ちょろっと時間が出来たので、書いてみます。
わかちあいスカイコート大津は、優先で9900万。劣後あり。マスターリース。
劣後比率はたぶん一応会員限定なので書かずにおいておきます。
利回りは5.3%。
で、業者さんの特徴としては、デポジットで運用開始までが長い傾向がある。
（資金滞留しやすい）
そして、10万からなので1万からの業者よりはちょっと投資しづらい。
ただ、キャンペーン豊富だし、割とアットホームな感じというか、堅実な雰囲気はあって、
書面も見やすく色々詳細に書いてあったりするので、安心感はある会社さんかなと私は思っています。
自分としては、これからも付き合い続ける会社さんなのかなーとかは思ったりしてます。
あと、大口の出資者の方にとっては毎月配当（インカム系限定ですが）も嬉しいでしょうね。
今回の案件は大津市近くの事務所+住宅を長期運用する計画らしく、
1年とはなっているものの、この先も出資した人は優先的に次回以降出資出来るとかで、
長いお付き合いをどうですか？と言われている感じの案件。
利回りは程ほどだけど、劣後もあってマスターリースもあるので、それなりに魅力はありそう。
マスターリースがあるということは空室があっても関係ないわけですからね。
9戸しかないので、1つ空くと結構変わってくるわけだし、マスターリースは安心でしょう。
というわけで、まあ、悪くない案件だと思うのですが、
ぶっちゃけちょっと迷ってはいるんですよね。
運用開始まで長いので、まだ悩もうかと思っていたら、
別ファンドが早期償還となって、そのお金をそのまま入れれば、
特別にバームクーヘンが食べられるという話が出てきて（笑）
もう、甘党としては、そこしか頭になくなってる感じです。
けど、んー、悩むところはあるんですよね。
というのも、これは限定情報だろうし、詳細には書かないですが、
１：古い
物件がちょっと古いです。1979年築。ここは公開されてる。
２：物件の価値にちょっと疑問
土地が161平米なので、恐らく3000万くらいの価値かなと。
それに対して、この古い物件で、ここまでの募集金額+劣後出資分の金額が行くんだろうかと。
漫然とした疑問が募集開始時点であったのを、バームクーヘン騒ぎですっかり忘れてたのですが、
ちゃんと考えないと。と、思い直して、よくよく書面を見てみたのですが、
うん、なるほどなと。ちゃんとそのあたりは説明書いてあるじゃんと。
以前、募集されていて出資した銀閣寺案件よりもその部分は厳しい感じですね。
物件自体もこちらの方が古いですしね。
マスターリースがあるということはインカムは安定しているということになります。
ただ、その分、当たり前ですけど、利回りは中抜きされていて低めにはなっているはず。
ということは、インカムは守られているので、出口・・・キャピタルのところが大事になります。
で、その部分が、ちょっと不安なファンド。
しかも、現時点で既に結構古い物件でもある。
長くお付き合いするのに向くかというと、微妙な気もします。
どちらかといえば、今回1年とか、その次の2年とかちゃんとインカムをもらって、
物件の価値がキープされているうちに、次に行くべきファンドかも・・・？
あまり長く付き合っていると、出口リスクが表面化しそうですし。
大津市自体がアゲアゲな土地というわけでもないので、土地が↓物件価値が↓とかなると、
インカムが守られている分、出口がますます怪しい。
逆にわかちあいさんの方は上手く入居がキープされればマスターリースの部分での抜き幅と、営業者としての報酬に加えて、
出資者資金でレバレッジもかけられるということで、良いことが多い。
基本的には安定感もあってwin winなファンドで良いとは思うのですが、（利回り5.3%でマスターリースだから決して悪くない）
強いて言えば、少し出資者には隠れたリスクがあるかもとも思います。
うーん。バームクーヘン食べたいけどなー。
でも、1ヶ月半運用されない資金があると思うと、紙一重で、うーんって感じか。
今は結構色んな事業者が気になる案件を出しているので、それに比べるとちょっと悩ましい感じはありますね。
事業者さんとしては基本的には印象がいいだけに、悩ましいです。
もうちょっと個人的には悩もうかなと詳細を見たら思ったファンドでした。
※少し補足。
物件評価についてですが、似たような案件を募集している別業者さんは、
「近隣の取引から算定」した物件価格を提示しているのに対して、
わかちあいさんは、ちゃんとした不動産鑑定士さんで鑑定した物件価格を正直に載せているのは立派かなと思いました。
クリアルさんみたいに、更に詳細な説明まであればより勉強になりますが。
でも、ともかく、そこまで（高額な案件だってのもあるでしょうけど）やっているのは、
やっぱ真面目な業者さんの方なのかなとは改めて思ったのでした。
不動産鑑定士さんが誰なのかとかどんな会社なのか。あるいは細かいことを言えばどんな計算方式に基づいているのか。
そのあたりで、実際の物件評価価格は多少なりとも上下出来るんでしょうけど、
一つの目安にはなりますよね。
このあたりももう少し今後はちゃんと見ていきたいかなと思った自分でした。
