先日、速報としてお知らせしました通り、
不動産クラウドファンディング事業「WARASHIBE」（現：COZUCHI）を運営されている、
株式会社SATAS（現：LAETOLI株式会社）のマーケティング担当、入澤様に対してインタビューを行いました。
その質問及び回答について、下記にご紹介致します。（21年7月3,4日に掲載）
（※尚、初回はオンラインにてインタビューをし、その後、お話しさせていただいたことを踏まえたメールでの質問にご回答いただきました。管理人であるNNSがオンラインでの回答及びメールでの回答をインタビュー形式に整えるため一部修正を行っておりますことを申し添えます。また、いただいた回答については株式会社SATAS（現：LAETOLI株式会社）様、あるいは入澤様の見解をご紹介するものであり、管理人であるNNS自身の見解ではないことを予めご承知おきください。）
※前回の記事はこちらです。合わせてご覧ください。
多種多様に渡る質問にお答えいただいたこともあり、2部に分けての掲載となります。
こちらは後半の記事です。
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〔５〕「事業者メリットや事業に関するQ&A」
１．事業者メリットについて
Q：投資方法などが類似しているソーシャルレンディングは貸金業の資金調達にクラウドファンディングが使われているということで事業者のメリットが分かりやすいものの、不動産クラウドファンディングは何故事業者は投資家に利回りをわざわざ払うのかという【事業者メリット】が見えづらいのではと個人的には感じております。私としては投資家のメリットと事業者のメリットを一対で説明することが業界全体に対して【こういう仕組みなら投資しても大丈夫だな】と思ってもらえるのではと考えております。ご賛同いただけるようでしたら、差し支えない範囲で構いませんが、事業者のメリットについてもお聞かせください。
A：不動産クラウドファンディングがなぜ投資家に利回りを払うのかというのは、突き詰めれば【銀行で借りれば良いのでは？】という事だと思います。
WARASHIBE（現：COZUCHI）の最大の強みは物件の仕入だとよくお伝えしておりますが、実はWARASHIBE（現：COZUCHI）の物件は銀行からのローンがあまり出ないものも多いです。
本当の強みは細かく言うと【投資判断能力】です。
一般的な不動産投資は、オフィス、レジ、商業、物流などの収益物件の「保有」や「開発」が中心であり、各社が”一般的な不動産”への投資に集中しがちです。
理由としては、リスク分析やリスクヘッジが一般化しており、比較的投資判断が容易だからです。同時にそのため金融機関のロジックとしてローンも出やすいです。
WARASHIBE（現：COZUCHI）では、こうした不動産にも勿論投資は致しますが、こういった一般的な不動産以外の投資を得意としております。
例えば、過去の「武蔵関ファンド」ですが、築古で特別場所も良いわけでなく、一般的な不動産投資家からは非常にリスクが高いということで敬遠されます。
しかしながら、都市計画の区域内にあって、近い将来に用地収用される蓋然性が高い場合、仮に建物がなくなったとしても収用されることもありEXITリスクは理論上ほぼなくなることになります。ただし、こうした案件は「一般的な不動産」でないため、金融機関のロジックとしてはローンを引くことが難しいということです。
そのためWARASHIBE（現：COZUCHI）では不動産クラウドファンディング事業を通じて、今まで一般の人が触れる事の無いようなプロ的な案件を組成し、シンプルに不動産による収益を上げていきます。
※管理人による注釈：「武蔵関ファンド」こと「練馬区 武蔵関Iファンド」は、今年の5月に運用されていた案件で、運用開始前に売却先が見つかったことにより14日の運用期間で年利278%という他社ではまず見られないパーセントを出した伝説の（？）案件です。
２．投資家資金の活用について
Q：元々自社で保有されていた物件をクラウドファンディングにて出資募集した場合は、投資家の資金がキャッシュで御社に入ってくることになるかと思います。こういったキャッシュが入ってくることは御社のメリットともなるかと思います。どのようにご活用されるのでしょうか？
A：匿名組合契約に基づき、投資家様から出資いただいた資金は、事業者である当社が保有する不動産を匿名組合契約財産に移転するための取得資金として活用し、当社はその資金を次のファンド組成のための仕入物件の手付金などに当てています。
