先日より【次回は記念となる10件目のファンド】というようなニュアンスの文言が送られてくるメールにも書いてあり、
次のASSECLIの案件は、かなり力の入った案件が来るんだろうなーと思っていた私ですが、【本気のファンド】が来ましたね！
メールが来た瞬間「おおお！」っとつい言葉にならない言葉が出てしまいました（笑）
というわけで、頑張って1番に更新して少しでもアクセスしてもらおうと思ってたんですけど、もう有名ブロガーさん方がとっくに記事化されてました（苦笑）
いやー、皆さん、早い。さすがです。
でも、って感じで急いで更新して紹介したい！みたいに思わず思ってしまうほど、今回の案件の気合の入り方は今までより一段上なんじゃないかなと思うんですよね。
最初の頃は会社の実力（？）の割に大人しいというか、淡々と運営されている印象があったので、ここに来て、少しずつ不動産クラウドファンディングの活用方法が社内でもまとまったりしてきたんでしょうか。
以前よりペースも早くなっていますし、
より魅力を感じる事業会社さんになっているなという印象です。
---------------------
さて、というわけで先行されている方もたくさんいらっしゃるので、
私はまったりと今回の案件について自分なりに紹介してみます。
案件名は【千葉県市川市＃10ファンド】で、募集開始は7/14の18時からで先着制。
利回りは8%、運用期間は1年、募集金額は過去最高を一気に更新する、1億5300万！
（劣後出資15%を合わせた総額が1億8000万）です。
〇家.comさんと違ってシンプルな名前ですね（笑）
こういう違いが地味に事業会社さんのスタンスの違いって感じがして、（どっちが良い悪いではなく）見比べていて面白いなーと思うところです。
ASSECLIさんは、どちらかといえば塩系というか全体的にサッパリしてますよね。
もっとも〇家.comさんもバナーの白地を活かした感じとかレイアウト自体は意外とサッパリしていて、個人的には結構好きなんですけどね。
っと、すぐ話がそれていくのは私の悪い癖です・・・
今回の物件は、（以下、正確な所在地が会員限定のためざっくりした表現になります）
市川市の本八幡駅周辺で、徒歩圏内ながら少し徒歩だと遠く、その分、バス便もある程度の本数はあるというような立地感です。
駅からはある程度遠いものの、駅自体が都営新宿線とJR総武線という重要路線の駅であり、更にちょっと歩けば京成線の京成八幡駅もあるという、
千葉県でも有数の利便性の高い駅に徒歩圏内ということなので、
【結構、使い勝手の良い】物件だと思います。
私の周りでも同僚や以前の上司などがこの界隈に住んでいることもあって、利便性の高さはよく耳にしているので、そういう意味でも「良い案件だろうな」という直感的なものは感じますね。
少し行けば都内。便利な立地。
そのため土地の価格は結構駅から遠くても千葉県内ではかなり高い方でもあるので、物件としての価値も当然高く計算出来るというのはあるでしょうしね。
ところで、市川市って（近郊にお住まいの方は除くとして）首都圏にお住まいの方からすると、どんなイメージがあるでしょうか。
実は「あんまり何の印象もない・・・」って感じはないでしょうか？
（そんなことないのかな？）
例えば隣の船橋市であれば、ららぽーともありますし、中山競馬場、公営の船橋競馬場なんかもあるし、西船橋駅は乗換駅としても結構知名度が高かったりするでしょうし、
浦安市であればそれこそ天下のディズニーランドもありますけど、市川市って、そういったレジャー的な印象はないですよね。
ちょっと奥まった辺鄙なあたりにこじんまりとしていてアットホームな市川市動植物園という施設があって、子どもの最初の動物園体験に丁度良いという評判もあって私も以前遊びに行ったことがありますが、（結構奥まったところで遠かった・・・）
このあたりは市の端で市川市全体のイメージとはかなり程遠いですし、それと市原市と混同されたりというのも地味にあったりしますから、そうやって色々考えていってもイメージが意外と固まっていない感じでしょうか。個人的にはそんな印象があります。
人口が多くて、都内に近くて非常に利便性が高いものの、逆に都内と一体的な受け止め方をされていて、これといって普段は大きく取り上げられる感じがないあたりが、もしかしたら独特な市かなーとも思います。
不思議と同じような感じの川口市は、「ネタにされやすい」埼玉県ということもあってTVとかでも便利と良く言われたり逆にちょっとしたことを揶揄されたりキャラクターを感じますけど、市川市はそういうのもあまりないですからね。
ということで、利便性は高いもののちょっと地味キャラ的な市川市、
そしてその中でも特に利便性が高いけど、やっぱりちょっと地味キャラ的な気もしないでもない本八幡という、そんな立地です。
都営地下鉄で都外の駅はこの本八幡駅だけなので、かなりそういう意味でも都民に近い存在というか「実質都内」みたいな感じなんですけど、それもそこまで強調されていないですし、やっぱり市川市は少し不思議なところがあるなと改めて思いました。
私自身は降りたこともありますし、駅前なら多少こんな感じという記憶がありますが、
