

という記事にしました。

 

ビットリアルティには私自身総額50万投資しているのですが、

結構、スキームがややこしくて独特なので、最初の頃は理解しきれなくて投資する機会がなかった感じでした。

途中で、「ああ、こういうことか」と分かったので、そこで投資してみたのですが、

以前は50万スタートだったので、本当の理想はその倍以上なのですが、どうしても利回りを追い求める派かつ少額で多数に投資したい派なので、

意外と縁がないまま今に至っています。

 

ビットリアルティは一部上場企業のケネディクスと野村総合研究所の2社を株主とするビットリアルティ株式会社が行っているサービスで、

投資は不動産に対するメザニンローン、ジュニアローン(メザニンに更に劣後するローン)ということで、

一般的にはソーシャルレンディングの系譜で語られがちですが、

厳密にはソーシャルレンディングとは違うというのがあるんですよね。

 

ビットリアルティのサービスは他社では目にしていないのでスキーム名が何とも言えないですよね。何て言えばいいんでしょう。

中身の細かい部分を言うと、GK-TKスキームを活用したクラウドファンディング投資。

みたいな感じになるんでしょうか。

 

まず、このGK-TKスキームというのが何ぞやというのが結構ややこしい。

自分なりに説明してみますと、

GKというのは、「合同会社」の略です(日本語かよ!という笑)

そして、TKというのは「匿名組合」の略です(日・・・ry)

つまり平たく言えば、合同会社というSPCを設立して、そこに対して匿名組合がお金を出資するということになるんですが、まあ、これだと分かりませんよね。

 

例えを作るとすれば、NNS株式会社が5億のビルを持っています。

所有者=オリジネーターであるNNS(株)がビルを信託会社に預けます。

そして信託会社は預かって活用して利益を出して、利益を所有者に返します。

この利益を得る権利を、信託受益権と言うわけですが、

 

その信託受益権をオリジネーターが自社のオフバランスのために設立した合同会社に譲渡して、合同会社側は信託受益権をもらう代わりに対価としてお金を払うことになります。

つまり、オリジネーターであるNNS(株)はキャッシュが入ってきて、尚且つオフバランス出来るというメリットがあります。
逆にこの合同会社に投資する側にとっては、オリジネーターが倒産しても合同会社という別会社を設立しているため、基本的には無関係という倒産隔離がされているため投資がしやすいというメリットがあります。

さて、今度はこっちの合同会社側の話ですが、その対価としてお金を払うためのお金がペーパーカンパニーなのでないわけです。

なので、どこかからお金を集めないといけない。

そのためのお金は、大まかに言うと、「合同会社の出資金」「匿名組合による機関投資家の出資」「金融機関からの借り入れ」の3つに分かれます。

 

まず1つ目の合同会社の出資金はどこから出るのかというと、

オリジネーターが手配して設立した社団法人から出るということです。

社団法人にして代表者を税理士など中立の立場の人にすることで、合同会社がオリジネーターとイコールであることを防げるということだそうです。

2つ目の匿名組合による機関投資家、プロ投資家ですが、ここを匿名組合とすることで税金の二重課税が防げるということがあり、その形を採るとのこと。

(匿名組合の儲けは課税されるが、ここで課税されるが故に合同会社側では課税されずに済むので二重にならない)

で、3つ目がオリジネーターの倒産からSPC(合同会社)を用いることで倒産隔離がされているため、ノンリコースローンとなって利率は上げられる上、逆に不動産さえ元気であればマイナスも出にくいということで、バランスが良く、銀行等の金融機関も積極的に関わりやすいので、ここが大手金融機関の出番。

 

そして、この3つ目の貸付部分が、銀行だけでなく、その他の金融機関が出てきて、

メザニンローン、ジュニアローンが出てくる場合があり、

そのメザニンローンやジュニアローン用の資金の出資を募る。

 というのが、ビットリアルティのサービス、ということになります。

 

※GK-TKスキームについてはこの記事が比較的分かりやすい感じでしょうか。

こちらも参照いただくといいかもしれません。

不動産証券化と不特法STOの概要 | GVA法律事務所

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不動産そのものへの投資ではなく、信託受益権への投資、その信託受益権を小分けにして証券化したものへの投資になるので、

ビットリアルティでの投資は証券への投資ではあるものの、

更にややこしいことに、ビットリアルティそのものが貸付を行うわけではなく、

ビットリアルティは金商業者として募集を行うのみで、

(以下訂正した文章です)

投資家はまた別の合同会社へ出資する形となっており、この合同会社は貸金業者ではないものの、貸金業者の登録をしているオリジネーターであるケネディクスから債権譲渡の形で債権を入手するので、貸金業登録の縛りを受けない形でGK-TKスキーム側の本体の合同会社に貸付が行えるというスキームになっています。

(現在はケネディクスがオリジネーターである案件しかないようですが、この先は違う会社が関わるものもあるかもしれません。その場合、上記のケネディクスと記載している部分は別の会社である可能性もありますね。もっともここがオリジネーターとイコールでないといけないわけでもないですが・・・)

 

(以下訂正前の文章)

その合同会社がGK-TKスキーム側の本体の合同会社に【系列企業同士なので貸金業扱いにしなくてもOK】という形での貸付を行う。

というのがあります。

 