３．劣後出資比率の高さについて
Q：投資家の損失に対するクッションとしての劣後出資については多くの事業者様が説明されておりますが、他方で投資家資金を使うことで自社資金、借入資金をあまり使わずに大きな案件を動かせるため、不動産クラウドファンディングで資金調達をすると事業においてレバレッジを利かせられるという点についてはあまり言及がなされていないようにも思います。御社は他事業者様より平均して劣後出資比率が高いことも投資家より評価の高いポイントと感じます。ただし、これは、逆に考えると会社規模、社の売上規模や案件組成の拡大スピードの抑制となってしまわないでしょうか。高い劣後比率を採用しているのは、拡大スピードを上げ過ぎないなど、そういった側面もあるのでしょうか。よろしければお聞かせください。
A：劣後比率の設定にあたり大まかなレンジ感は持っておりますが、案件ごとに対象となる不動産は別物であり、その不動産が持つ収益力やリスクも案件ごとに異なります。
そのため当社では、不動産の特徴を十分に見極めたうえで、投資家の皆様のリスクを最小限にしつつも、しっかりとした配当を受け取っていただきたいとの考えで商品設計を行っており、（※注釈 その1）
その結果、案件ごとに劣後出資割合が異なっているというのが実態と考えております。
むしろ、世界に同じものはない「不動産」を案件化するにあたり、ルールとして定めた一定の劣後割合を適用することの方が無理があると当社では考えています。
ご指摘のとおり、劣後割合が高いということは当社の自己資金が寝ることになり資金効率が下がることに繋がりますが、
当社ではまずは投資家様の元本毀損リスクを限りなく低下させ、安全性の高い商品組成をすることを優先しております。
一方でWARASHIBE（現：COZUCHI）にはキャピタルゲイン配当に上限を設けない配当ポリシーがあります。劣後割合を増やすことによって事業者が得られるキャピタルゲインを確保している場合もございます。（※注釈 その2）
※管理人による注釈 その１：劣後出資比率を高め、優先出資比率を下げることにより【優先出資部分にのみ高い利回りをつける】（全体と比較してその部分だけえこひいきをするようなイメージでしょうか）ことが出来るので、高い利回りをつけようと思った場合に高い劣後出資比率にすることは考えられるパターンだと私も認識しており、そういった裏側についても正直に説明いただいたことが素晴らしいなと感じました。
※管理人による注釈 その２：WARASHIBE（現：COZUCHI）のポリシーがキャピタルの25%を上限金額なしに配当するというものであるため、劣後出資比率が低い場合、キャピタル配当のある程度が投資家分になることもあり、逆に劣後出資の割合を増やす方がキャピタル配当を事業者として得るという観点から有利になることもあるようです。ただし、これは劣後出資が【棄損しない】という自信がなければ出来ないことであり、こうした形で投資家の安全性と事業者の収益を両立させられる自信があるというのは、高い運営能力がある証左でしょうか。また、自社メリットにも正直にお答えいただいたことはブロガーとしてありがたいなと感じました。
４．新たな投資家に事業者メリットを伝えるとしたら
Q：事業者としてのメリットについて、不動産クラウドファンディングを始めたい、御社に投資家として初参加したいというような初心者、詳しくない方に分かりやすい部分がありましたら、お聞かせください。
A：ローンがつきにくい不動産でも、クラウドファンディング事業によって、レバレッジがかかります。これにより不動産事業者が本来事業化できなかった事業が事業化できます。不動産の本質的な価値に基づく多様な投資が可能となることが大きなメリットです。
※管理人による注釈：質問の3と合わせて読んでいただければと思います。利益を出せる可能性が高いとしても総額が大きく自社だけでは事業化出来なかった事業が投資家のお金（力）が加わることで事業化をなしえるというイメージですね。
５．事業者としての不動産クラウドファンディングの難しさ
Q：メリットについて様々お聞かせいただきありがとうございました。逆にこういった部分が難しいんだ。ということもきっとおありかと思います。合わせてお聞かせくださいますか？
A：投資である以上、リスクは存在し、元本棄損等のリスクはゼロではありません。一方で、投資家様は安全性を非常に求められると思いますので、より安全な商品、仕組みを常に考えております。その一方で、なるべく高い利回りを求められているとも思いますので、安全性、リスクとリターンのバランスが難しいです。