やっぱり人様のベッドタウンという感じでそこまで詳しくはないので、特に強い印象はないのですが、住んでいる方は便利とは必ず言いますね。
そこが大きなポイントだと思います。
さて、雑談が長くなりました。
今回の物件は、面積と公示地価からすると土地代が9000万くらいでしょうか。
面積がかなり大きく2棟建っているので、仮にこれを何か新たな用途として活用することを考えたら価値は目減りしてしまうのかもしれませんが、（大きいと売りづらいし、分ける経費もかかる）現状のままで空室率の低いアパートとして有効に活用されているので、そういう意味ではもっと正味の土地としての取引価格は高くて1億くらいの価値があるのかもしれません。
ですので、建物を入れて1億5300万という募集総額（劣後部分を含む）は素人が見る限りは妥当だろうなという感じを受けます。
会員限定のところに利回りの根拠も詳しく書いてありますので、
会員の方はご覧くださると良いかと思いますが、
今回の案件は【優先出資と劣後出資の利回りがほとんど変わらない】
というのが注目ポイントとしてあります。
つまり、【何の手間もなくお金を出すだけ】なのに、【投資家への案件募集や、分配、建物の修繕等の諸作業】などの実際の動きがある事業会社さんと同じ利回りを享受出来るというお得感がありますね。
しかも当然ながら「売却の時の万が一の損失は劣後出資者が優先的に被ってくれる」
というのもあるわけですしね。
こういった築古のアパートは1年1年価値が下がっていきますし、気にかかる点も年々増えてくるだろうと想像しますので、万が一売却の時に不測の事態で価値が下がるというのは（運用期間が1年とはいえ）ありえない話ではないのかもしれませんが、
そこを劣後出資でクッションを作っているにも関わらず、投資家には事業会社とほぼ同じ利回りを払うということなので「記念の10件目らしく、投資家に有利に作った」という案件だなと思います。
そして利便性の割に安い家賃ということもあってか空室率も現状で低いので、修繕費などで諸費用を割いても充分利回りを払う余地があるという、
この物件の持つ力も大きいですよね。
以前も書いた話ですが、某〇ARASHIBEさんの物件紹介にもあった、
「バブル期の建築物は作りが良いので長持ちする」というのが、この物件にも該当するかは分かりませんが、この時期の築の案件は築古の割には確かにどこの会社さんでも安定感がある案件が多いので実際そうなのかなーなんて、素人的には想像したりします。
というわけで、まとめますと、
都内近郊で千葉県でも有数の利便性の高い駅である本八幡駅から徒歩だとやや遠いが、
その分家賃も安いので【空室率が低く利回りが安定的】
築古かつ都内よりは土地相場も安いため、
その分、表面利回りが高い物件にも関わらず【投資家に有利な形で分配】
そんな感じの案件でしょうか。
本八幡駅周辺は千葉県内では土地代が高いですが、やはり都内から比べると（地味キャラということもあるのか）相対的には土地代は安くなりますので、
その分、家賃相場も下がって、とはいえ家賃相場が極限まで安くなるわけではないので、結果、利回りは上がる。という形でしょうね。
案件の表面的な数字もゴージャス（死語）で今までに比べると幾分華やかですが、
中身もしっかりと投資家に有利な内容になっているので、これはおススメですね。
まだ開始日まである程度の日数がありますので、登録されていない方は登録だけでもして、案件内容をご覧になると良いのではないかなと思います。
また、「2021年5月20日～2021年7月31日までの間に、新規に投資家申請を行っていただいた抽選300名様へ、amazonギフト券1,000円分をプレゼント致します。」
というキャンペーンもありますので、そういった意味でも登録だけでもしておくというのはアリかなとも思います。
抽選で300名というのはどのくらいの確率かというのが難しいところですが、
（今回の案件が良いだけに一気に増える可能性もありますしね）
以前、全然違う事業会社さんですが、そちらから聞いた話からすると、【結構、確率高いかも】という感じはします。
ギフト券のキャンペーンに関してはこの先も似たようなものが行われる可能性はあるかと思いますが、今回の案件のような利回りの高い大型案件はこの先そう何度も出てくるとは思いづらいですので、興味のある方の登録は今回がいいかなーという気はしますね。
というわけで、なかなか気合の入った案件が出てきたので、
ついつい文章も長くなってしまいましたが、自分なりに紹介してみました。
自分自身ももちろん投資予定ですが、果たしてどれだけ資金を割けるか悩ましいところです。
WARASHIBEさんとかの次の案件も良い案件がまた来るかもしれませんし、ギリギリまで悩むことになりそうです。
------------------------
※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、
類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。
逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません。
