投資型クラウドファンディング愛好家の案件考察ブログ

不動産クラウドファンディングやソーシャルレンディング愛好家です。比較的高利回り案件を中心に考察をしています。※当ブログは広告紹介、リンクが一部記事に含まれております。

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの違いについて雑談します。

本来は「ポートフォリオの分散について」という題目で書き始めたのですが、

ソーシャルレンディングと不動産クラウドファンディングの違いについての文章が長くなりすぎてしまったので、まずはその部分の記事を書いてみます。

 

最終的に言いたいのは、不動産クラウドファンディングという投資法が確立し、

尚且つ参入業者が増えたことで「ポートフォリオの分散もしやすくなって良かったよね。」ってことです。

・・・もうこれで伝わる人には伝わるし、ここで記事を終わりにしてもいい気がしてきましたが(笑)

とりあえず前振り的に「2つの違い」について書いてみたいと思います。

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ここ数年、ソーシャルレンディングにおいて数々の不祥事、問題が起こり、ソーシャルレンディングという投資方法自体に疑問符がついているのはお読みになっている皆さんも恐らくご存じのことかと思いますが、

それに対して今参入が増え投資額がかなり伸びているのが、割と類似したスキームながら法などの面では別の扱いとなる不動産クラウドファンディングという投資法です。

 

まず、2つの違いを雑談程度おさらいしますが、

ソーシャルレンディングは貸付型のため、事業会社は手数料が収入となります。

手数料だけで会社を成り立たせるというのは結構大変ですよね。

例えば月間に10億貸付が出来たとして、手数料が2%だったら2000万です。

月に2000万しか実入りがないところで、モニタリングを行い、投資家との付き合いをして(メール・電話の応対、入金・出金の確認、分配)、案件の新規組成など・・・

厳しいですね。10億あっても割と厳しいんだから、

もっと小さいところなら更に厳しいだろうなと思います。

かといって、この手数料を5%とかにしてしまったら、

投資家への利回りが大きく下がる or 貸付先への金利が大きく上がる

ということになるので、どちらにせよなかなか成り立たなくなります。

 

なので、ソーシャルレンディングは事業会社が大変な商売だということは言えますね。

そもそもこの低金利時代に高金利で借りてもいい、借りても成功出来る!という会社や案件が月間10億とかあるかという問題もありますしね。

そのあたりについては「キャピタルを得ることをメインとする不動産会社」「貸金業者」「ファクタリング業者」あたりであれば機動性を大事にしつつお金を大量に確保しないといけない関係で可能性があるので、絶対にないというものでもないですが、

(実際、ソーシャルレンディングの案件はそういった業者相手の案件が一つのメインとなっています)

絶対数で言えばこうした借り入れをしたがる会社はレアということはあるでしょうね。

 

そして借り入れる=レバレッジをかけて事業を行うことで、会社の業績を膨らますことが出来るのは、当たり前ですが【借り入れを行った貸付先】であり、ソーシャルレンディングの事業会社ではないということがあります。

つまり良く言えば【手数料で手堅く堅実に商売が出来る】ということはありますが、悪く言えば【頑張って投資家を相手にしても会社を膨らませて急拡大などは出来ない】というのがソーシャルレンディングのスキームの問題です。

 

会社というのは事業を行うことで会社を発展させていくことが大事だと思いますが、(必ずしも拡大することが是ではないかもしれませんが、拡大しなくてもいいという風に考えてしまうと縮小していくというのはあるでしょうね。)

これがしづらいのがソーシャルレンディングの事業会社の場合あるんですよね。

ソーシャルレンディングには色々な課題があると思いますが、

私はそこの部分が一番問題かなーと思ったりします。

 

例えば、とある事業会社さんの有力な貸付先は少しずつ会社としての基盤が出来てきて、より低い金利で借りられるようになっていきつつあるのかなと何となく想像しているのですが、それは借入資金を使ってレバレッジをかけて事業拡大に成功したからでしょう。でも、それに寄与した事業会社さんの方は拡大出来ているかというと、現状維持程度に留まっている。

こういう部分が折角事業を頑張っても「報われない」的な部分ですよね。

 