６．会社での苦労話について
Q：少し方向性は変わりますが、その他に入澤様や皆さんが会社で苦労されていることはありますか？何かヨタ話的なことでも構いませんので会社の雰囲気が伝わりそうなことがあればお聞かせください。
A：若手の意見をしっかりと聞いてくれる会社で、風通しはとても良いのでありがたいですね。役員陣などは毎日朝、WARASHIBE（現：COZUCHI）の今後に向けて議論を続けていますが、たまに議論が”あっちいったりこっちいったり”して現場の私は大変な時があります（笑）
〔４〕「業界全体についてのQ&A」
１．業界内でのやり取りについて
Q：ここまで御社事業や御社について質問を重ねてまいりましたが、次は業界全体の部分についてもお話を伺いたく思っております。現状のところ何か他社さんとやり取りしたりというのはあるんでしょうか？よろしければお聞かせください。
A：不動産クラウドファンディングの業界団体なども発足しており、そちらでの情報交換もあります。あとはWARASHIBE（現：COZUCHI）のメンバーが他社と元々知り合いであるなどもあり、ソーシャルレンデング業者さんともお話しさせて頂いたりしています。
２．業界の未来について
Q：業界全体がどのようになっていってほしいなど、何か思うところはありますか？入澤様の個人的な気持ちでも構いませんのでお聞かせください。
A：不動産クラウドファンディングに参入している業者の多くは、自社の不動産販売に繋げるためなどが主ですが、WARASHIBE（現：COZUCHI）のような【不動産クラファン ガチ勢】が増えると面白そうですね。
３．業界内でのWARASHIBE（現：COZUCHI）の目標とする立ち位置
Q：不動産クラウドファンディング業界の中でWARASHIBE（現：COZUCHI）事業がどんな立ち位置でありたいですか？目標とするところがあればお聞かせください。
A：国内ナンバーワンを目指します。
単に規模を追求するというニュアンスよりは、より多くの方々が投資したくなるように、商品ラインナップを増やしていくというイメージですね。
前述の通り、多くの投資家様は損したくないという思いが強いと思います。ですので、銀行預金並みに安全な商品から、リスクはあるが10％以上のリターンを目指せるものまでを、ニーズに合わせて、増やしていくことを考えています。日本で一番多くの方が参加できるプラットフォームという意味でのナンバーワンを目指したいです。
〔５〕「運用方法についてのQ&A」
１．3号事業、4号事業について
Q：現在は不特法 1号事業、2号事業の登録ですが、今後、3号事業、4号事業を行う可能性はありますか？
A：可能性はあります。社内の議論で様々挑戦していきたい事が構想されており、そのために3.4号が必要であれば取得いたします。
※管理人による注釈：3号事業：特定目的会社（SPC）という書類上の会社を作り、不動産そのものを1つの会社のようにすることで、事業会社が万が一倒産した場合でも、別会社のため不動産の価値が毀損したり、事業会社の借入の担保として取られることのないようにする形での不特法（不動産クラウドファンディング）を行える業者の登録。投資家にメリットが大きいが事業会社の負担が大きいため、現時点では登録している会社は少ない。また、4号は1,2号における2号と同じように、そういった案件の募集部分のみを行える登録（3号として別会社が存在していないといけないため、3号を取らず4号のみだと活用が難しい。）
２．貸付型の案件組成について
Q：不動産クラウドファンディングと似た投資法であるソーシャルレンディングなどの貸付を伴う案件を組成する可能性はありますか？社内でそういった話題等はあるものでしょうか？
A：現時点では、貸付型は予定しておりませんが投資家様のニーズに合わせて、事業ドメインは増やす可能性があります。
３．案件以外の【サービス部分】について
Q：案件以外の【サービス部分】で今後注目してほしい部分はありますか？
訴求したいポイントなどがあればお聞かせください。
A：我々マーケティングチームでは、全ての議論が、【投資家様にとって何が一番良いか？】【投資家様のUXを上げるには何をすべきか？】になっております。様々な商品設計があることなどはそのためです。
特にサービス部分のシステムについては、今後3ヶ月ごとなど段階的に機能が追加されていく予定です。既存投資家向けアプリやデポジット口座、毎月配当、いつでも買えていつでも売れるを実現するようなセカンダリーマーケットの構築などを準備中です。
