募集金額の大きなファンドを連発するクリアルさんの実力に、
「さすがだよなー」と改めて思う自分。
そういう案件を作れるということもそうですし、それを「埋められている」というのもすごいですよね。
今回も注目度の高い案件でしょうし、自分なりにさらっと見てみます。
今回の案件名は、【ドムス・スタイル押上】で、募集価格は5億5800万、利回りは4.5%、運用期間は12ヶ月予定です。
・・・が、注釈があり、【2021年12月9日売却】で既に売却候補先と売買契約を締結済みということで、「何も問題が起こらなければ6ヶ月弱で早期償還する」という予定になっています。
尚、利回りの4.5%の内、インカムが2.5%、キャピタルが2%ということなので、比較的インカムもあってとっつきやすいファンドなのかなーとは思うところです。
まず、場所についてですが、名前は押上となっているものの、
実際の住所は、「墨田区横川4-12-9」ということで、ほんの少し押上に比べれば、土地代は安いだろうエリアかもしれません。
東京メトロの押上駅が最寄り駅ですが、反対側に歩くとJRの錦糸町駅もありますし、
押上が最寄り駅ということは、もうちょい歩けば、スカイツリーもあるし・・・
ということで、押上の駅前の本当の一等地よりは少し安いにせよ、立地的には全く申し分ないですね。逆に押上駅より東側の小村井、立花のあたりは少し辺鄙な方なので、そちらよりは錦糸町も徒歩圏内ということで、このあたりの方が評価は高いでしょうか。
昔はこのあたりってどちらかといえば利便性が高い割に古臭いイメージがあったと思いますが、今はスカイツリーも建って、墨田区全体が以前より良い雰囲気で受け止められているので、そういう意味でも価値のある不動産ではあるかと思います。
自分自身はその「昔ながらの墨田区」的なイメージの方を身近に感じる・・・というか、そういった取引先がそれなりにあったりするので、場所はそれこそ地図見ないでも行けるくらいの感じで親しみは感じています。
そんな立地で土地面積が179.18平米という、やや狭い7階建てマンションが建つ感じ。
って、土地の容積率が80%で建蔽率は300％ですけど、この土地でも7階建てが建つんですね。これは何か意外な感じがしました。
7階建てっていうのだけ見て500%くらいなのかと思っていたので、ちゃんと案件の中身を見たら300％って書いてあって、「ほー」となりました。
全くこのあたりは素人ですけど、土地面積も大きくはない上に、建蔽率は300%だから、なかなか細いマンションが建つってことなんでしょうか。冷静に考えれば墨田区で横川なら300％くらいで普通でしょうし、まあ、そういう土地に高い建物を建てるのは目立つだろうなーとか何となく思いました。
物件は1DKと2Kだけの間取りなので、DINKS向けってことでしょうね。って書いてたら「ちゃんと書いてあった」（笑）
1フロアにつき3軒しかないので、あまり同じフロアの人ともすれ違わなそうですし、
エレベーターで待つ時間とかそういうのはエレベーターのあるマンション住まいをしたことのない私には何とも分かりかねますが、
いかにも今時の人向けって感じはありますよね。
で、土地代は公示地価で見ると70万くらいでしょうか。実勢価格はもうちょっと高いとして、総額で179.18平米なので、1億5000万くらい？？？
ただし、クリアルさんの発表だともっと土地代は高く出ていますし、
鑑定会社は、更に高い土地代を付けています。
この鑑定会社さんって土地代を高く付ける傾向が結構ありますよね。
まあ、土地代を高めに書いておいた方が帳尻合わせはしやすそうですし、
（それなら仕方がないよね的な話というか）
そういう意味で安く付けるよりは高く付ける方が無難なのかもしれませんが、何かいつも高いなーと思うのでした。
結局ダラダラ書く感じになってしまいましたが、この案件は、
「早期償還するだろう」という言葉を信じるか信じないか次第。でしょうね。
キャピタルが2%というのは、早期償還 or それがNGとなっても1年以内で売却出来た場合の計算であって、長々と売却先が決まらなくなってくるときつくなるでしょうし。無論、長くなると投資家のキャピタルを捻出するために、クリアル自身のキャピタルの上乗せ部分もなくなっていくので、クリアルさん自身も早期償還は目指すだろうなと思います。
もう既に竣工がすぐに迫っていること、売却先が事実上見つかっていること。
立地的にも評価が上がっているあたりで、需要も旺盛だろうこと。
などから考えると、早期償還の可能性は高いでしょうし、基本的には信じていいのかなーとは思います。心配性な人は金額を落とす方がいいかもしれませんが。
まあ、強いて言えば「土地の取得にもしかしたら相場以上の金額がかかったかもしれない」ということと、「クリアルの劣後出資比率が他社より少ない」ということと、「クリアルが大型案件を連発しているので、事業者リスクが少し他社より上がっている」というあたりが心配事でしょうか。
とりあえず、案件自体のリスクはそこまで高いとは感じないですし、もっと今まで案件に「？」を感じたものもあったので、これは比較的良い内容かなと思いました。
まー、逆に早期償還が見えているということは運用期間が短く、前後の拘束期間を鑑みると正味の利回りは低いわけなので、そことの兼ね合いを考える感じですかね。
自分自身はクリアルさんへ多額既に投資しており、長期案件も複数あるので、今回は見送りますが、もう少し自分の予算があったり、クリアルさんへの投資金額が少なければ投資していただろうなと思う案件でした。
というわけで、以上、簡単に紹介してみました。
当日中に売り切れまではさすがにこの金額だし行かないかな。
んー、でも、早期償還が見えている＝人気になる・・・ということを考えると意外と当日中って可能性もあるでしょうか。
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