本当はこんなことを朝から書いている場合でもないのですが、（〇務的な意味で）
昨日の文章を読み返していて、もうちょっと書きたいかなと思って、追加している感じです。
まず、昨日の記事で私はあまり優先劣後について強く意識はしていないということを書きました。
理由としては、「不動産クラウドファンディングは運営会社がレバレッジをかけられて膨らむことが出来るので、
その分、投資家に高い利回りを払っても、win winになれる可能性があるスキームだ。」ということです。
つまり投資家は運営会社が得るべき利回りを横取りすることが出来るのがメリット。
（ただし、良くも悪くも本当の物件所有者ではない）
運営会社は投資家の出資金（運営会社にとっては借入金でもなく、使途自由なので、元々の手持ち物件や資金があれば、
出資金の分は別の物件入手等に使いまわせる）で次の物件入手等、攻めの運営＝レバレッジをかけた運営が出来る。
⇒攻めの運営の結果、安く物件入手して、キャピタルで大きな儲けが出せればインカムを投資家に多少多く払っても、
そこはそれほど経営上問題とならない。
みたいな感じでしょうか。
だから、そもそもレバレッジをかけて膨らんでいくことがある程度目的としてあるはずなのに、
劣後出資者として損をするような物件を入手していたりしたら、良くないはずであり、
優先劣後の比率が高くて投資家が損しづらいということ自体は良いことだけど、投資家が損しないことと同じくらい、
運営会社が損しないことも、投資家にとっては大事だ。
ということが言いたかったのでした。
まして、物件がどんなに優秀だろうが、本当の所有者は運営会社である以上、
運営会社が倒産すれば、出資したファンドはデフォルトすることになるわけで、
劣後出資者が損したけど、優先出資者として損しなかった！万歳！なんて言ってる場合じゃないというか、
変な話、倒産されるくらいなら、ファンドが多少マイナスで償還されたって、その方がマシかもとすら思わなくはない。
もっとも、実際マイナスを食らうのは嫌ですから、もし、そういう劣後出資者の損失のお陰で大丈夫だったファンドがあれば、
それはそれで、ありがたいなーと思うばかりですが、
ある一面で考えれば、そんなことすら考えられるかなと。
というわけで、優先劣後が3割だから絶対にこれはあり！とか、1割だからダメ！とかよりは、
その物件がちゃんと良い出口に持っていける内容なのか、運営会社が自社も儲かるように設計されているのか。
そこを見た方がよりいいのではというのが昨日の内容の繰り返しでした。
----------------
ただ。そこで終わってしまうと、それはそれで違うのかなと今朝になって思い返したので、
もう一度書いている感じです。
で、内容としては、【優先劣後の比率は大事だよね】
という前言撤回的な・・・（苦笑）
何故前言撤回みたいなことを補足しようかと思ったのかという話ですが、
「優先劣後の比率は、損しづらい仕組みの度合いとして見た場合、あまり気にしていない」
これは事実なんですが、
そちらではなくて、【どれだけその物件を本当の自社分として持っているか】
という意味で見た場合には、やっぱり大事だよなーと。
そこをちゃんと書かないと、考えないと、間違いだし、人様に読んでもらうのにミスリードだなと。
つまり、先ほど書いたように、不動産クラウドファンディングの運営会社は大なり小なり、
自社の攻めの運営、経営のために、出資者の資金を使ってレバレッジをかけているのでは。
と私は思っているのですが、その場合、
劣後出資者としての比率が低い＝出資者資金が多いということは、
よりレバレッジをかけている率が高いという考え方になるわけです。
なので、逆に言えば、劣後出資者の比率が高いということは、
それなりに良くも悪くも自社の持ち分が多い以上、堅実な形だと考えられます。
劣後出資が多いというのは、出資者にとって安全という部分もありますが、
どちらかといえば、私にとっては運営会社にとって健全。という見方をしているかなと。
何故劣後出資が多いのか。
【募集価格を多くしすぎると資金が集まらない】（プレミア感が出せない）ということもありえるでしょうし、
【美味しい案件なので自社でむしろ多く持ちたい】（広告効果を一定範囲で持たせて、それ以上は自社の儲けにしたい）
ということも考えられるでしょうし、
【レバレッジをかけすぎることへの抑制】（だとしたら、健全な考え）
色々なことが考えられます。
私は自分自身が山っ気が多い方なので、劣後出資が少なくてレバレッジを大きくかけている会社
（クリアルさんなんかはいかにもそういう感じでしょうか）
に悪い印象はないですし、それはそれで攻めの経営ということで、頑張って欲しいなと思う部分もあります。
が、やっぱり度を越えた（クリアルさんはちょっと攻めすぎてる気が最近します）攻め感は、
投資家としては、不安に思うのも事実です。
それは何も劣後出資が10%だから5%だから俺のファンドが毀損しそう！怖い！
みたいな小さい部分のことではなくて、会社として急に大きくなりすぎて、1つの失敗が全部に波及しないか。
というような心配ですね。
というわけで、そろそろ〇務もしないといけないので、結論に行きますが、
【優先劣後を投資家の損しづらい仕組みとしては、それほど気にしていない】（それよりも中身の良し悪しを優先したい）
が、
【劣後出資の比率が低いファンドが連発しているなどの場合、
運営会社がレバレッジを大きくかけている形が想定されるので、運営会社が膨らみすぎていないかが心配】
まあ、なので、劣後出資の比率が低くても案件の出るペースが遅ければ、そのあたりは気にならないですね。
あるいは劣後出資の比率が高くても案件の出るペースが非常に早ければ、心配な部分はあります。
なので、比率そのものでどうこうとは、私はやっぱり思わないのですが、
とはいえ、その部分も結局は大事な部分の一つではあるのかなと改めて書いてみたのでした。
まー、例えばですけど、出資者が7割、運営会社が3割で、完全セイムボートで、損得を完全に分かち合う。
みたいなファンドとかの方が、山っ気の多い自分にはいいかな。
これなら、レバレッジ的な意味で健全な一面もあるし、リスクは上がるけど、
優先劣後そのものにあまり気を払っていない自分には、リターンの可能性で夢が見られますしね。
・・・なんか、クリアルさんを下げて、TREC FUNDINGさんを上げるような記事に最終的にはなってしまいました。
というわけで、補足は以上でした。
まー、でも、そういうファンドがあったら、それは結構個人的には面白いかなと思うな。
今まででそういう条件だったのは、オーナーズブックのエクイティと、TREC FUNDINGか。
リスクは上がるわけですけど、そんな形のファンドも、個人的にはありかなと思うのでした。