詳細な仕様は日々議論が尽きませんので、正式に決まったら再度お知らせします！
〔５〕「まとめ：投資の推奨」
１．投資初心者へ一言いただきました
Q：まとめとして投資初心者の方へ一言いただけますでしょうか？
A：投資収益は労働収益を上回ります。不動産クラウドファンディングの魅力は1万円から投資家になれることです。どなたでも投資家になることができ、投資収益を得ることができますので、気軽に始めてみてください。そして、長期で一定割合を積み立てるのがお勧めです。
２：既に不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディングへ投資されている方へ一言いただきました
Q：既に不動産クラウドファンディングや類似した投資に参加されている方へも一言いただけますか？
A：WARASHIBE（現：COZUCHI）は、より安心安全な取り組みを進化させていく一方で、高いリターンを目指してまいります。一方で銀行預金並みに安全な商品設計も目指してまいります。最終的にはWARASHIBE（現：COZUCHI）内でポートフォリオ構築することが安全な資産運用というレベルを目指しております。中長期的な資産運用に貢献できるプラットフォームを目指しておりますので、何卒宜しくお願いいたします。
〔６〕「おまけ：入澤様 個人についてのQ&A」
１．ブロガーについての興味があるか
Q：改めましてこの度はインタビューありがとうございます。入澤さんはクラウドファンディング投資のブロガーのブログってどの程度興味を持って見ていらっしゃるものですか？
A：今やマニアです（笑）
WARASHIBE（現：COZUCHI）について取り上げてくださるブログは即チェックしています。はてなブログは通知が来るので最高ですね。ブロガーの皆さんの新規ファンドレビューなどを読ませてもらってWARASHIBE（現：COZUCHI）にフィードバックしています。
２．入澤様ご自身の投資について
Q：入澤さんご自身も投資活動ってされているんですか？
A：株は好きで大学生の時からやっています。
仮想通貨は、損したので最近触ってないです（笑）
あとは、もちろん不動産クラファンに投資しています！
３．入澤様ご自身の展望について
Q：読者の方に御社や入澤さんを身近に感じていただく一助となるかなと思います。入澤さんご自身の人生の展望についても差し支えなければお聞かせいただけますでしょうか？
A：父の影響もあり、不動産に関わる仕事をずっと続けていきたいと思っています。
他の業界に比べてアナログのままの不動産業界をデジタルに変えていくような事をやっていきたいです。
〔７〕「おまけ：当ブログについて」
１．当ブログや私に対しても一言いただきました
Q：私のモチベーションにもなりますので、当ブログや私に対してもよろしければ何かコメントをいただければ嬉しいです(__)
A：NNS8912様のブログは案件紹介いただく場合、対象となる不動産や周辺情報について数値を元にしっかり考察して頂いており、当社のファンドページと合わせて読んでいただくと非常に分かりやすいと思います。
また、事業者リスクについてもかなり掘り下げて書かれており非常に鋭いです。
先日初めてお話しさせて頂いた際には何を聞かれるか実はヒヤヒヤしておりましたがフランクにお話ししてくださいましてありがとうございました！笑
今後とも是非よろしくおねがい致します！
※管理人より：非常に光栄な言葉をいただきました。今後も一投資家として案件考察を頑張っていくことで、仲間である投資家の読み手の方に有益かつ、事業者様の事業拡大の一助になるようなブログを更新していければと思っております。よろしくお願い致します。
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※〔管理人より〕ここまで読んでいただき、ありがとうございます。
もし、お読みいただいた上で登録してみたいと思われましたら、下記の広告リンクをお使いいただければ、私の成果として記録され、今後のWARASHIBE（現：COZUCHI）との関係構築にも役立ちます。よろしくお願い致します。
※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。
逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません。