※補足:私は深く考えずCRE FUNDINGやクラウドリアルティ、FUNDSなどで出てくる、親会社・子会社間の貸付が貸金業の縛りを受けないということを活用したスキームであるとイメージしていたのですが、

よくよく考えたら【債権譲渡】と書いてあるので、譲渡だからセーフ的なスキームなのかなという気がしてきまして、正しいことが何なのかを再度調べてみました。

すると、下記のようなことがあると判明しました。

(文中の「3.もし、債権が第三者に譲渡されたら」が該当部分です)

貸金業者と契約した後に|中小企業支援|東京都産業労働局

 

つまり貸金業者でない第三者に債権譲渡された場合、その第三者は貸金業者に準ずる形での制約を受けるものの、貸金業の免許自体は不要ということです。※補足ここまで。

 

なので、こうすることで、貸金業でなくとも貸付が出来ますし、

尚且つ、このスキームを利用すると厳しい金商一種でなく、二種業者でも募集が出来る。

そしてマネジメントとして関わるオリジネーターがいれば、GK-TKスキームにおける合同会社には特別な社員がいなくとも良い。

 

ということになるんだそうです。

いやー、頭の良い人の作るスキームは難しいですね(笑)

ちなみに、ビットリアルティさんにもこういうことですよね?

という問い合わせをして、認識通りとの回答をいただけましたので、

正式に訂正しました。

うーん、ほんとお金が絡むことって色々なスキームがあって、

難しいなと改めて思いましたね。

 

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完全に自分の復習のために書いている感じになりましたが、

まあ、さらっと書けば、ビットリアルティの場合はソーシャルレンディングと違って、

実質的な所有者であるオリジネーターがオフバランスのために形式上物件を手放してお金を得ているだけで、

オリジネーターはケネディクスなどの大手企業であるため出自がはっきりしていること、

更にその会社の倒産リスクとも隔離されているため、安全性は高く、

スキームが複雑なため、経費や手間が色々とかかっているため利回りは出ないが、

それをメザニン、ジュニアローンという劣後ローンにして補っているため、利回りが最低レベルでは確保されている。

という感じですね。

 

今までであれば、オリジネーターや機関投資家、本当の金融機関やある程度の規模のあるノンバンクなどしか関われなかったGK-TKスキームの投資案件に、

もう1つ合同会社を作ることと、金商二種の募集業者として関わる会社を作ることで、一般投資家に投資チャンスを作った。

みたいな説明がそれなりに通りが良いのかなーと今回書いてみて思いました。

 

もっとも、逆にオリジネーターはマネジメント業務をして手数料をもらっているだけで、不動産の価値が下落するなどして棄損が生じても金銭的な対価を払う必要はないので、

オリジネーターである大企業へのリコースローンの方が当然投資家としては棄損リスクが低くて安心なのですが、

そうなると、利回りで3%台はどうやっても出せないわけで、という風に考えると、

ノンリコースローンになることで利回りが高くなっているだけじゃないか?

という風にマイナスに考えられないこともないわけですが、

 

とはいえ、スキーム上、その不動産そのものの価値だけで投資の成否が出る上、

その不動産を実質的に管理するのはオリジネーターやその関連企業である以上、

あまり採算性のない棄損確率の高い物件は選ばれないでしょうし、

あくまで棄損する順番としては、社団法人の出資金、機関投資家の出資金のエクイティ部分が先で、メザニンローン、ジュニアローンといってもその次の順番になるので、

機関投資家が先に棄損する順番で入っていることや、シニアローンで大手金融機関が入っていることも勘案すると安全性は高いのでは?

 

ということが言えますよね。

 

あまり積極的な宣伝がされていない上、スキームが難しいため、

大人気ということではないですが、スキームについて多少でも理解出来ると投資するのに値するサービスというのは分かると思うので、

10万からスタートになったこともあって、最近は人気も高いなーと思います。

 

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その他にも色々似たタイプの投資(例えば最近話題になっているSTO=セキュリティ・トークン・オファーリングを用いた投資など)
についてもそのうち、自分なりに書いてみたいところですが、

 

そろそろ時間がなくなってきたので、今回はビットリアルティについて書いてみました。

(子どもが横にいて集中しきれないまま書き続けましたので文章が読みづらそう・・・後で文章を修正しておきます⇒ちょこちょこ修正しています。)

 

ちなみに、今、募集している案件は、まだ3000万以上残額がありますね。

もう少し長期案件なら自分としてもアリかなーと思うのですが、

投資資金の少ない自分は利回りを追い求めたいので、良い案件とは思いつつ見送りになりそうです。

こういうスキームなら、6ヶ月と言わずもうちょっと長い期間で運用してもらいたいなーとは思ったりしますね。

そうなると、利回りは出せないんだろうなという気もしますしね。

また、3.5%ちょっと超えくらいで、運用期間がもっと長い案件で気になるものがあったら参加したいなーとは思っている自分でした。

 

※ソーシャルレンディング、不動産クラウドファンディングとは記事の通り別のスキームですが、類似した投資法でもあるため、タグにはその2つを入れております。あくまで別スキームであることにご留意ください。

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