もっとも手数料をマージンとしてもらうだけなので、貸付先にトラブルがあり返済がなされなかったとしても、それは投資した投資家の元本毀損となるだけであり、事業会社にマイナスはないので、そういう意味ではローリスクな商売かもしれませんが、もしそういう事態になれば、その後の事業会社としての資金調達は困難なものにもなるので、結局のところ貸付先と自社が一心同体になりやすいというのもソーシャルレンディングの課題の一部かもしれませんね。

 

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さて、他方、類似した投資方法である不動産クラウドファンディングに関しては、

貸付ではなく事業会社にとっての【自己資金】を、

投資家の出資という形で募るという投資法になります。

 

事業会社が所持したいと考える物件があったとして、その売買代金をノンバンクから借りるのではなく、出資者から出資してもらい、その資金を自己資金として(厳密にはちょっと違うかもしれませんが)物件を入手し、

その代わりに、投資家にはその物件に紐づく賃借料や物件の売却代金を支払うという形です。賃借料が主な利回りの根拠になるものもあれば、売却代金が根拠になるものもありますし、併用であったりするパターンもあります。

が、ともかく、平たく言えば、【物件に紐づくお金が分配される権利をもらう代わりに、事業会社に出資する投資】ということになります。

まあ、なので、一般的にはそういう言い方はしませんが、

いわば「事業会社の応援投資」と呼んでもある意味いいかもしれませんね。

 

こちらのスキームにも良い部分、悪い部分はありますし、

巷では、「ソーシャルレンディングはオワコン!不動産クラウドファンディングなら基本安全!」という言い方もされがちですが、事業者そのものに出資している行為である以上、そうとも限らないので、そのあたりはよく両者やその他の投資のメリット・デメリットを比較した方がいいよなと私は思います。

ただ、こちらのスキームの場合、ソーシャルレンディングに比べて明らかに良い部分としては【投資家の出資金を使って自社を膨らませられる】という部分が挙げられます。

 

つまり、ソーシャルレンディングの事業会社だと投資家相手に頑張って色々なサービスをしても入ってくる収益が手数料のみなので、なかなか収益が上がらない。

逆に拡大する余地は(リスクを取っている以上当たり前ですが)貸付先にある。

それに対して、不動産クラウドファンディングの場合は、事業会社そのものが出資金を扱うので、投資家から見ると事業会社自体の拡大に寄与できますし、(まさしく応援投資ですね)事業会社はやや高い利回りを払うことにはなるものの、自己資金をあまり使わず会社の業績を拡大出来る可能性があるということなので、

翻って考えると、【だから投資家に多く利回りを払うことが出来る】ということも言えたりします。事業者メリットが大きいから、その分、資金を集めるべく投資家にもより利回りを払っておこうと考えるという感じでしょうか。

 

投資家にとっても事業会社にとってもwin winになる形を構築する余地がある。

ということですね。

 

事業会社に何かがあった時には連鎖的にすべての案件に問題が起こる可能性があることは頭に入れておかねばならないものの、(ソーシャルレンディングであれば特定の貸付先に問題が起こっても中長期的なことはともかくとして、すぐに別の貸付先の案件に問題が波及することはない)

事業会社の発展に一役買うという関係上、ソーシャルレンディングより高い利回りを享受出来る可能性はある。とは言えるのかなと思います。

 

このあたりは、どんなアセットタイプ(案件の種類)か、どんな事業会社なのか(拡大路線なのか、大手企業の販促的な事業なのか)にもよりますが、

スキームの性質上は上記のようなことは言えるのかなと思いますので、私自身は不動産クラウドファンディングに関してはやや高利回りの案件を狙っていたりします。

ただ、その分、そういった案件を扱う業者さんは新興の会社で財務や会社規模的にはまだまだのところも多いので、そのリスクは考えないといけないところでもありますね。

 

以上、一旦両者の違いをまとめた記事として更新しました。

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※尚、不動産クラウドファンディングについて紹介する際は、知名度が劣るため、

類似した投資であるソーシャルレンディングをタグに入れています。両者は似たスキームですが、別物であることはご留意ください。

逆にソーシャルレンディングについて紹介する際は、不動産クラウドファンディングのタグは入れておりません

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