投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング愛好家です。比較的高利回り案件を中心に考察をしています。※当ブログは広告紹介、リンクが一部記事に含まれております。

Victory Fundの新規ファンド(小平案件No.2)について書いてみます。 

初回案件から怒涛の高利回り攻勢が続く、Victory Fundに、

新しい案件が出てきましたので、紹介してみます。

 

新しい案件とは書いたものの、6/16から募集された小平案件のNo.1と、

所在地等は同じでその中の別区画での募集となります。

前回案件に参加された方、前回案件をチェックされていた方はほとんど同じ内容なので、そういうイメージでいてもいいかなとは思います。

前回案件が6ヶ月の運用期間だったのに対して、今回は10ヶ月となっているところや、

対象面積が広くなっているところは違いますが、内容としてはほぼ同一です。

 

早速、今回の案件について紹介します。

 

募集金額が5000万(劣後出資1000万を含む総額6000万)、利回りは10%、運用期間は10ヶ月となっており、募集開始は7/12の17時からということなので、

【今から登録しても間に合う】・・・と思います。恐らく間に合うと思いますね。

土日も挟むからハガキの受け取りも大丈夫じゃないかなーと。

 

尚、前回の小平案件は事前の紹介こそ出来ませんでしたが、投資報告も兼ねて記事は書いておりますので、もしよろしければ合わせてご参照ください。

(雑談記事なので、ダラっとした文章にはなっていますがお許しください。

↑まあ、いつものことですね。

 上記の記事から結構引っ張ってきてしまっていますが、

 

この案件は東京都小平市の800平米くらいの広い土地を6分割した上で、

(すべてVictory Fund=カチデベロップメントが入手しているようですね。)

収益の入る土地に仕立て直して売却する。

という、どちらかといえば【キャピタル系】の案件です。

 

調べたところ、案件の対象の土地である小平市小川町2丁目は、計画道路が出来る予定とのことで、目的としては 既存の道路である、「青梅街道」「たかの街道」が細く、生活道路と物流の要所を兼ねてしまっているため、渋滞が酷く、道も狭いので危険がある。という状態の是正が主のようです。

地図で小川町2丁目のあたりを見ていただければ分かるかと思いますが、この2本の道路に挟まれたあたりに、だだっ広い土地がいくつかあるので、ここの間に計画道路(小平3・3・3号線という仮の名前がついているみたいです)を通すことで、

その周辺が使い道のある土地に生まれ変わる。

ということのようですね。

そして、そうして計画道路が通ることで、広くて使い道が現状少ない土地が、道路沿いの使い勝手の良い土地という評価で、小分けにされた時に小平市の相場くらいで売れれば、キャピタルが得られて、投資家に10%配分しても、事業会社としても儲けが出るという感じでしょうか。

 

なので、WARASHIBEさんの武蔵関案件と似たようなタイプですね。

今回の更地は案件の説明にもちらっと書いてある通り、元々は梨園とかそういう農業用地だったようです。ストリートビューで見てみたら思った以上にちゃんとした梨園とかがたくさんありました。

 

※計画道路についての参考リンク(図の[a]の部分と思われます。)

https://www.city.kodaira.tokyo.jp/kurashi/files/55185/055185/att_0003426.pdf

 

尚、利回りの根拠としては、とりあえず資材置き場として貸すことで幾ばくかのインカムを得て、利便性が増すことを前提として取得金額以上で売却をする。そしてそのキャピタルを含めて、合計で年利10%を払う。とのことです。

詳しくは誰でも見られるタブとしてシミュレーションがありますので、ご覧いただくと分かりやすいかなと思います。

この利回りでも想定通りの価格で売却が出来れば、事業会社は私たち投資家よりも高い利回りを得られる想定なので、そういう意味では「劣後出資が割れづらい」ということで、良い案件ですね。

 

逆に現状は使い道のない土地という形のものなので、売却が想定通り行かない場合、インカムだけでは10%の利払いが出来ないため、どんどん事業者の利益が食われていくとも言えるので、そこは注意が必要でしょうか。

ただ、ということは更に逆に考えれば、という状況である以上、

【頑張って売ろうとする】というのも間違いないでしょうから、こういったお得な土地を仕入れられる力を信じるなら、大丈夫かなーという気もしないでもないです。

 

ところで、Victory Fundを運営しているカチデベロップメント株式会社は、とある建設会社(詳細な情報なし)が100%株主となっているので、建築会社の資材置き場として・・・という記載がありますけど、もしかすると、この親会社の資材置き場として当座のところは使うのかなとも思ったりしますね。

