昨日、ブログ村ってのに登録してみましたと追記的に書いてみたわけですが、
【ブログ村ってすごいんですね】
ということを思いました。
アクセス数が跳ね上がりました。いやー、びっくりしました。
現状のところ。という前置きですけど、広告もついてませんし、画像とかもつけてませんし、
何の商売っ気もなく、ただただ素人投資家が戯言を書いているだけのブログですので、
何にも有意義な情報はないので、どうぞご了承を・・・と一応書いておきます。
ただ、現状のところ。（何度も前置きするｗ）
広告とかもないので、特に誰に気兼ねすることもなく書いてるので、
素直な気持ちで書いているブログではあるので、そこはご安心くださいとも思います。
何の勧誘もないですしね。
・・・まあ、でも、こんなにアクセス数があるんだから、そりゃみんな広告つけますよね。
そのあたりは、仕事も忙しいし、子どももちいこいし、神さんに投資金額は伏せているので、
更新出来るタイミングも微妙なので、この先どこまでどんな風にブログを使えるのか、
目途がついてから考えてみたいとは思っています。
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さて、というわけで、タイトルは大げさな感じでついていますが、
ソシャレンと不動産クラファンの比較をまた書いてみたいと思います。
今回は「利回り」という言葉について自分なりに考えてみたいと思います。
まず、多くの方は【利回りが高ければリスクが高い】【利回りが低ければリスクも低い】
という風に考えて投資されているんじゃないかなと思うのですが、
【利回りが高ければリスクが高い】という風に思う分には、抑制になるのでいいとは思うものの、
【利回りが低ければリスクも低い】という風に考えるのは、ちょっと違うのでは？
というのを特に不動産クラファンについては思うので、そこのあたりを自分なりに書こうかなと思っています。
まず、貸付型のクラウドファンディング＝ソーシャルレンディングは、すごくシンプルな仕組みなので分かりやすい。
普遍的なソーシャルレンディングはこんな感じ。
【投資家が出資】⇒【営業会社が受け取る】⇒【同じ会社、系列会社＝貸金業者が需要家にお金を貸す】
⇒【需要家が借りたお金を運用する】
こういうことなので、高い金利で借りる人は、より安い金利で借りられない会社なのか、そういったプロジェクトなのか。
みたいなことと考えれば、ざっくり言えば、利回りが高ければリスクも高い、低ければリスクも低い。
で合ってるのかなーと思います。
ただ、【金貸しには銀行はお金を貸さない】とか【キャピタル目当ての不動産会社みたいな山っ気の多い短期的な取引には
銀行はお金を貸さない】とか【太陽光のような土地の担保価値がないものには銀行は貸さない】とか、
銀行との相性の悪い業種、プロジェクトで銀行が貸さない＝金利が高くなる。
みたいなのもあるので、一概には言えないわけですが、
とはいえ、造成から始まって何かを作って売るような案件なんかも、当初の土地の価値がほぼなしなので、
（宅地として出来上がれば価値が出るものの当初時点では価値のない土地）
似たような話でしょうけど、そういうのも広い意味では安心感が低いから銀行が貸さないわけで、
結局のところ、ざっくり言えば、やっぱりソシャレンにおいては、利回りとリスクは正比例。と考えて、
基本的にはいいんだろうなーとは思います。
がしかし、不動産クラファンにおいて、同じ図式で考えるのは結構危険だと私は思うんですよね。
というのは不動産クラウドファンディングにおける利回りの計算はこんな感じだからですよね。
【投資家及び営業会社（と借り入れがある場合もある）のお金で物件を入手】⇒【物件に入ってくる賃料や売却益を利回り換算】⇒【投資家に配分】+【劣後出資者に配分】という。
一番シンプルな表面利回りはこんな計算式。
年間賃料÷物件価格×100＝OO%
仮に我が家（笑）を貸し出すとして（多少盛らせてください！）
240万÷4500万×100＝5.33%
こういうイメージです。
4500万の価値の戸建てを、月20万で貸し出せば、利回りがこんな感じになる。と。
この4500万の物件を月15万で貸せば5%にしかならないですし、
物件が3500万の価値なのに同じ月20万で貸せれば、6.85%になる。と。
つまり【物件価格が高ければ利回りは下がり、物件価格が安ければ利回りは上がる】ということです。
超当たり前なことを、自分の復習のために書いているような感じですが。
なので、利回りが高いことはぶっちゃけリスクではなくて、優秀である。ということですし、
利回りが低いことは、価値に対してあまり賃料が取れていない。ということになる。
ので、利回りが低いからリスクも低い。なんてことはないということになるわけですよね。
では、何故利回りの低い案件でも世の中的に人気が出るのかということですけど、
【利回りが低い＝物件価格が高い≒都心の物件である≒空室になりづらい】ということがあるからでしょうね。
都心は物件価格が高い。ただ、その割に賃料をものすごーく上げることは住む人がいなくなってしまうので出来ない。
けど、逆に言えば、ということは、相対的に借り手からすればお得なので、人口も会社も多いし空室になりづらい。
ということで、都心の物件は利回りこそ低いですが、空室率が低く安定感がある。ということ。
田舎は土地が安いので物件価格が安い。その割に都心に比べて家賃が驚くほど安いとまではいかない。
ということは、借り手からすると不利な条件だし、人口も会社も少ないので、空室が出やすい。
ということで、田舎の物件は利回りは高いものの、その利回りの実際は空室率によって、かなり左右される。と。