 

前回書いた時に感じた言葉のまま書きますが、

 

思った以上に案件が調べてみると妥当な感じの案件で、今は(農地として使わなくなった部分においては)使い道のないだだっ広い土地になってしまっているので、土地の価値も安いでしょうけど、

道路が間を通って、利便性が増して、1区画も使いやすい大きさに作り直せば、なかなか価値のある土地に生まれ変わるのは間違いないでしょうから、

そう考えると、【独立した第三者の不動産鑑定士評価書における近隣標準的画地の標準価格は280,000円/㎡とされており、40,000,000円(266,666円/㎡)の売却価格は妥当であると判断します。】

というのは、私自身も一応公示地価とかを見てみましたけど、遠からずなので、「妥当」と言っていいだろうなと思いました。

 

という感じです。(まんまコピーで済ませるという・・・笑)

※売却総額等は前回案件においての数字です。今回は、270平米なので、70,000,000円(259,259円/㎡)ですね。当たり前ですが、ほぼ同額の計算です。土地が大きい分、ほんの少し単価が下がる想定なんでしょうか。まあ、単に何となくキリの良い数字の想定をしているだけかもしれませんが・・・

 

というか、それにしても、都心の近郊で、それなりに知られている道路(青梅街道)と、交通量の多い生活道路(たかの街道)の間に、こんなに大きな敷地が空いているなんて、勿体ない使い方してるってのがいかにも分かる感じで、結構世の中、まだこういう土地が残っているもんなんだなーとほんと改めて思いますね。

 

まあ、余談ですが、私の勤め先から多少歩いたあたりも、よく見たら広大な空き地(正確には一応駐車場)だったスペースがあって、隣の戸建てが空き家になったことを契機に2つの区画をまとめて、何かを建てようっていう計画があるみたいなので、

(建売が何棟か建つのか、それともアパート的なものなのか・・・)

世の中、結構そういう土地ってあるっちゃあるんだなと、改めて思う昨今でした。

(※一応、そこも山手線徒歩圏なんですが、あるもんですね。ほんと。)

 

というわけで、横着して以前書いた文章を結構使い回しましたが、利回りの根拠はある程度見える案件なので、事業者の信頼性という部分をどう判断するか次第ですが、

案件だけで見た場合は「アリ」な案件だと思います。

Victory Fundさんも未知数なところがかなりありますが、こういった価値が将来的に上がるだろう土地をしっかり見つけて買い付けてきているわけですから、

意外と(というと失礼ですが)力のある会社さんなのかもなとも思いますね。

 

鑑定事務所が世の中に知られた会社さんではないにせよ、

不動産鑑定士が鑑定した結果の評価額を基にしているのも良い部分だなとも思います。

 

尚、前回案件より運用期間が長いことをどう評価するかは好き嫌いの部分にもなってきますが、理屈上だけの話をすれば【キャピタルでの利益を主に使って利回り10%を配当する】ということは、運用期間が長くなれば長くなるほど、事業会社としては逆ザヤ(インカムでは10%を賄えないので、自社の利益が目減りする)の期間が長くなるわけですから、逆の言い方をすれば【投資家がお得になる】とも言えます。

もっとも、それは事業者リスクに晒される期間が長くなることとも言えるわけですから、100%の気持ちで【こっちの方が良いのでは!?】とは言えません。

 

ただ、個人的には運用期間6ヶ月は少し短いなという気持ちでいるので、今回の案件の方がより参加したい気持ちにはなりますね。

既に前回案件に参加した自分ですが、運用期間が少し伸びたので、こちらにも参加出来たらしたいなとは思いました。

 

というわけで、案件としては良い案件ですし、

根拠もしっかり説明されていて、不動産鑑定士の評価もついていますので、

ご興味のある方は案件ページをご覧になるといいかなと思います。

 

ちなみに、【キャンペーン期間中の7月5日(月)~8月31日(火)に「victory fund」に新規で会員本登録が完了した方にamazonギフト券(Eメールにてお届け)を1,000円分プレゼント致します。】

というキャンペーンも今日から再度始まったので、ギフト券をとりあえずもらうという形での登録もアリかもしれません。

 

上にも書いた通り、今日の登録くらいなら新規登録でも間に合うかもしれませんので、

取り急ぎ、案件紹介ということで記事を書いてみました。

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victory fund

※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、

類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。

逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません

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