不動産クラファンにおいては、概ね2パターンに分かれますね。
１：都心の物件で利回りは低いけど空室率も低い物件だし、営業者の劣後出資もあるのでバリ堅
２：田舎の物件で想定利回りは高いけど、空室リスクはある。ただし営業者の劣後出資もあるし、
リフォーム等をしているので、バリューアップしていて、空室リスクもそれなりに下げている＝ミドルリスク
1は落ちているお金を拾う的な感覚でお金持ちの人が多額突っ込む。
2は私を含めた欲が強い人が突っ込む。って感じでしょうか。
どちらにしても、営業者やその物件の広告宣伝的な意味合いのファンドもそれなりにありますよね。
2だと結構な経費もかかっているので、借入等を含めた自社で丸抱えでなく、一部を他人に負担してもらいたい
的な考えもあるかもしれませんが。
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こうやって書いてみても、不動産クラウドファンディングはやはり安心感がそれなりにある仕組みだろうなとは思います。
ただ、一つ気を付けないといけないのは、繰り返しになるものの、
【利回りが低いというのは、物件価格が高いか、賃料が安い】ということであり、
ということは【償還の際の物件売却が利回りの低い物件ほど難しい】ということ。
ソーシャルレンディングにおける償還は、相手先がお金を返してくれれば償還なので、出口もシンプルですが、
不動産クラウドファンディングの場合は、出口の部分もそれなりに難しい。
物件価格をやや高く入手した案件＝利回りの低い案件は、売却の時に損が出やすい。
逆に言えば、物件価格の安い案件＝利回りの高い案件は、売却の時にスムーズに売れる。
（仮に劣後出資がなかったとしても、多少利回りが下がったにせよ利回りがマイナスになるってことはないかも？）
つまり、利回りが低い案件特有のリスクもある。ということになるかもしれません。
ソシャレンは仕組みがシンプルなので、利回りとリスクは基本的に正比例ですが、
不動産クラファンは利回りの高い案件もリスクはあるし、低い案件にも特有のリスクがある。
ので、それなりに安心感のある仕組みではあるものの、本当は案件の精査をしないと、実はリスクの高い案件もある。
という感じです。
私のような素人ではその本当のリスクの度合いを掴むことは出来ないわけですけど、
時間に余裕のある時は、物件入手にいたるプロセスとか、土地相場なんかも見て、
その利回りの中身が、納得できるものなのか、利回り数字に比べるとリスクを負っているのか。を見たりしています。
というか、仕組みとしては優秀ではあるものの、ソシャレンよりは全体的に考えるべきところが多い？気がするので、
本当はそういうことまでちゃんと考えた方がいいのかなと個人的には思ったりします。
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というわけで、ざっくり言えば、
１．高い利回りの案件⇒不動産クラウドファンディング＞＞ソーシャルレンディング
（不動産クラファンは自社で物件を所有しているし、入手価格が安ければ高い利回りを出す余地があるので、
高い利回りをつけることはしやすい。高い＝リスク高とも限らない。
ソーシャルレンディングは貸付なので、高い利回り＝与信不安、案件の危うさ等に繋がり、
借入先の負担も重くなるのでリスクが高いと基本的には考えてOK）
であり、
２．真ん中くらいの利回りの案件⇒不動産クラファン＞ソーシャルレンディング
（1で記載した通りだが、不動産クラファンは利回りが下がるとリスクが上がる一面もあるので、
案件の中身や、物件の入手金額、借入でのレバレッジの有無など次第では利回りに比べると高いリスクの案件である可能性もある。
ソシャレンは利回りが下がる分、基本的にはリスクが下がる）
であり、
３．低い利回りの案件⇒ソシャレン＞不動産クラファン
（低い利回りであるということは、借入先の立場が強く安定しているから、低い利回りで貸し付けようとしているわけで、
基本的にはリスクは低い。借入先の負担も当然低くなり安全性は高まる。
不動産クラファンは物件入手価格が高かった、何か経費的なものが多くかかっている等で、利回りが下がっているので、
出口のリスクが高くなっていると考えられる）
だ。みたいなことは言えるかもしれません。
各々のファンドの中身次第ですけど、基本路線はこんな感じでしょうか。
なので、warashibeの高利回り案件と、LENDEXの高利回り案件を比べれば、前者の方が基本的には安心感があり、
逆に今度募集されるFUELの保育園案件は、以前のクリアルの保育園案件よりも利回りは低いですが、
こちらは前者の方が貸付なので、恐らくリスク的には低いだろう。
みたいな感じでしょうか。
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というわけで、不動産クラウドファンディングとソーシャルレンディングを比べて、
広告的な意味合いも含めてか、前者はとても優秀だという言い方をする方も多いですが、
私は貸付という形の良さもあるとは思っています。
ま、どちらにしても、なるべく色々な角度から勉強して、中身を考えるのが大事なのかもしれませんね。
結果的には勉強しようがしまいが、期中やれることもないし、そう成績的には変わるものでもないんでしょうけど、
一度そういう風に考えて学んだことはそうそう忘れないでしょうし、
また違う投資とか、何かの行動において役に立つこともあるかもしれません。
というわけで、とりあえずだらだらと書いてみたのでした。
